[摘要] 房贷政策“风暴”在实现“更加严格的差别化住房信贷政策”的同时，也将当下最热门的另一个政策悬念留下：“合理引导个人住房消费的税收政策”是什么？何时会出台？近日，关于个人住宅消费税即将在国内几个大城市开征的消息不胫而走。
房贷风暴之后
税收风暴 山雨欲来？
房贷政策“风暴”在实现“更加严格差别化住房信贷政策”同时，也将当下最热门的另一个政策悬念留下：“合理引导个人住房消费的税收政策”是什么？何时会出台？近日，关于个人住宅消费税即将在国内几个大城市开征的消息不胫而走。
根据相关报道，重庆有可能开征“特别房产消费税”，主要针对高端房产交易征税；上海则可能试行对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”；而济南则可能率先实施二手房交易个税全部按照交易差额的20%收取这一新政策。不过，到目前为止广州尚未有开征类似房产税的消息。
美银美林证券中国经济学家陆挺表示，部分城市拟出台的“类物业税”，一方面为传闻中的房产税出台埋下伏笔，另一方面也给市场增加了预期，即调控力度将越来越大。如果说信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为，那么房产税的作用则是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售到市场。
二手房交易税优惠或取消
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华则表示，今年上半年内有出台新的《房地产税暂行条例》的可能性。同时，他认为一些二手房交易的税收优惠可能会取消。目前二手房交易对个人销售住房暂免征收土地增值税，销售不足5年的普通住房营业税实行差额征收。
一旦住宅消费税可能开征，国内某著名经济学家形容为“穷人笑了，真富人假哭，假富人真哭”。据他解释，税收手段一出，没有能力拥有多套住房的人只会开心看热闹；那些可以一次性付款扫货的真正富豪表面上也肯定会“诉苦”，但实际上影响不会很明显；而真正受影响的则是中产阶层，既有一些资金，又不是很充裕的“假富人”，他们投资行为的确会受到明显遏制。
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专家有疑虑：费用转嫁反推高楼价
在住房保有税有可能开征的消息传出之后，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，一旦征收此类税费，反而有可能让业主将这部分增加的费用转嫁到买家身上，进一步推高楼价。
房地产在中国是一种特殊的消费品和投资品，在“供不应求”的背景下，房地产税在实际操作中往往被转嫁到普通买房者一方，抑制投机的作用有限。特别对于在不同地方持有多套物业的炒家来说，由于各地信息交流不通畅，估计很难查到不同地方同一人名下的物业，从而难以实施收税。
征税试点城市
楼市暂未转冷
从征税试点城市的反应来看，其豪宅市场依然受捧。上海某别墅盘首批推出的10多栋房子已被预订一空，的要3000多万元，最贵的超过1亿元。而重庆市中心的豪宅也一样遭到江浙投资客的争抢。
有观点显示，即使住房保有税开征，但和去年高达30%~40%的楼价涨幅相比，投资者仍有较大获利空间。
日本遏制炒楼从个人所得税入手
相比于我国政府倾向于在房地产交易和保有各个环节制定税收政策遏制投资性购房，日本政府则以稳定的税后制度从个人每年的总收入入手，让炒房者基本“无数为”。
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本报记者在东京采访时了解到，之所以当地人总是说在日本炒楼没空间，除了日本房价一直低迷，而且上升空间不大外，另外很重要的原因就是日本采取年底申报个人所得税制度。在所得过高的情况下，的税率可以达到所得的50%。也就是说，如果一个人卖楼赚了1000万日元，很可能导致他全年收入到达要缴纳高额税的程度，分加上炒房收入之后，全年所有的40%或以上要用来交税，炒楼基本无空间。
然而，如果他这一年卖了一套房赚了1000万日元，但另外一套房亏了1000万日元，一年下来没赚没亏，那么税率并不会因此而提升。但如果他年赚了钱，第二年亏了钱，就不能相互抵消，年还是要按照高所得来纳税。总之就是多赚多纳税，少赚少纳税。因此，日本人觉得炒楼实在不划算。
上海
“住房保有税”
可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。
重庆
“特别房产消费税”
在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子。征收对象既有购买多套房产的，又有单价高、户型大的“高端房产”，该税种归类为消费税。由于物业税必须经过人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面，还是从理论层面来看，都比较容易实施。
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有专家担心税收成本会转嫁租房者
业内人士表示，在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产保有税将成为政府调控房地产市场的过渡性手段，目的是抑制疯狂上涨的房价。但也有专家担心开征房产保有税会使业主抬高租金，从而将税收成本转嫁给租者，让穷人为房产税埋单。
正方
政策合理
调控可打组合拳
专家：杨卫华（中国税务学会理事）
征收房产税是否会引起税收转嫁，最终取决于租赁市场的供求关系。虽然在理论上存在转嫁可能，但是政策调控应该使用组合拳，通过金融、土地、财税三方面政策的配合，来避免这种转嫁的发生。
对于保有环节税，比如说房产税，不仅对经营性房屋应该征收，对非经营性房屋也应该征收。
房地产调控的组合拳，在土地层面，政府一方面应该加大廉租房的建设，保障低收入人群的住房要求；另一方面可以使开发商用稍便宜的价格进行土地转让，并对这些开发商提出价格要求，用略低于市场价的价格卖给中等收入人群。在金融层面，应该遵循贷款必须有抵押的原则，进行贷款管理；提高二套房的首付比例。在财税层面，征收房产税，按照一个家庭只能占有一套房产，多占有房产必须交税的原则进行征收。
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声音
从现在的房地产市场情况来看，近期全面征收房地产税的可能性不大。 诚业房地产经纪有限公司总经理张卫东
对于如何进行房产相关税收调控，政府可以考虑对所有业主征收保有环节税，再通过税务部门对符合某种标准的人群进行退税（如低收入家庭等），实现税收管理中的效率公平。 中央财经大学财政税收研究所副所长王俊
反方
难抑房价
或引发租金上涨
专家：张月（链家地产市场分析师）
房产税等保有环节税对于普通出租住宅的征收应该慎重，否则有可能引起普通住宅租金上涨，促使一部分承租者由租转购，而这部分初次置业者的刚性需求仍然迫切，会间接助推房价上涨。
征收房产税、物业税等保有环节税，业主持有成本增加，很容易导致出现两种现象，一是业主出租意愿降低，由租转售造成普通租赁房源进一步短缺，租金上涨；另一方面是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中，直接导致普通住宅租金上涨。以一套总价120万元左右的房产为例，假设征收额度与此前规定的房产税相若，即每年征收为120万元 1.2%左右，每个月将增加1200元。这笔费用一旦转嫁到房租上，至少让租金提升了30%左右，将造成租金短期过快增长。
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声音
一旦征收房产税，有可能让业主将这部分增加的费用转嫁到买家身上，进一步推高楼价。 合富辉煌首席市场分析师黎文江
房产税不应该由租房者来承担，毕竟租房者大多数是比较弱势的群体，否则也不会选择租房生活，租房者只有房屋的租住权利，而没有所有权，这笔房产税当然应该由拥有房产的人来承担。 昊泰房地产有限公司副总经理张书宁
名词解释
房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
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近期国家房地产调控政策
4月11日 银监会主席刘明康称“部分城市二套房首付须60%”。
4月14日 国务院发出通知，贷款购买二套房的家庭首付比例不低于50％。
4月15日 国土资源部表示，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应。
4月17日 国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称作“新国十条”。
4月19日 住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
4月21日 银监会称二套房不再以“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”来界定，而是以家庭持有房产数量来界定。
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