[摘要] 近日，市统计局发布《扬州楼市调研报告》，报告显示，4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，新一轮调控政策实施，对市场影响明显，观望情绪浓厚，城区新建及二手商品房的成交量大幅下跌，但成交价格未现下跌态势。
-二手房价格稳中有降，中介生意冷清
-高档住宅保持热销，价格还在涨
近日，市统计局发布《扬州楼市调研报告》，报告显示，4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，新一轮调控政策实施，对市场影响明显，观望情绪浓厚，城区新建及二手商品房的成交量大幅下跌，但成交价格未现下跌态势。
态势
成交量大幅度回落
4月中旬，由于新项目上市热销、郊外低价项目大幅放量拉动下，扬州楼市市场销售总量快速攀升。而排除上述因素，从总体成交量来看，跌幅明显。
从市区统计数据看，随着新政逐步为广大消费者所了解，从新政出台的第二周开始，普通住宅的成交量一路下挫。数据显示，5月10日至5月16日扬州市区累计合同销售各类新建商品房仅200套，为今年楼市开局以来的单周新低，环比下降40%；其中商品住宅成交122套，环比跌幅高达52%，成交面积1.45万平方米，相比于新政出台前，跌幅已超过50%。
根据统计，3月1日市区日成交普通商品住宅曾高达42套，而5月20日仅成交16套，降幅近40%。从多数楼盘销售现场来看，前来咨询的消费者不及新政前的一半。二手房市场，业务较好的中介公司业务量约为新政前的一半，且以高档住宅为主，而多数公司在新政实施一个月来几乎“零成交”。
高档住宅依然热销
从价格层次来看，高档住宅保持热销，普通住宅遇冷。比如，阳光美第二期5月8日开盘以来，三天就售出总户数的50%，来客咨询量也一直保持较高的水平，与新政前相当，而且价格不降反涨。
【延伸阅读】
 |  |  |  |
 |  |  |  |
热点链接：
扬州搜房网新闻热线：0514—87936255
推荐：市区公办小学施教区分布图
普通住宅方面，尽管蓝海现代城、京华城价格在7500元/平方米左右，但来客咨询量、签约量均比销售方预期减少50%以上。从京华城销售现场统计看，新政前现场咨询量工作日平均18组/天，周末32组/天；新政以来，咨询量不足新政前一半，分别只有6组/天和12组/天。
二手房市场方面，成交也以高档小区为主，普通小区一个月来几乎没有成交。
二手房稳中有降
由于观望气氛浓厚，交易量有所下滑，但成交价格却依然保持坚挺。市区新开楼盘售价仍呈攀升态势，成交均价仍维持在7000元/平方米高位。受阳光美第精装修房等高价项目影响，5月10日—16日，市区商品住宅成交均价达7349元/平方米，尽管环比增幅有所放缓，但上升势头并未改变。而普通商品住宅成交均价7207元/平方米，较此前一周上涨3.7%。
二手房市场上，由于非刚性需求买方对房价走势不确定，选择观望较多，而卖方抛售心态并不明显，加之二手房购置受到政策抑制，市场呈现僵持格局。价格上整体平稳，但已有个别卖家看空，一些房源的挂牌价小幅下调。
影响
三类购房者受影响不大
调查显示，新政对3类购房者影响不大。
首先，新政规定，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。因此对于购买首套90平方米以下自住房，仍可享受首付2成，7折利率贷款的优惠。
其次，有18岁成年子女的家庭再次置业影响不大。新政对家庭的认定，包括借款人、配偶及未成年子女，而18岁以上的成年子女可以独立购房。事实上，扬州18岁以上未婚的成年子女一般随父母居住，这样部分有购买第二套住房需求的家庭依然可以享受首套房的优惠政策。
第三，无商贷记录者仍可按首次购房贷款。对于二套房的界定，扬州多数银行仍执行“认贷不认房”的老规定。由于历史公积金贷款不在认贷范围之内，只有进行过商业贷款(含商业和公积金组合贷款)，才在认贷范围之内，因此如果无商业贷款购房记录，目前购房依然按照一套房认定。此外，商业贷款认定有一定年限，由于上世纪90年代早期的商业贷款记录查询困难，若上世纪90年代以后没有利用商业贷款购房，目前购房依然按照首套房认定。
【延伸阅读】
| | | |
| | | |
热点链接：
扬州搜房网新闻热线：0514—87936255
推荐：市区公办小学施教区分布图
投资购房需求明显遏制
新政前投资门槛较低，投资客考虑较多的是投资回报，而目前必须考虑一次性投入。由于一次性投入增大，资金压力大幅高于以往，加之投资回报周期延长，风险提高，因此投资需求受到冲击较大。
以新政前100万资金为例，如果首付两成，利率7.5折优惠，100万的资金可以购买100万/套住房4套以上，加之行情看好，两年左右资金就可以回笼。按房价年涨20%计算，两年后可以回收144万，可以实现40%以上的利润回报。
而新政以来，由于各项政策收紧，100万只能购买2套新建房，利率按照1.1倍征收，即使看好后市，但由于一次性投入过高，且回报周期延长，众多投资客表示缺乏投资热情。
房产中介公司面临洗牌
新政的实施也引发了房产中介的洗牌。
由于租房售房成交都出现锐减，很多房产中介公司利润得不到保障，出现难以为继的形势。从调查来看，多数中介公司表示，新政实施一个月以来基本“零成交”。尽管没有收入，但支出与新政前相比没有减少，因此多数处于亏损经营状态。
以调查中一个中介门面4名业务员计算，基本工资及各项保险等人均1300元/月，房租折算2500元/月，报纸、网站等媒体广告支出1200元/月，即使不算水电及各种办公损耗，一个月固定开支达8900元。由于目前行情惨淡，七八月又是市场一贯的淡季，短期内后市也很难看好，一些小型中介公司表示压力太大，关门歇业的可能性很大。扬州中介市场可能很快将迎来一次洗牌过程。
尽管本轮调控被外界普遍认为是“史上最严调控”，但其实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本。从调查看，目前的影响主要限于心理层面，导致观望气氛浓厚，而对后市走向尚未产生根本影响。
【延伸阅读】
| | | |
| | | |
热点链接：
扬州搜房网新闻热线：0514—87936255
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
