[摘要] 针对目前土地市场，主要的调控目标还是盘活存量土地，最主要的还是政府对既定政策的执行。专家认为，暂不足以影响市场发展趋势；但问责大限将至，后续走势变数增加。
针对目前土地市场，主要的调控目标还是盘活存量土地，最主要的还是政府对既定政策的执行。专家认为，暂不足以影响市场发展趋势；但问责大限将至，后续走势变数增加。
冷清数日之后，一线城市土地市场渐趋回温。近十天的时间里，广州、上海、武汉等地相继传出“地王”的消息。8日 ， 卓 光 控 股 有 限 公 司 以48 .48亿元拍得上海黄浦江沿岸E 18地块(9- 3)地块，折合楼面价35490元/平方米，创下了上海住宅用地的楼面价新高。8月31日，广州番禺中心南区4- 2地块重拍，7282元/平方米的楼面地价再次刷新了该区域的住宅用地价格。同一天，万科耗资76亿元将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入囊中，创造了该区域新科总价“地王”。这在调控风声正紧的当下，颇有些惹眼。
业内人士认为，此轮“地王”并非是面粉贵过面包，溢价率不高也说明开发商拿地已相对理性，且不足以影响整个房地市场发展趋势。但随着土地“大限”的相继而至，土地市场的变数增加，不排除会有后续政策跟进的可能。
理性
“地王”溢价率不高 无碍调控
尽管不少城市底价成交甚至流拍、流标现象仍时有发生，但热点城市尤其一线城市的土地交易较以前明显活跃，成交均价上升幅度较大。中指研究院一期的报告称，9月周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为2155元/平方米，环比上扬88%，住宅成交楼面均价较上周大幅上涨，达4832元/平方米，环比猛涨225%。
十天的时间里，广州、上海、武汉等地相继传出“地王”的消息，无疑容易引发人们对土地市场重回火爆的担忧，不过，业内人士普遍认为，现在的土地市场很难重现调控前的活跃，但长期来看一线城市尤其区域位置好的地块仍会受追捧。“仔细分析一下，这些地块虽然楼面价较高但溢价率仍较低，说明是物有所值的。”美联物业研究中心主任徐枫说。
的确，上述黄浦江沿岸地块溢价率仅为41 .3%，即使是溢价率为131%的广富林2-5号地块，也大大低于调控前水平，今年2月出让的广富林2-4地块溢价率已高达191%。有数据显示，去年上海土地市场的溢价率一般为150%至200%。
徐枫认为，地块所处区域位置在很大程度上决定了价格，一线城市地理位置好或发展空间大的地块，具有较大的增值空间，价格自然会比较高，而开发商也对地块未来的投资回报持乐观态度，“长期来看，由于土地资源的稀缺性，一线城市的地价会保持上涨趋势。”她预测，一线城市一旦有品质好的地块推出，仍会受到开发商们的青睐和争抢。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟更是直言，目前一线城市优质土地甚至比同区域内豪宅还稀缺。
以位于陆家嘴边缘的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块为例，业内人士称，该地块为陆家嘴5年来首次推出的住宅用地，既位于黄浦江沿岸，也在世博辐射区域之内，为难得的稀缺土地。“如果按照周边目前在售楼盘的价格作为参考的话，这块土地价格还是不高的。”陆骑麟如是判断。
中广信地产服务机构事业一部总监卞明认为，与去年或今年“两会”后出现的地王相比，这些“地王”对整个房地产市场以及买卖双方心理的影响力还相差太远，不足以影响市场发展趋势。
谨慎
一线城市成交量小幅回升
就在地价出现变动的同时，记者了解到，土地市场的成交量、推地量等方面也发生着变化。
虽然，9月周20个主要城市成交面积环比减少了2%，但一线城市却表现出成交量小幅回升态势。中指研究院的统计数据显示，9月周，一线城市均有地块成交，成交面积共计215万平方米，较上周增加66万平方米，环比增加44%。住宅用地市场土地成交方面，除深圳外一线城市均有住宅用地成交。
在徐枫看来，“这只是此前低位成交量基础上的小幅回升。”据统计，在刚刚过去的8月，北京成交的住宅用地仅为4宗，更早的7月份，北京共公开出让3块住宅用地，深圳则没有住宅用地成交。
“从目前土地成交来看，总体趋势还是呈现出下滑局面，与2009年底根本无法相比。”陆骑麟说。在他看来，今年项目销售量锐减，开发商手头资金相对不足，也使得拿地不再阔绰。
卞明也持类似观点，从惨淡的成交量来看，很多开发企业拿地比较谨慎，尤其对那些实力较弱的开发商来说，本轮房地产调控加大了资金压力，使其已没有余力购地。而实力雄厚的开发商，则可能出于公司战略等方面的考虑将更多注意力放在了二三线城市。“对他们来说，很大程度上调控不会对其放开手脚拿地产生多么严重的影响。”
据国家统计局公布的数据：1月至7月，房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。以万科为例，中报显示，上半年万科共新增项目38个，按万科权益计算的建筑面积合计893万平方米。大多仍位于房价、地价上涨较少的二、三线城市，平均楼面地价约2300元/平方米。
成交量的小幅上扬，似乎并没有刺激推地的幅度。数据显示，过去一周，一线城市仅北京上海有住宅用地推出，共推出10宗土地，推出量仍然偏紧。其中，北京共入市2宗住宅地块，上海供应8宗住宅用地，含6宗“动迁安置房”用地。二线城市有7个城市有住宅用地供应，共推出住宅用地24宗，环比减少11%，推出总面积为162万平方米，环比减少33%。
w ind数据显示，今年上半年住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量(2.4万公顷)相比增加约135%，但与3月份国土资源部公布的供地计划相比，仅实际完成全年计划的31.11%，并未达到预期目标。
陆骑麟分析说，土地供应方面，政府也是会选择时机的，在市场不好、土地价格偏低的情况下，政府也会选择减少供地面积，甚至停止供地。“计划赶不上变化，政府不太可能看着地价出现大幅下跌还继续大量增加土地供应量。”
卞明告诉记者，目前的出地速度与去年同期比肯定是下滑的，他预测未来一段时间土地市场的清淡仍会持续，多数开发商拿地还会比较谨慎。
变数
“大限”将至 土地市场变数增加
伴随着部分热点城市土地市场小幅回温，一条国土资源部9月将通报清理闲置土地工作进展的消息迅速弥漫，尤其是与“问责”“大限”等字眼联系之后，更是引来诸多议论和猜想。
事实上，有知情人士称，国土资源部9月份的问责大限并非针对闲置土地行为，而是针对新增建设用地占用耕地现象。6月中旬，国土资源部有关负责人曾表示，7月初将组织若干督察组开展实地督查，重点核查各地自查结果的真实性和准确性。8月，召开集体约谈会，约谈违法用地严重城市政府主要负责人，提出预警，促其整改。9月，组织开展评估验收工作，并根据检查结果，适时启动问责工作。这便是所谓“7月督察，8月约谈，9月问责”。
至于有关闲置的“大限”，相对准确的表述应该是“清查大限”。上个月19日，国土资源部公布房地产用地整治工作的情况时要求，各级国土资源管理部门加快清理查处各类房地产违法违规用地工作，务必于10月底前基本完成查处任务。而在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题，各地上报的闲置土地达2815宗。
随着各种传闻的不断出现，土地市场调控走向的不确定性似乎都在逐渐增加。有关部门和国家领导人此前均已明确重申，房地产调控政策仍将继续。国土资源部曾明确提出，下半年国土资源工作的重要内容之一是积极参与房地产调控。那么，土地市场是否正酝酿更严厉的调控措施呢？业内人士普遍认为，土地市场的变数在增加，但更严厉的调控政策会否出台尚有待观察，不排除后续政策跟进的可能。
卞明认为，政府清理闲置土地等行为是新一轮调控的重要表现，且具有很强的震慑作用，会对人们心理预期产生重要影响。“现在持币待购的购房者不在少数，但更多人在观望，国土部的行为可能会在一定程度上影响购房者对未来房价的预期。”
不过，“很多闲置的土地都是由于政府的原因而导致的，所以政府必须先查明自身的原因，然后再对开发商相应处理。”陆骑麟说。他认为，既是裁判员，又是运动员的政府有关部门，在清查土地时可能会有所松懈，而开发商也心知肚明，历年来多次清查土地，没有哪次对其造成了真正的打击，就是收回土地出让时的保证金。因此，需要确认这次是否动了真格，才能说是否加紧调控。
对于未来的调控走向，陆骑麟认为，针对目前土地市场，主要的调控目标还是盘活存量土地，最主要的还是政府对既定政策的执行。徐枫则表示，在市场成熟度、客户偏好和政府态度等方面，我国都与成熟市场国家有一定差距，因此不排除有相关干预措施出台的可能。
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