[摘要] 楼市调控政策持续发力再次引发市场对房企资金链的关注。继住建部、外管局联合出台新规，规范境外机构和个人购房行为防范热钱后，央行再度上调存款准备金也不期而至。与此同时，监管层对房企融资渠道的调控，已经从银行信贷、上市融资逐步扩大到房地产信托融资。
楼市调控政策持续发力再次引发市场对房企资金链的关注。继住建部、外管局联合出台新规，规范境外机构和个人购房行为防范热钱后，央行再度上调存款准备金也不期而至。与此同时，监管层对房企融资渠道的调控，已经从银行信贷、上市融资逐步扩大到房地产信托融资。
外防热钱内缩银根
“新国十条”中的调控措施仍在陆续跟进，而这一次的目标直指海外热钱。
11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
市场分析人士认为，上述通知是为了防范海外热钱进入中国楼市，抑制由热钱所引发的购房需求。
除了对外防范热钱外，监管层对内也在逐步收紧市场流动性。
中国人民银行在11月19日晚间发布公告，从11月29日起，第五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这意味着，金融机构人民币存款准备金率将达到18%，达到历史峰值。
“上调存款准备金率将使得银行贷款额度更紧。特别是接近年底，很多银行年内额度已经基本用完，这就使得已经受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力更大。”有业内分析认为。
与此同时，人大财经委员会副主任、央行原副行长吴晓灵近日也表示，货币政策应回归稳健，存款准备金率仍有上调空间。
房企融资监管力度加大
除了提高存款准备金率以及加息预期外，房企的融资渠道也在进一步收窄。
一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息引发市场极大关注，尽管此后各大行辟谣并未暂停开发贷，但目前商业银行对房地产开发贷款确已明显收紧，尤其受限于年底的信贷额度。根据记者调查，北京已有一些银行的部分支行停止发放个人房贷，而信贷额度用完是此番停贷的主要原因。
在银行信贷面临无源之水的同时，房企上市融资的希望也更趋渺茫。
有媒体报道，证监会相关业务负责人已经在11月上旬召开的投行业务培训会议上明确表示，不再审批任何房地产的再融资申请。“除了主业是房地产的公司被暂停外，非主业的公司必须剥离房地产业务才能上报，证监会也已明确指出工业地产和旅游地产亦被纳入限制范围。”
更让开发商雪上加霜的是，目前较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。
近日，银监会颁布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到国家要求等条件。
“房地产企业的各融资渠道都已经受到较严密的调控，目前给房企大量输血的信托业也不可避免。该文件的发行，说明银监会下决心要堵住为房地产企业提供大量融资的信托渠道。”用益信托工作室岳婷表示。
业内人士据此分析，信托公司对房企提高门槛，意味着房企融资将更加困难，一些房企为了完成在建项目，只能转而寻求成本更高的融资渠道。
根据国家统计局的数据显示，1-10月，在房地产开发企业本年资金来源中，利用外资同比增长达到43.3%，今年首次同时超过了国内贷款以及其他资金的增速。
高负债力逼房企加强销售
除了外部融资渠道更趋紧缩外，房企的内部状况也不容乐观。
据银监会近日的调研显示，房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企。在60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%，有64家成员企业资产负债率超过90%。另外，大型房企多头授信、内部关联结构复杂、贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点也在调研中暴露出来。
而中国人民大学发布的一份研究报告更是指出，从2010年12月份起，房地产企业将进入一个还款高峰期，应付款累计增速超过30%，预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。
有业内人士分析认为，临近年底，面临资金回收问题，银行和开发商都较为紧张，特别是在售项目的压力尤其大，因此会选择一些大幅优惠来提高交易量。另一方面，由于央行不断上调存款准备金率，再次加息的意向也非常明显，明年国家在宏观上收缩贷款规模是可以预见的。这会让一些新开盘的项目变得更加谨慎，转而采取一些促销的方式来打开局面。“房企回笼资金的渠道便是销售，假若销售不畅，房企财务状况将持续恶化。”
相关阅读：
银监会首查贷款新规执行 严防资金挪用
(来源:财经日报)
近日，知情人士向《财经日报》透露，银监会已于近期下发通知，要求各银监局抽查所辖银行业金融机构贯彻落实“三个办法一个指引”（即贷款新规）的情况。
此次检查不仅要验收银行在制度建设、流程改造、IT系统调整等方面的成效，还要抽查单笔贷款情况，查看贷款业务流程各环节是否符合、有无违反或规避贷款新规的监管要求。
“这是银监会首次对贷款新规落实情况进行系统、全面的检查。”知情人士透露，银监会还将抽调人手，组成专门的督导组，赴各地督导。各银监局的检查和督促整改工作报告须于12月15日之前上报。
检查深入信贷全流程
“我国银行业普遍贷后管理薄弱，贷款挪用屡禁不止。”一位国有大行人士表示，针对信贷环节中的各种问题，银监会寄望于推行信贷新规从源头上控制风险。
贷款新规包括三个办法一个指引，即《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》。
“临近年末，银监会开始检查贷款新规的落实情况。”知情人士透露，此次检查要点有两部分：银行业机构贯彻落实贷款新规的基础性工作以及银行贷款业务的实际运行情况。
上述知情人士还透露，从工作安排上来看，检查分银行自查和银监局抽查两个阶段。银行自查阶段已于11月20日结束，目前银监系统正在抽查银行落实情况。
该知情人士称，银监会要求，此次抽查重点在于执行较为薄弱或者之前未曾进行过检查的地区、银行、贷款业务品种。
具体来看，被检查的农村合作金融机构不低于各局辖内农村合作金融机构法人机构数的20%。外资银行抽查不低于各局辖内外资银行机构数（含法人机构数和分行数）的20%。其他银行业金融机构应全部抽查。
贷款业务方面的检查，贷款流程的各个环节均要求不能遗漏。鉴于银行贷款业务规模庞大，此次检查贷款情况按照抽查原则进行。
被抽查机构固定资产贷款、流动资金贷款抽查比数原则上不低于贷款新规实施以来至今年9月份之间发放且尚有余额的贷款笔数的1%，个人贷款抽查笔数原则上不低于贷款新规实施以来至今年9月之间发放尚有余额的贷款笔数的5%。
银行监督客户困境？
“贷款新规其实就是通过各种方法约束贷款人，而这种约束要求银行来执行。”有业内人士担忧银行落实的动力不足，“好比会计师事务所，会面临一个问题：盈利机构去监督客户，难以超然独立。”
“新事物总有一段接受的过程，只要贷款新规成为行业惯例，银行客户也就能理解。”接近监管层的人则表示，作为新规的制定者，银监会也一直在强力推动贷款新规的实施。
“此轮检查，各地银监局要在12月15日之前上报检查督促整改报告，时间比较紧。”一位地方银监局人士表示，项目贷款因需按照工作进度支付贷款，跟踪贷款流向，核实项目进度后，发现问题不大。
“总体较好，但也有部分问题。”上述地方银监局人士举例称，若按照流动资金贷款需求测算表测算，部分企业资金需求甚至是负数。但他同时强调，这有一定客观原因。比如，小企业部分销售做在账外，因此销售收入偏小，若按此测算，资金需求当然不多。
“检查使挪用贷款的做法无处遁行。”知情人士表示。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
