[摘要] 12月2日，由中指研究院主办、房天下承办的第七届香港国际地产周在香港举行，国际知名金融机构、专家和国内知名房企高层应邀出席本次盛会。在美国量化宽松货币政策、人民币升值、国内加强楼市宏观调控的背景下，海外资本如何与国内房企无缝对接呢？房企如何利用外资争取突围呢？名家论道第七届香港国际地产周高峰论坛。
房天下讯 第七届香港国际地产周12月2日隆重举行，与业内人士共探房企融资之路。当天下午汇丰南丰房地产基金执行董事张虎跃先生、泛大西洋投资集团（General Atlantic）执行董事洪婧女士、世邦魏理仕估值及咨询服务部（大中华区）资深董事总经理余锦雄先生、新能源集团董事长包广林先生出席了由中指研究院主办、房天下承办的第七届香港国际地产周高峰论坛。
中国房地产企业海外融资之道 互动论坛
直播实录
【主持人】各位嘉宾下午好，现在是本次地产周的互动论坛环节，刚才已经介绍了参加对话的嘉宾，这几位嘉宾所代表的角色是融资环节中涉及到的各个不同的环节，这场对话应该是更加贴近实际环节，希望有一些观点或者是有用的建议可以分享给在座的各位。位请本届地产周的老朋友，就是来自于汇丰南丰房地产基金，它是香港汇丰和南丰合作的房地产基金，该基金专门投资于中国内地的房地产市场。请问张虎跃先生汇丰南丰基金运行了几年？
【张虎跃】2007年发行，目前有3到4年的时间，规模是7亿美元。
【主持人】大家知道中国房地产市场的变动比较大，在过去的三年中，遇到怎样的困难，现在的情况是怎样的？
【张虎跃】三年中投资的力度是比较大的，投资差不多超过了5亿美元，目前还有1亿美元到明年8月份投资出去，其中市场起起落落有几个周期，尤其是住宅市场，我们投资的策略，有写字楼的开发、商场的开发，物流项目的开发，上市公司策略股东投资，针对某些项目进行贷款，这跟银行的贷款有所不同，利率会高一点。
在投资的过程中，根据政策和市场的变化有的时候会产生一些机会，例如目前进行的紧缩政策，银行贷款的收紧，信托对房地产企业的收紧，对于境外房地产基金而言反而是机会，因为房地产商需要资金，希望跟境外的房地产资金合作，达成合作的可能会高一点。
上市前的融资跟周期性是有关的，我们做过两个上市公司的策略顾问，投资前市场都是比较低迷的，投资的时候，从价格到条款都是相对受保障的，等到高峰的时候，即上市后再退出，盈利效果会比较好，三年的过程中，有一些起伏，大的趋势来看，国内市场跟其他亚洲市场，欧洲和美国市场来说潜力是比较大，长线是看好的。
【主持人】2010年投资是否顺利，你们进入的城市是否以二、三线城市为主。
【张虎跃】2010年做三个项目，目的已经做完，正在交割，两个是商业项目，一个是住房的开发贷款，目前做的投资都是专注于二、三线城市，2007、2008年专注于上海，现在专注于二、三线城市，包括2009年投资的项目是鞍山、抚顺、秦皇岛。
受到各位专家演讲时数据的支持，投资的时候市场低迷，地价比较低，潜力大，反而就会更加的安全。
【主持人】2011年基金选择的方向是什么，您已经进行了说明，例如物业类别和发展的方向，2011年基金选择的目标是怎样的？
【张虎跃】从产业分配来说是比较灵活的，例如住宅合作开发、写字楼的合作开发、商场的合作开发，针对项目的贷款，上市前的策略股东都会做的。 投资是以二、三线城市城市为主。
【主持人】企业的选择方向来说，会选择哪些二、三线城市。
【张虎跃】没有大的原则，希望选择的企业在当地有很好的影响力，有良好的业绩记录，公司管制、产品销售都排在当地市场的前列，这样对我们会更有保障。
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【主持人】今天的对话嘉宾中有一位来自于泛大西洋集团的洪婧，这是一家股权投资基金，成立于1987年，资产管理规模是150亿美元，你们的投资是在商业服务、技术、能源资源和媒体消费领域，在中国的投资包括大家非常了解的联想、阿里巴巴，作为主要的投资者参与了联想集团收购了IBMPC的业务，今年还参与了房天下的投资，应该说经典的案例。
【洪婧】非常荣幸参与了房天下的投资。
【主持人】我们关注到投资的领域暂时没有房地产，对房天下的投资是否从另外一个角度看好中国房地产业。
【洪婧】我们非常看好中国房地产长期发展的潜力，也是基于中国宏观形势的判断，如果大家相信中国还可以保持高个位数的经济增长，在未来十年、二十年的时间内，2020年的时候，可能会有230多个城市人均可支配收入达到2010年上海的水平，这种巨大的人均财富的支配下，住房和家居支配比例是比较大的。
城市化率目前是46%，这是怎样的概念，这是日本在1962年、韩国1972年城市化率的水平，发改委希望在2030年城市化率达到65%的概念，在未来的三年内意味着有三亿人进城，相当于美国的人口总数，这是了不得的宏观驱动，因此我们非常看好中国房地产的长期潜力。
【主持人】目前投资的是轻资产，不知道您会选择怎样的时机和方式进入中国的房地产。
【洪婧】很荣幸参与到房天下的上市，这是我们非常荣幸的一件事情，也是符合我们看好房地产。也是基于我们对互联网和轻资产的判断，房天下是全球非常好的方面网络，我们也在看传统的业务模式，虽然在中国和香港，投资人都会问土地储备，土地的潜力是怎样的，现在也注意到开发商有不同业务的考虑，有的人开始做代建代卖的业务，有的人开始建立投资的平台，从而解决投资的方式。
我们感觉政府控制房价快速上涨的趋势下会变成非常稳定长期的政策，中国未来有3亿人进城，如何保证房价不会长期增长，就会有非常大的压力，如果房价不能快速上涨的情况下，开发商从土地的角度获得融资的压力会越来越大。开发商更多的是做项目开发，营销、销售的工作，香港和大陆过去一段时间内是靠土地和资金的杠杆运作获得快速的利润，目前正在密切关注行业发展的趋势，也看到相对轻资产的模式，我们希望找到更适合投资的对象。
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【主持人】谢谢洪总，下一位对话的嘉宾是来自于世邦魏理仕，而且是全球的商业房地产服务公司，余总参与了众多房地产企业的上市，例如SOHO、雅居乐、合景泰富等房地产企业上市项目，请您介绍内地房地产企业如何在香港上市，应该注意哪些问题。
【余锦雄】外地房地产公司在香港上市最重要的一点就是融资容易，当然这些企业可以选择外地上市的途径，雅居乐是最初的家上市，而且不是国营和红筹股，香港的股票市场是海外上市的渠道，香港的市场自由和灵活，可以筹集的资金高一些。内地上市不能筹集到海外的资金，香港可以做到这一点，因此资金的流动比较灵活。房地产企业是资金密集的行业，一块地皮三、四十亿元是很平常的，因此有自由的资金渠道是很重要的。到香港上市，可以通过上市公司的平台进行海外融资，还可以发债和其他的安排，而且融资的成本、利息都是比较低的，以上因素就是外地房地产公司到海外上市时注重的因素。
【主持人】2010年在香港上市的房地产企业数量是比较少的，目前统计的数据只有两家，2007年上市的房地产企业，土地储备是否是非常重要的数据。2010年土地储备的数据并不是很明显的，请您对比2007、2010年上市企业的不同，是资本市场的要求改变了吗。
【余锦雄】2007年和2010年有很大的区别，中国资本市场的区别也是比较大的，例如2007年碧桂园上市的时候，号码也是2007年，土地储备是非常多的，投资者很看重碧桂园，都知道土地是可以的，拥有的土地储备多，未来5—10年有土地储备，就有利润保障，因此非常看重土地储备。大家知道中国房地产业一定会上升的，拥有土地就是很好的事情。
虽然大家长期看好房地产，但是大家推出很多宏观调控政策，国家对于土地储备也有很多的政策，例如两年不开发就要收回，这些都是不确定的因素。海外的投资者法律观念比较重，如果两年不开发就要收回，怎么会有十年的土地储备，还有就是土地增值税，跟地方政府的关系等等，国家对银根也不断的收紧，因此可以在2010年上市的公司不多，即使可以上市，也不如之前上市公司的规模大。上市企业未来能够拥有的利润和比例安排是怎样的，我认为2010年后上市的企业不会太多，但是房地产企业的板块还是比较大的。
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【主持人】包总是从二线城市来的，新能源集团是在扬州本土成长起来的，而且在当地是很有品牌的企业，对于新能源集团而言，你们是怎样的企业，融资方面遇到了怎样的问题，是否尝试在香港寻求IPO和其他的融资渠道。
【包广林】谢谢大家，我来自于江苏扬州，新能源集团实际上就是搞房地产的，我们搞房地产跟其他的企业有所不同，我们不是为了搞房地产而搞房地产，我们是阴差阳错，我过去是政府的公务员，原来是做能源办主任，一直从事新能源的推广和利用，我是为了在搞农村能源的创新，本来是搞技术的，主要是搞太阳能推广和沼气无害化推广，从1994、1995年政府提出了一个思路地搞新能源示范，太阳能在1994年就提出了，将生活无污水当时也提出了，我搞房地产主要是示范新技术，主要是节能节水节地，展示太阳能技术，1995年建成了以后，在国家八部委产生了轰动的效应，我们的书记就让我搞房地产，因此1996年成立了房地产公司，名字就是新能源，回顾十几年的道路，我深深的体会到两点。
搞房地产是缺钱和缺资金吗，这些都是表面的问题，实际上是不缺资金的，而是缺思路、缺土地，如果有好的思路，有好的土地，资金是不缺的，为了融资而融资，有了资金没有好的团队和思路是无法做项目的，这是我的体会。
第二个体会，自己的公司已经接近15年了，心态一直很好，并没有好高骛远，并没有看到别人的摊子很大，盲目的跟从。我们的思路是比较好的，我们坚定不移的走新能源节能环保的特色之路，我们从1995年搞到现在，搞了200万平方米的住宅，太阳能建造一体化是我们的特色，没有一栋房屋跟太阳能结合的如此好，我们的生活污水无害化，每一栋楼都有一、二户居民都可以使用沼气，生活污水可以达到国家二及排放标准，15年来无害处的环保效应是非常大的，但是因为成本有限，未大规模的发展，现在开始搞绿色低碳，太阳能供能和供水，我们坚定不移的走环保节能道路。
第三、坚定不移走品牌发展之路，房地产未来不确定的因素太多，有的时候就很火，有的时候就冷，火的时候房屋不够卖，冷的时候，房地产开发商就垂头丧气，我们十几年来，历经了很多的调控，公司无论在房屋火的时候，还是冷的时候，房屋都不愁卖，因此坚定不移的走品牌发展之路，最能抗风险。现在不要一味的谈房价高低，我们提供给老百姓的房屋是否值1万元，是否价值5000元，过去谈融资的时候，想都不敢想，7、8年前搞3万平方米，就把我们忙的一塌糊涂，现在搞四、五十万都很轻松了，这就是团队的作用，公司成立到现在，中层干部到现在未走过一个，这就是公司团队的精神，现在给多少钱，就可以做多少事，现在敢说这样的话，几年前就不敢说。
最近拿到了500亩土地，土地拿下来后，银行盯着我们，都给我们贷款，现在土地拿下来后，我们需要的融资就是希望做大，因为有了好的思路，就是环保的思路，有了团队，有多少钱就可以做多少事，今天来参加会议，就是希望多找朋友，希望今后在香港上市，也希望可以融资。
我们在江苏有两个项目，其他的地方还未去做，如果盲目的铺摊子是不够的，要根据团队、项目的思路，再来融资，就会达到我们的目标。
【主持人】我相信包总的发言是很有感染力的，我一直在想为什么集团的名字叫做新能源，我一直考虑洪婧女士的投资范围应该跟新能源有关的。投资基金应该关注企业的竞争力，团队是否成熟和，经营理念中是否与其他的团队有所不同，例如包总的新能源的利用，这样的企业是否会很容易获得融资。
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【余锦雄】目前的投资者比较注重低碳环保，中国是发展中国家，的投资就是资产，随便获得一块地皮，都可以实现。最初投资者到发展中国家，最重要的就是时间，什么时候投资都可以赚钱。发展中国家发展了以后，就会慢慢提高，后期的投资就有所不同了，之前可以不需要挑选项目，投资什么都可以赚钱，现在就需要挑选项目，例如挑选零售和新能源项目，之前还挑选了煤炭、房地产，现在挑选的企业主要是环保、低碳，全世界都希望达到环保低碳，包总将环保的理念跟房地产结合起来，这是很好的理念。公司的股票在成熟的市场，例如纽约、伦敦主要是购买管理阶层，并不是购买资产和土地。如果有很好的理念、很好的团队，投资者看重的就是这一点。建设一条铁路就是碳排放的历史，例如钢轨、道路、混凝土都是高能耗的，如何建设环保的铁路是非常重要的，这就是很好的理念。
【张虎跃】刚才包总谈到，开发商需要拿地的资金，目前合作的对象都是为了拿地，拿到土地后获得土地出让金，有了银行贷款和四证就不成问题，现在跟开发商合作，主要是借钱或者是股权的形式。开发商首先要在境外有项目或者是控股公司，资金是借给境外公司，境外公司作为注册资本打到国内的公司拿土地，我们作为贷款人需要担保物，例如境外公司持有境内公司的股份，土地很难做到抵押，一般是抵押给境内的银行，除了股份抵押外，大部分时间是要求个人担保，例如主席或者是大股东的个人担保，因为境外毕竟没有土地做抵押，因此个人担保显得非常重要。
除此之外，项目公司层面有监管的措施，例如监管现金流的使用方向，重大合约等等，董事委员会和董事局会有董事的职位，重大的事项需要所有董事通过，这些都是通过董事委员会实施的，每天的操作都是由开发商自己做的，这就是贷款的模式。
如果做股权的话，如果拿到了土地，还没有给土地出让金，我们可以购买部分的股份，按照比例共同出剩下的土地出让金，如果作为股权的话，盈利是共享的，作为小股东，应该有保护我们的条款和措施，跟刚才的贷款条款是类似的。
包总是很喜欢基金的，你们的模式是稳健的，有多少钱做多少是，没有快速的扩张，如果很稳健，做一个项目就成功，基金也是很喜欢的。
【主持人】这一环节已经开始案例分析了，几位专家都谈到了具体的内容，洪总是否有补充。
【洪婧】张总是这方面的专家，讲的很详细。从基金的角度来看，现在的观念跟前几年有所改变，前几年注重的是拿地，未来是关注可持续发展的问题，包总谈到的跟新能源结合的问题是可持续发展的模式，有的时候开玩笑说，一般的企业家比市场慢半拍，好的企业家比市场快半拍，机构比市场慢半拍，机构投资者比市场快半拍，我们在市场未注重这种价值的时候，就将市场做出来，到了资本市场的时候，就会实现快速发展的模式，这就是基金和企业合作的模式。
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【主持人】我们很期待下一轮资本市场上亮相的房地产企业，有更多值得我们推荐的竞争力和核心的技术价值，这是我们期待的事情。下面的话题比较轻松，前面嘉宾谈的都是机构和企业的建议，这次香港地产周的背景之一是，中国房地产企业国际化的背景越来越快，不仅仅是融资，目前除了融资之外，产品和市场都是相当的国际化，不仅海外的项目进入国内针对中国的消费者进行推进，国内的项目对外推荐也是存在的。
在目前的市场情况下，如果还可以在中国买房的话，大家未被限购令和限外令限制的话，大家决定是买还是不买。
【余锦雄】我会在中国购买，如果我今天购买中国的房屋，我会到上海购买，因为投资大的话可以选择酒店或者是很大的商场，如果个人投资的话，我认为上海高档住宅是有机会的。
中国经济增长会不断向好，向前发展的化，上海的资本会有长足的发展。我经常到其他的资本市场跑，例如伦敦、东京、纽约、香港、新加坡，优质，好的地方，尤其是金融中心区域都是比较贵的，上海未来的5—15年的发展会很好，优质房地产会更好。
【洪婧】我的回答也是会买。
【主持人】您是否可以再买。
【洪婧】很久就不能买了。
【张虎跃】这是非常复杂的问题，涉及到对市场的认识，也涉及到其他的投资选择，长期和短期的投资选择等等问题。作为机构投资者，作为基金来讲，一定会投资共同开发住宅的项目，为什么这么说？
跟开发商一起拿地，共同开发和销售，拿地的时候，已经将预测的盈利算在内，在此期间销售价格即使未上涨，仍然还是有利润的。 如果个人购买就不同了，购买的是成品，如果房价不上升就会持平，就要考虑现在是买房还是不买房，作为机构投资者和开发商是不同的，买地就涉及到地价，因此机构会投资目前的二、三线城市。作为个人投资的话，就要考虑长期和短期的投资，目前政策打压，过去十年房价高速的增长，短期会平整或者是持平。目前美国的住宅市场很高，价格很低，大家是否会考虑。香港因为量化宽松，一定时间内价格不高，国内现在开始加息了，是否在香港购买更加的合适，当然香港的价格会回调，包括印花税的问题。是否现在继续购买，我认为应该等一等。
【主持人】您代表了国内另外一个群体，不仅仅在个个国内，还关注海外的资产，例如美国的物业，例如新加坡的物业，都是国内的人士购买的。 包总一定会说，扬州未限外，如果没有的话，大家可以考虑。
【包广林】对于境外人士而言或者是内地的投资者而言，投资就是为了，中国的未来，高铁的时代已经到来了，如果要购买房屋的话，可以到二、三线城市，因为空间巨大。
【主持人】扬州的情况是怎样的，向大家介绍一下。
【包广林】扬州获得了人居城市，最适合人居住的地方，现在的房价在不断的攀升，但是二、三线城市还未限购，要想投资到沿海的二、三线城市，这样更加有价值。
【主持人】通过简短的对话，总结了几个关键词，从企业投资的角度来说，大家将关注点集中在二、三线城市，个人投资的话，也将目光集中在二、三线城市，我相信中国房地产市场的发展，会有非常多的后续力量，不断的成长起来，这跟区域发展不平衡和阶段有关，参加香港地产周的人比往年的规模更大，有非常多的二、三线城市加入到本次活动中，我们希望参与本次活动所有的项目以及参与活动的机构可以通过这个平台实现各个环节的对接和交流，下面是面对面交流的时间，我将时间留给大家，再次感谢各位嘉宾，谢谢大家。
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