[摘要] 今年以来，一系列针对房地产市场的调控政策相继推出，特别是“限购令”的出台，让广大购房者和众多开发企业都陷入了观望。在刚刚结束的全国“两会”中，房价、调控、保障房等房地产话题也成为热烈讨论的关键词。
本报讯今年以来，一系列针对房地产市场的调控政策相继推出，特别是“限购令”的出台，让广大购房者和众多开发企业都陷入了观望。在刚刚结束的“两会”中，房价、调控、保障房等房地产话题也成为热烈讨论的关键词。
在这个楼市调控不断深化的背景下，房价在未来将呈现怎样一个发展态势？房地产支柱性产业地位是否将在十二五规划期间发生改变？限购、限贷、加息等措施频出，投资不动产是否仍然是投资选择？购房者又应以怎样的心态来对待市场的变幻，进而理性消费？
3月19日、3月20日，由燕赵都市报、房地产经理人联盟河北分盟共同举办、由卓达集团承办的“睿智2011———市场经济投资分析高峰论坛”，在河北艺术中心精彩上演。国务院住建部政策研究中心副主任王珏林先生、北京科技大学金融工程系主任、博士生导师刘澄教授、著名经济学家赵晓博士等诸位专家做了精彩报告，与会的4000余名观众对以上问题得到了圆满答案。
王珏林：今年房地产市场继续看好
大家下午好！非常高兴到石家庄参加《燕赵都市报》、经理人联盟河北分盟举办的这次研讨会。今天讲这个题比较难，难在什么地方？我们消费者、企业所需求的并不是太一样，但是大家想了解的可能是共同的，就是我们的政策和形势，今天时间比较短，不可能满足我们广大消费者和企业全部的要求，所以下面我就开始介绍一下情况，我的主题就是对我国房地产政策和形势的分析。
一、 2010年，房地产市场依然火热。
2010年经过系列调控，房地产市场依然火热。一是房价仍处高位，全年涨幅达到9.99%。二是开发投资增幅达到33.2%，历史。三是销售是历史上的，年销售量1.4亿平方米，高于以往三年。
二、2010年国家出台了那么多调控政策，为什么房地产还这么热？
点，社会资金包括银行、企业的资金，过多的流入了房地产市场。第二点，居民消费投资渠道单一，基本上集中在房地产市场。因为买股票、债券风险太大；存在银行，物价涨幅太大，太亏。所以大家都买房，因为买房可增值。第三点，市场房屋供应量不足。由于我国城市化进程加快，人口向大城市集中，带来旺盛的需求，导致供不应求。第四点，去年房子价量齐升方面反映的更明显的是二三线城市，基本上没有受到调控的影响。一是合肥，二是郑州，三是石家庄。
三、今年又出台了新国八条，对房地产市场有什么影响呢？
限购，主要是排除投资性住房。现在的政策倾向先解决一部分需要保障的家庭住房问题，排除投资性住房。从供求关系看，城市居民可以买两套住房，其实没有限制到更多的自住和改善的家庭，因为真正的需求都是年轻人，一般的年轻人都是无房户。某些城市对外地人来讲，需要一年税收证明、劳保证明，一年对自住和改善市场基本影响不大。
加息，影响。频繁加息是调控政策中影响的，因为还存在几次加息的未知数。主要有两方面：一是购房有贷款的，每月都要增加月供，所以，购房还是要趁早，不要等到多次加息以后。二是，部分依赖银行贷款的房地产开发企业，要面临巨大资金压力，但对于实力强大的企业影响甚微。
四、今年的市场情况会是怎样的呢？
现在，各个省政策正是出台阶段，买卖双方都在观望，市场是低迷期。到年中时期，也就是五六月份，应该开始逐步回暖，因为政策已经明确，房价涨幅已经差不多看清了。而且去年及今年上半年也有一部分消费急需释放，所以市场可能要回暖。
延伸阅读：时评:楼市不妨试试"限购、限售"组合拳
新“国八条”出台接近两月之际，经记者多方了解获悉，国务院近期派出八个调查组，分赴各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。无独有偶，相关部委的调控措施也在紧锣密鼓进行。国土资源部日前派出专门调研组，对各地用地情况、地价水平进行调研监测，坚决防范新“地王”的产生。国家发改委22日发布的通知要求，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
在此背景下，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，房价下跌的“拐点”预期逐步强烈。知情人士称，目前来看，今年继续扩大房产税试点的可能性并不大。
日前佛山出台限购令，是我省第三个出台限购令的城市，各地纷纷热议限购令会不会向周边城市延伸。据了解，与其他实施了限购的城市相比，佛山版的楼市调控政策让业内人士称为“意料之外的严厉”。
广州、深圳一限购，珠三角周边城市的楼价一下子翻了一个筋斗，东莞很快就进入“万元时代”，东莞毕竟底子厚些，而对于月平均工资徘徊在两三千元间的肇庆这些地区来说，“游资蝗虫”扫过，楼价应声而起，实在让本地人吃不消，限购恐怕也是迟早的事。
而限购就像一场大堤堵塞管涌游戏，哪里游资管涌，爆炒楼房，就往哪里堵一团泥巴。偶尔一两个管涌，泥巴或许还能管用，哪怕还有些许跑冒滴漏，至少堵得一时算一时。只是，当管涌无处不在时，硬堵未免就显得力不从心了。因为市场价格遵循供求规律，供给不足，价格上涨，这是必然。
除了限购，难道就没有别的办法？经济学家厉以宁教授，在今年两会期间抛出“限购不如限售”的观点，一时引起热议。他认为，公民有购买房屋的权利，不能有地区的歧视，作为短期政策可以，长期不行，应该把限购改为限售，学新加坡的经验，买房子可以，但是买了之后再卖就要受限制。
把变“入口”限制为“出口”把关，从经济学角度说得过去的，限制售价的产品会抑制投机冲动，只要政策刚性足够并且周期足够长，完全有可能让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。而且，限售并不会伤害任何真实的消费需求。客观地说，限售也并非十全十美，且不说限售容易被“阴阳合同”等方式规避，或者堂堂正正转嫁给买方，而且限售可能进一步减少供应量，有违初衷。
限购与限售，各有利弊，对于政策制定者来说，两者并非是一个非此即彼的选项。为此笔者认为限购、限售都可以考虑，各地根据自己的实际，或限购，或限售(重庆就在保障房政策中采取限售措施)，或者两者一齐上，打一套漂亮的组合拳。如果限购还不能从源头上完全杜绝炒楼行为的话，加上限售，庶几可免。
无论是限购还是限售，精髓都在一个“限”字上，限制过度投机，对于保障公众的刚性需求作用不大。作为政府，在限制投机性需求的同时，更应进一步扩大住房供给，推进保障房，尤其是廉租房建设，满足群众的刚性需求，从而切实平抑房价。中央政府决心很大，现在就看地方政府的动作了。当居者有其屋时(不管购买还是租赁)，炒作者自然难以兴风作浪。
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