房价控制目标存不确定因素 4月房价或现拐点

房天下综合整理  2011-03-25 17:01

[摘要] 随着3月逐渐走向末尾，各地出台“房价控制目标”的大限正在临近。截至3月24日，已有29个城市公布了今年的房价控制目标，其中包括山西省的22个城市。而最受人关注的北、上、广、深四个一线城市，如今仍然“按兵不动”。

房价控制目标政策存不确定因素4月份房价或现拐点

（来源：每日经济新闻）随着3月逐渐走向末尾，各地出台“房价控制目标”的大限正在临近。截至3月24日，已有29个城市公布了今年的房价控制目标，其中包括山西省的22个城市。而人关注的北、上、广、深四个一线城市，如今仍然“按兵不动”。

按照新“国八条”规定，2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。但已经公布上述目标的城市，多数仍“习惯性地”与GDP增幅挂钩，因此房价涨幅纷纷围绕着10%左右打转而引发争议。

事实上，自上述政策出台之日起，伴随争议与讨论便一直不断。确定“房价控制目标”是否过于行政化？地方如何制定？如何执行？房价能不能得到有效控制？这都是有待解答的疑问。今天我们邀请两位业内资深人士，对以上问题进行解析。

政策存不确定因素

NBD：现在已经有将近30个城市出台了房价控制目标，其依据也非常多，未来还会有更多的城市出台。这个制度能起到怎样的效果？

胡景晖：制定房价控制目标的主要目的是，将房价涨幅的控制与地方行政长官的政绩挂钩，在一定程度上相当于“军令状”。这个初衷是好的，但从预期效果上看，政策本身存在一些不确定因素。

首先，如果把数字作为政绩考核的标准，虽然简单明了，但存在不科学的地方。比如承诺以后怎样计算？在计算房价涨幅时，地方政府肯定不会委托第三方来操作，可能是让当地统计部门来做。但我们都知道，有些地方统计部门的数据正受到广泛质疑。过去6~7年，的房价至少翻了两番，但从统计数据上，根本看不出来。所以，如果让地方政府主导统计数据，某些部门的公信力有疑问。

其次，地方政府有很多办法可以规避这项政策。比如说为了控制房价，可以限制高端住宅的入市和成交，扩大郊区房屋和保障房的成交。这样一来，成交均价的涨幅得以控制，但这并不意味着居民生活条件改善了。

杨红旭：从指标设定看，在已经出台房价控制目标的城市中，多数强调年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。仅有少数城市确定了具体的增幅数字，从各城市确定的年度GDP和各项增幅目标来看，基本上可以认为，这些城市制定的房价控制目标上限多在10%~15%。

这样的幅度合理吗？这个问题其实很复杂。就长期而言，一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致，基本算是合理的。但如果是在一个房价已经偏高的情况下，就难言合理了。因为若收入与房价同步增长，人们的购房支付能力就难以得到有效提高。

NBD：总体而言，多数地方政府仍然没有出台房价控制目标，是不是因为这个目标本身就很难定？

胡景晖：对。我最近去过很多二三线城市，从城市发展的阶段看，它们大多处在旧城改造、新城建设的阶段。在这个过程中，房价涨幅难免攀高。

比如石家庄，目前正在进行大规模的城区改造，基础设施条件大为改善，拆迁成本也越来越高，新城区的房价势必居高不下。但由于这个城市的规划早已经做好，他们肯定不想因为制定“房价控制目标”而影响城市发展，所以迟迟难以出台。这是一种情况。

再如长沙，虽然并未进行大规模的城市改造，但去年和前年，长沙成交了一批高价地，大大提高了开发商的成本。如果说长沙希望把房价控制在很小的范围内，除非开发商赔钱。另一个现象是，近些年华润、北辰等品牌房企陆续进入长沙市场，他们在户型设计、小区规划等方面带来的先进理念，使其项目的居住品质得到很大提高，房屋价格也会水涨船高。

应“照顾”居民支付能力

NBD：怎样制定房价控制目标才算合理？

杨红旭：新“国八条”规定了制定房价控制目标的三个依据：当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，多数地方都将房价控制目标与前两者挂钩，却忽略了后一点。我认为，真正反映居民购房能力的指标是房价收入比。

虽然官方一直没有做过测算，但近几年我们一直在研究我国的房价收入比变化，去年的比值为7.7，仍处在相对合理的区间（6~7）。但从区域来看，绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高（少数城市超过10倍）。

另外，仔细分析国家统计局发布的数据，会发现一个有趣的现象：2月份一线城市新建住宅价格涨幅，为0.8%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅，为0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。

NBD：这说明了什么问题呢？

杨红旭：这说明，近几年我国中西部城市以及东部部分三四线城市房价涨幅并不大，这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已经偏高，如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10%~15%，显然是不合时宜的。

我认为，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理；而东部部分大城市今年的房价涨幅控制线应比中西部低一些，比如5%~10%。

NBD：关于这个指标，不同的业内人士有不同的观点。工商联房地产商会会长聂梅生曾提出过这样一个建议，她说，房价涨幅应该控制在CPI和GDP涨幅之间，高于CPI涨幅，低于GDP涨幅。怎么看待这个问题？

胡景晖：我认为房价涨幅应该跟当地的人均可支配收入增幅相一致，同时还要考虑到当地的物价水平，而不应该单纯的与GDP挂钩。具体来说，就是高于CPI涨幅，低于人均可支配收入的增幅。

高于CPI，能够体现出房地产业相对旺盛的发展势头，以及对国民经济的重要拉动作用；低于人均可支配收入增幅，则能够给予居民较为良好的预期，使其能够看到买房的希望。

制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定。在这个政策背后，我认为更应该关注制度层面的改革，比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看，房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题，如何使这种分配更加公平、合理，是我们应该长期研究的课题。

4月份房价或现拐点

NBD：制定房价控制目标，是否能达到平抑房价的目的？在今年一系列的政策调控下，对房价未来走势如何判断？

胡景晖：从上半年的房价走势来看，我认为总体上应该趋于稳定。降价的城市主要是前段时间房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市。更具体地说，是跨区域投资比例比较高的城市，比如三亚。而北、上、广、深等一线城市以及战略性发展的省会城市，由于刚需旺盛，从长期来看，房价并不会下跌。

：从上半年的房价走势来看，我认为总体上应该趋于稳定。降价的城市主要是前段时间房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市。更具体地说，是跨区域投资比例比较高的城市，比如三亚。而北、上、广、深等一线城市以及战略性发展的省会城市，由于刚需旺盛，从长期来看，房价并不会下跌。

下半年的房价走势，从目前看还存在一些不确定性，这主要取决于加息的节奏和幅度、保障房建设进度、中低价位商品房的供应速度、政府的推地节奏等，即市场供应能否即时补位。如果供应能够到位，就不排除下半年房价下降的可能。

需要注意的是，发改委近期发文，要求各地从5月1日开始实行商品房（包括二手房）明码标价制度，并要求开发商一次性公布全部房源，这可能会造成开发商放慢推盘节奏，提高申报价格，并导致一段时间内有效供给的不足。

杨红旭：我认为4月房价可能出现拐点。从数据上看，2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.46，也即新建商品住宅价格比1月份上涨了0.46%，增幅下降0.34个百分点。

可见，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度明显缩小。预计可能是4月，最迟不会超过5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

另外，分析不同类型的城市可以发现，2月份一线城市新建住宅价格涨幅，为0.80%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅，为0.42%。但由于一线城市是调控的重点区域，未来几个月，预计房价环比下跌的幅度将慢慢超过二三线城市。

相关阅读：房价调控目标进入倒计时 下周料迎“密集出台期”

（来源：中国新闻网）目前，距离住建部要求的各地出台房价控制目标的截止期限仅剩一周时间，房价调控目标成为各地热议的话题。

截至24日，公布了2011年房价调控目标的城市分别为银川、佛山、贵阳、昆明、岳阳、沈阳及太原等七大城市，另外，中新网房产频道获悉，山西省下辖22个城市业已全部公布调控目标。但截止目前，北上广等房地产调控重点城市还均未出台房价目标，随着住建部规定的期限日益临近，预计下周将有多个城市密集出台房价调控目标。

房地产调控重点城市尚无一出台

新“国八条”中明确了地方各市新建住房价格参考标准，可从当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三方面来确定。据了解，在已出台新“国八条”相关执行细则的城市中，多数参考了这几个标准来控制房价过快上涨。

目前，在已公布房价控制目标的城市中，基本都将房价涨幅控制在10%-15%之内。几个城市都提出，新建商品住房年度价格涨幅要低于或不高于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。

业内人士推测，有城市还会以GDP或者是CPI的涨幅为参照。更明确的标准则是相比2010年全年该城市的房价涨幅。从目前已出台房价调控目标的城市和初步确定房价控制目标的城市推算，今年中西部省会城市倾向于将房价涨幅控制在10%至15%之间。

目前，诸如北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快、供求关系更为紧张的一线城市，尚无具体房价调控目标公布。

下周或迎来“密集出台期”

公布新建住房价格控制目标，是“新国八条”作出的硬性要求，其中明确提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，在历来的楼市调控中属次。再一次彰显了国家将房地产调控坚持到底的决心。

有消息称，国务院近期派出八个调查组，分赴各地对先前出台的楼市调控效果进行摸底。此外，“两会”期间，国土部已派出专门的调查小组，赴多省对房地产用地情况以及价格进行摸底，敦促各地严防出现“高价地”。

住房和城乡建设部部长姜伟新日前接受中新社记者采访时表示，现在住建部正督促各地方政府制定房价调控制目标和标准，并要求各地方在一季度末出台。

目前，除已出台房价涨幅控制目标的7个城市外，广州、杭州、天津、郑州、南昌等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。可以预见，下周房地产市场将会迎来房价调控目标的“密集出台期”。

楼市现松动迹象 房价拐点预期增强

在一系列严厉的政策调控下，新国八条和地方限购政策威力开始显现，重点城市成交量全线下降，部分新盘、二手楼盘均曝出“零成交”。 在市场低迷之际为快速抢占市场先机，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接打折降价，不少城市楼盘开始出现较为明显的降价，最直接的市场变化让房价下跌的“拐点”预期进一步强烈。

中国城市建设控股集团总裁于炼坦言：“限购令不达到调控的预期效果、房价不回归到合理水平，肯定不会取消，所以房价下跌是必然的，有可能在轮降价潮中下降20%-30%。”

经济专家丁茂战在接受记者采访时表示，房价上涨势头减弱，下降趋势出现，估计这种情况还会延续。房市成交量跌得太狠，供给和需求的天平要寻找新的均衡点，这个新的均衡点必定要从下行价格区间去寻找。最近几年，国务院和地方政府，接二连三出台调控政策。所有这些措施，都是打压投机需求，削弱炒作跟风，在供给充足的情况下，开发商可以扛得住一时，扛不住长远，房市价格最终要由市场说了算，卖方市场扛不住是迟早的事。