[摘要] 前者想表达的意思是，虽然国务院要求二三线城市限购，但只会局部实施。在楼市调控进入二三线城市的关键时刻，先是廊坊否认实行限价令，现在又是“接近住建部的一位消息人士”称，这次限购不会在二三线城市大规模铺开。是某些部门想释放某些与中央政令相违背的信号，还是有人在为二三线城市楼市呐喊？笔者实在搞不懂。
限购令不是压垮房价最后稻草
(来源:每日经济新闻)前者想表达的意思是，虽然国务院要求二三线城市限购，但只会局部实施。在楼市调控进入二三线城市的关键时刻，先是廊坊否认实行限价令，现在又是“接近住建部的一位消息人士”称，这次限购不会在二三线城市大规模铺开。是某些部门想释放某些与中央政令相违背的信号，还是有人在为二三线城市楼市呐喊？笔者实在搞不懂。
后者的意思大概是，“限购令”是房价下跌的动力。但在笔者看来，尽管实施限购政策以来，宏观调控取得初步成效，房价上涨势头得到遏制，甚至还有少部分城市房价出现下跌，但要走出限购思维。
这是因为限购政策与户籍挂钩，涉嫌户籍歧视，与相关法律有抵触；更重要的是，限购令只能用来稳定房价，不是让房价回归合理价位的药。换言之，限购令不是压垮房价的“最后稻草”。所以，在临时限购的同时，还需要拓展思维，加大改革力度。
在笔者看来，房价上涨的势头一旦被遏制，限购令的使命基本就完成了。而要想把房价打回原形，短期来看，需要通过合理的货币、税收等手段控制通胀、调控房价；从长期来看，则需要通过财税体制改革、政绩考核体制改革、住房体制改革，进行深层次调控。
在适当的时候，笔者认为完全可以由税收政策来接限购令的“棒”。众所 ，出台限购令的本意是限制投资投机，其实，税收政策同样可以达到这个目的。例如，香港地区去年11月向楼市投放杀伤性武器增推“额外印花税”，仅4天就成功冻结了炒楼风。而依法征税则不会涉嫌户籍歧视，不会与相关法律抵触。
如果一手使用征税武器，一手使用加息等金融武器，随着开发商库存的急剧增加，房价步入下行轨道的步伐将会加快。然而，目前来看，该硬的这两只手都没有硬起来。比方说，负利率的局面依然没有改变，房产税只见个别试点，不见扩展试点范围。如此，就难以推动房价下行。
更重要的是，要从三个方面进行改革。其一，改革财税体制。通过利益重新分配，让各级政府事权与财权相匹配，不再从土地、房子上要“油水”。当地方政府高度依赖于房地产，当开发商把地方政府“绑架”，楼市就只能是地方政府和开发商的盛宴，房价要回归很难很难。
其二，改革考核体制。一方面是目前考核地方政府的内容需要改革，GDP依然占有较大比重，而房地产又是GDP主要的营养源；另一方面，“考官”需要改变，即变政府自己考核自己为民众考核官员，相信地方政府就有了落实宏观调控的动力。
其三，改革住房体制。尽管1998年进行了房改取消了福利分房，但今天很多地方政府、国企依然变相福利分房。住建部政策研究中心主任陈淮曾发表文章指出，一些部委和地方打着保障性住房的名义，以各种形式为公务员建实物型住房有不断加剧的趋势，或明或暗的“福利分房”正在卷土重来。可见，亟待房改，否则，决策者、政策执行者对高房价没有切身之痛，没有调控动力。
房贷过紧误伤海量刚需谁来管？
(来源:中国证券网)7月12日国务院常务会议要求：继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。前段时间也有消息称，为了防止房地产市场出现大起大落，住建部正在加强调研和研究，加强房地产调控的政策储备，如何既支持改善性购房需求，而又不放松限购政策，同时防止
投资性购房需求反弹。
老实说，房地产调控已持续了七八年，至今未能找到比较有效的政策和措施，这充分说明了宏观调控的难度，以及我国房地产市场的复杂性。今年1月“新国八条”出台后，市场显著降温，多数大城市成交量相当低迷，上半年一线城市新建商品住宅成交量比去年下半年下滑四成左右，二线城市下滑三成左右。价格涨幅持续回落，70个大中城市房价综合指数环比涨幅，已由1月的0.8%，下滑至5月的0.16%，房价下跌拐点“呼之欲出”。
照此形势，一直视高房价为“眼中钉”的购房人，不说举手相庆，也得欢心鼓舞吧。实际并非如此。去年以来的严厉调控，重点是抑制投资投机需求，尤其是限购、限贷直接打压他们，只有这种需求撤了，房价才有可能下跌。结果还算不错，今年住宅成交量萎缩，主要是压制了这类需求。当前市场中的购房需求，九成都属自住需求，比如90平米以下户型住宅所占比重，一线城市平均为五成左右，远高于前几年的三成左右。
然而必须关注的是，这轮调控的误伤面太大。“伤敌一千，自损五百”。很多自住需求同样被抑制。不妨以上海为例进行分析。2005年以来，上海新建商品住宅的年度成交均衡值为1500万平米，超过这个量，说明市场偏热，比如2007年和2009年为2000万平米左右，投资投机需求过旺；低于这个量，可能市场偏冷，比如2008年只有900万平米，自住需求严重观望。问题是，2010年，也只有970万平米，今年上半年只有 380万平米，也即去年和今年，上海的部分自住需求被抑住了，无法释放出来。
这只摁着自住需求的“无形之手”，就是限购、限贷等严厉的调控政策。今年以来业界流行一种说法“10个人中有8个没资格买房，另外2个买不起房”。很多人认为楼市低迷的原因是限购令。笔者并不赞同这一观点，限购威力远于小于紧贷。
限购是一种前所未有行政干预手段，然而并非普遍实施，而只有40个城市，其中主要是东部城市从严，很多中西部省会仅限主城区。比如，成都市只限中心六区，而六区住宅成交量不足全市一半。另外，今年二季度以来，时有新闻报道某某城市打算放松限购，反映出即便是这40个城市，也不愿长久坚持。限购虽强大，很多人还是可以通过假离婚、借亲友名义、公司名义、持境外绿卡等方式“曲线购房”。
房贷紧缩却是“一刀切”。按照央行和银监会的规定，三套及以上房贷停贷，二套房贷需要六成以上首付，利率为基准利率的1.1倍以上，首次购房需要首付三成以上，利率可打七折。从理论上分析，这是一种接近完美的差别化房贷政策，有“保”有压。
不过，房贷政策的执行情况，很大程度上取决于信贷环境。如果处于货币政策宽松、信贷指标充裕的环境下，比如2009年，则银行会将个人房贷视作“蛋糕”去争抢，在激烈的市场竞争中，会暗地里从宽优待客户。而去年下半年以来，货币政策持续紧缩，五次加息，12次提高存款准备金率，信贷额度非常紧张，银行相当缺钱，揽储大战可谓烽火连天。
在这种环境中，银行既没有很多额度可以放贷给套、第二套的购房人，也不愿意严格按照央行和银监会的首付与利率要求放贷。媒体经常会报道，某某地区、某某银行，针对首套房贷要求首付五成，利率没有折扣等，即便如此苛刻，还不明确放贷等候时间。不妨做个测算，如果一个刚需者2009年首次购房，首付可低至两成，利率低至七折；如果现在买房，首付四至五成，利率为基准利率。首付大幅上提高，直接就把很多积蓄较少的刚需族挡在了市场外面，而利率大幅增加，则除非房价能下跌二成以上，否则今年购房反倒不如2009年划算。
商业银行追逐商业利益，无可厚非。然而，自住需求被误伤，这是政府必须要考虑的事。2月份以来，楼市持续降温，调控效果正在显现，投资投机需求已不足虑，下半年，相关部门应考虑如何保护自住购房需求，尤其是首次置业的超刚需。不仅保障房是民生，商品住宅刚需也是民生，而且还能积极拉动内需，稳定经济增长。
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