[摘要] 中国观察家否认房地产会崩盘。尽管政府官员对房地产价格高企表示了公开的担忧，路透一月份调查的经济学家仍然认为中国2012年的GDP增速将达到8.3%。这过于乐观了。下面是五个经常听到的不切实际的想法。
中国观察家否认房地产会崩盘。尽管政府官员对房地产价格高企表示了公开的担忧，路透一月份调查的经济学家仍然认为中国2012年的GDP增速将达到8.3%。这过于乐观了。下面是五个经常听到的不切实际的想法。
“崩盘永远不会发生”
许多投资者相信中国房地产不会崩盘,因为中国买家不依赖抵押贷款，另外，中国大量被压抑的刚需会维持房价高企。两个假设都是错的.
是的，抵押贷款在中国并不普遍。银行只提供房产价值30%的贷款。但这种情况同样适用于2008年房地产崩盘前的迪拜：买家是以现金购房,但这些钱通常都是借来的，有时候还来自非正常渠道。很多买家还背负着其他债务。过度杠杆化还不是卖房的原因，另一个原因是担心房产贬值。
同时，被抑制的刚需也不是均等分布的。各个城市对二、三套房子的限制不同，所以取消一个地方的购房限制可能会降低对另一个地方的需求。买家也可能会躲过损失：若眼下的价格下跌让房产看起来很廉价，想象一下一年以后还会便宜多少。
“对GDP来说也没那么糟糕”
房地产占中国GDP的比重超过了10%。把家具和电器等包括在内，所占比重还要更大。若若房地产价格暴跌，对GDP的影响将会很大。根据清华大学经济学家帕特里克-霍瓦内克（Patrick Chovanec）的计算，房地产投资每下降10%，GDP增幅将下挫5.3%。
经济学家希望两股力量能够抵消这种影响。一个是靠中国充足的家庭储蓄确保消费者继续消费，然而占可支配收入30%的家庭储蓄率是向富人阶层倾斜的。而投资对中国经济的贡献超过了一半，所以消费者需要把开支增加一倍多，才能维持经济同速增长。
经济适用房是另一个希望所在。中国计划到2017年建设3600万套廉价住房，该计划将帮助维持建筑行业的现状。但按照计划，该项目是由地方政府融资的，而地方政府已经负债累累，卖地和房地产是它们的主要收入来源。
“银行可以承受这些打击”
中国的银行系统正好在枪口上。IMF估计房地产价格下跌26%将产生8%左右的坏账率。银行监管者称1.63万亿美元的房地产的贷款得到了几乎两倍其价值的房地产项目的担保。
这些数字很有误导性：他们低估了房地产贷款的数量，高估了抵押品的价值。大部分商业贷款利用房地产作为抵押品，即使他们实际上并不是真正的房地产贷款。而且流向开发商的大部分贷款来自信托基金、财富管理机构和公司等非银行机构。
不仅如此，这些房地产担保的贷款是以当前市值来计算的。一个借款人违约不会出现问题；但若整个市场下跌、违约扩散，那么抵押品的价值将大打折扣，正如1990s早期日本银行经历的那样。不良贷款恐将攀升到20%。
“政府将纾困这些银行”
这种情况之前发生过。1990s，中国政府帮助银行中剥离了大量坏账。现在中国拥有3.2万亿美元的外汇储备，国外债务几乎为零。但事情并不那么简单。技术上讲，外汇储蓄是针对央行的未来的求偿权。从银行买进坏账可以让问题从视线中消失，但同时它仍然意味着，该系统的其他某个地方要承担损失。
另外还要考虑到政府的大量债务。政府官方债务只占GDP的15%，但增加得非常快。惠誉评级机构估计纾困将侵蚀20%的GDP增长。Breakingviews的计算表明，把上次纾困中的未支付成本，以及国有实体、地方政府和养老金的债务加进来，政府债务将占到GDP的130%左右。
最后一个选项通过印钞充实银行可能会恶化中国的通胀问题，并降低储户对该体系的信心，其后果是危险的。
“政府会把所有事情摆平”
看好中国的这些人的是：北京的政府官员控制着银行系统，所以他们可以命令银行放贷。2009年金融危机来袭时，中国银行的贷款翻了一番。
然而这恰是让中国房地产陷入今天的不利处境的原因。向疲软经济注资增加了风险这些钱会用来支持不盈利的项目而减值。银行把贷款分流到了那些不需要现金的大型国企。其中很多企业用这些钱来开发房地产项目，或转借给那些需要现金的企业。而且这一把戏已经撑不了多久了。银行现在需要的不仅仅是抵消本身借出去的贷款，还有在可能的房地产崩盘中一扫而空的非银行机构及信托公司的贷款。巴克莱估计这些影子融资占了所有新融资的五分之一。
北京方面意识到了这个问题。目前，房地产市场已经进入高度戒备状态交易几乎已经停滞。但意识到问题不等于解决问题。否认这一事实的人注定要遭受打击。
瑞银报告：保障房将助今年中国房地产不崩盘
2月6日，财政部公布了《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》。瑞银就此评论说，经济尤其是外需仍然面临一定程度的下行风险的情况下，保障房始终是政府支撑经济增长的"利器"。
瑞银报告认为，上述文件明确了2012年保障房建设的资金安排，为2012年保障房建设落到实处打下了重要的基础,体现了中央政府推动2012年保障房建设的决心和力度。
财政部已经明确2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金和各级财政安排的补助资金均将超过2011年。2012年中央财政补助已提前于去年九月通知，今年四月前会发放完余款，省级政府应在五月底前下拨到县市。
根据财政部文件，对保障房的资金支持包括：政府可支配的其他收入来源；各级财政部门支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业，在安排资本金后由该企业通过银行贷款、发行企业债券、社会投资等方式来筹集建设资金；政府将继续为保障房提供廉价土地和税费优惠政策。
瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者，以上的资金安排措施具体、明确、细化。我们认为这表明保障房自2011年开始大规模建设以来，经过一年多的探索，已基本摸索出了更全面可行的融资模式。
其报告并称，虽然没有披露具体的数据，但依据2011年的经验，我们预计上述渠道中，第3项社会资金将会是、最重要的资金来源。第1项财政预算支持的规模虽有扩大、但仍然难以承担主要资金需求；而第2项来自于其他财政收入的支持预计规模较为有限，且由于财政状况不同、各地间的差异将会非常大。
"不同于其他地方融资平台，保障房融资平台将在增量融资方面被"开绿灯"、将能够获得银行新增贷款的支持。"汪涛还特别提醒说，资金来源明确将支持2012年保障房建设落到实处。
虽然2012年保障房新开工目标下调至700万套，但瑞银仍对中国房地产保持着足够的信心。
汪涛表示，从实质建设活动角度而言，相信保障房仍将对全社会房地产建设和投资起到显著的拉动作用。预计这将部分抵消商品房下滑的影响，使得2012年全年房地产建设活动虽然显著放缓但不会崩盘，仍能维持10%以上的增长。
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