[摘要] 到2015年，南京60岁及以上常住老年人口将超过150万人，其中80岁及以上高龄老人将超过20万人，占老年人口的13.75%。如何面对人口老龄化？京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。
实行“以房养老” 要做的事情真不少
到2015年，南京60岁及以上常住老年人口将超过150万人，其中80岁及以上高龄老人将超过20万人，占老年人口的13.75%。如何面对人口老龄化？京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务。
“养老”有很多种方式，而“以房养老”最适用。这是因为，相对来说房屋是一个人一生中财富，用自己的房养自己的老，既可保值，到时又可自由支配，比起买保险和存现金更为实在，给丧失劳动力的老人提供了坚强的支撑，但是现实中要实现“以房养老”并非易事。
按照传统的习惯“养儿防老”，而这个“养儿”不仅是扶养其长大成人，而且还得将房屋等财产移送。不少人一生拼搏而来的房屋并非是为了自己，而是为了后代，有的早有意向房屋留给后代。因而，实行“以房养老”还得转变观念，营造新的环境，不仅要做好父辈的工作，更重要的要做好子女的工作，互相沟通，互相理解，以避免由此带来的纠纷和不愉快。要有专门的机构来管，要有专门的人负责，为“以房养老”提供便利的通道。
“以房养老”是住房反向抵押，贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额。这个方式不错，关键是定价。老人的房屋大多不是新房屋，房龄不同，处的位置不一，有的有大略的比价，有的没有比价，如果定得过低，抵押者吃亏，就难以接受，“以房养老”就很难行得通。“以房养老”不比一般的房，关键到晚年生活幸福，因而这个价不应由抵押方说了算，应该有第三方介入或者采取招投标的方式来确定，防止强买强卖和低价购，尽量做到公平合理。
而更重要的方面是，实行“以房养老”要有政策配套，按照有关规定，住房使用权只有七十年。人老房也老，有的离七十年只有十几年，甚至几年，房屋使用年限越接近期限，价值就降低，由此，不仅对老年人抵押不划算，对购买者也不合算，因而，在实行“以房养老”之前，还得明确房屋七十年后的结转，让抵押者感到实在，也让买者放心。
实施“以房养老”还应处理好两方面的关系，一是“私”与“公”的关系，不应有了“房”这一保险，就替代其它的社会待遇享受，忽略其它的照顾，取消相应的待遇，而应一视同仁；二是以房抵押还得与《继承法》相衔接，配偶、子女优先，对于老人“以房养老”资金有继承权，对抵押房有优先退押权。由此才能解除老人及其亲人的后顾之忧，试点才有实效，从而推动“以房养老”实施。
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