[摘要] “刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在体验了北京昌平回龙观某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争夺”。不仅如此，在新房成交回暖的同时，二手房价也“水涨船高”。
房地产市场持续回暖 开发商降价走量动力减弱
“刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在体验了北京昌平回龙观某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争夺”。不仅如此，在新房成交回暖的同时，二手房价也“水涨船高”。
个别新盘遭抢购
小张终于“熬”过了限购条件中对外地人购房的“五年大限”。“其实年初就看上了回龙观的一个楼盘。”他坦言，由于在中关村上班，一直计划在城北买房；出于交通便利的考虑，地铁沿线楼盘成为目标。不过，令他忧心的是，一直关注的楼盘原本计划5月二期开盘，但直到7月还未见动静。而这段期间，北京楼市正渐渐升温。
北京中原市场研究部统计数据显示，在六七月北京成交量占据前100名的住宅类物业中，成交均价上涨的达到43个。个别项目成交均价上涨超过5%。
相比之下，小张心仪的位于回龙观的楼盘二期尽管一直没开盘，但报出的均价已“跟风”上涨。“5月销售人员给的报价表上，90平方米的两居总价在160万元左右，但现在的价格在180万元以上。”小张显得很无奈。
在苦等两个多月后，小张终于盼到二期开盘的消息，开盘价则从此前公布的2万元上涨到2.15万元。该楼盘此次推出约430套房源，户型为80平方米至140平方米两居至四居。对大多数购房者而言，两居房源是大热门。不过，最终的摇号结果给小张“泼了盆冷水”。
“430套房源，1400人摇号，差不多30%的机会，赶上抽奖了。”小张颇为郁闷，自己“手气”不好，摇到近800号，基本没什么希望。尽管如此，开盘当天小张还是顶着闷热的天气赶到楼盘现场。
“我下午过去的，当时已经叫到300号。如果每人有三选房机会，就算轮到我也要再等上整整一天。本来幻想着会有人因为户型、朝向等因素放弃选房，但是现场放弃的人几乎没有。”小张表示，下午5点时仅剩下140平方米四居户型的部分房源。
二手房成交回升
二手房市场也走出一季度的低迷。由于市场回暖，看房人数增加，二手房中介业务开始繁忙。
“现在的业务比去年要好做，我们人手已经不够用。”在一家知名房地产中介工作的李尧(化名)告诉中国证券报记者。
在他工作的这间三十多平方米的房间里，墙上贴满挂牌出售的房源信息，有不少还用红笔显著地标出“惊爆价”字样。他的几位同事要么忙着接打电话，要么接待前来咨询的客户。“还有几个同事带客户看房子。”李尧说。
作为这家门店的销售明星，李尧曾经取得过抢眼的销售业绩。“上一波地产行情好时，我手里压了很多单子，经常忙得没时间带客户看房，有一次只画了房子的平面图就和客户签了单子。”回想起过去的情景，李尧仍止不住一脸兴奋。
不过，自2010年开始的房地产调控以及随后到来的低迷市场，让李尧的业务一落千丈。“最艰难时，一个月也卖不出一套房，很多业务员都走了。”李尧感叹道。
由于成交量大幅萎缩，2011年房地产中介行业经历“大洗牌”。据相关数据统计，一年时间内，北京上千家房产中介关店停业，是近几年关店数量的一年。
时过境迁，今年以来随着市场逐步回暖，二手房成交量开始缓慢提升。尤其是3月以来，二手房与新建住宅成交均回升。北京中原市场研究部数据显示，截至7月26日，北京市二手房住宅签约量已逼近1.4万套，比上月增逾三成，与去年同期相比成交量已经翻番。
“虽然赶不上市场最火爆的时候，但现在业务量比最难时好多了。”李尧表示，他所在的门店今年招了不少新员工。“我们在一些社区、公司等人较多的地方都设立了移动工作点。‘底薪+提成’的工资虽然变化不大，但是房子好卖了，提成便多一些。”
随着连续降息后市场流动性好转，购房者实际支付能力提升，对房价的预期有所改变，入市积极性明显提高。
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开发商定价谨慎
在销售回款增加、资金链压力缓解后，开发商信心明显回升，8月推盘量持续增多，不过定价愈发谨慎。
数据显示，8月北京预计入市项目达到35个，大兴、通州及昌平等地均有新老项目入市。在这35个项目中，除10个位于城区的项目外，郊区占据绝大部分。“我们的项目就要开盘，总共1066户，但目前均价待定。这期开盘主要是88平方米的两居户型，最适合刚需和改善型置业。”位于北京房山某楼盘的销售人员如此推介。
不过，中国证券报记者在调查中发现，如何定价已成为当前项目入市时的一大难题。与销售低迷时不同，当前大多数楼盘在开盘前并没有提供具体价位。尤其是郊区项目，即使提供了价格，也主要以底价示人。
“开发商的资金链压力得到缓解后，已经可以控制项目的销售速度，因此降价动力明显不足。”北京一位房地产业内人士表示，开发商主要依据前期“蓄客”的程度来决定楼盘最终价格的变化幅度。随着刚需入市，很多开发商在积累一定客源的基础上，才选择申请预售证开盘，因此很多楼盘价格平稳，而不再“降价走量”。
当前楼市调控已经步入“深水区”，在政府坚决抑制投机投资性需求的主基调下，各地对于首套自住需求的政策有所倾斜，但“限购”政策依旧是房地产调控的底线。业内人士认为，尽管楼市近期出现量价齐升，但入市项目定价依然谨慎。虽然房价继续下跌的可能性不大，但是在政策调控持续落实的背景下，未来价格上涨的幅度有限。
政策不放水买卖都试水 楼市"慢回暖"暗藏机会 房地产时报
经历了“红五月”的烂漫，情况在6月有了大突破，有更多的人在大热天买房，单月成交今年首度破百万平方米大关。就在很多人认为整个楼市会像2009年那样迅速“回暖”时，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析员赵强却泼出了一盆冷水。他认为，此次楼市“回暖”周期将非常漫长，会长达15－16个月。围绕当前关注的“稳经济”、“楼市回暖”等话题，房报邀请了多位业内人士，各抒己见，希望他们的意见能成为您的有益参考。
“回暖”源于跌价楼市难言“触底”
□策源地产总裁 邹泽人■精彩观点：
1.随着政策落地出现的“回暖”，只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。
2.尽管市场预期开始转好，但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响，市场或将逐步转暖。但从预期看，房价仍不存在大幅反弹的基础，市场走势仍可能进一步下探。
3.下半年如果市场能够保持“以价换量”态势，再配合国家信贷适度宽松，市场成交量将得到一定程度释放，反之，此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。
102万平方米，烟火般地照亮了6月的上海楼市。上一次的百万平方米，发生在2011年的1月，那是上一轮滚烫行情的“最后晚餐”。正是2011年1月底，限购政策在质疑声中呼啸而出，自此，上海商品住宅的交易量一直低位徘徊。
经历了“红五月”之后，情况在6月有了大逆转，有更多的人在大热天买房，这也是今年首度突破百万平方米大关。大多数降价项目价格暂时不再降，甚至有部分项目价格开始显现“小幅反弹”。各方争议的观点和声音中，不乏有楼市的 “政策底”和“价格底”已然若隐若现的说法——那么楼市“迷时间”是否已经过去？
6月上海楼市推盘量继续加大，但可以看出，在热销盘的名册中，刚需楼盘仍在担任市场成交主力，8.5折是常看到的，其次是中高端楼盘中面积、总价偏低的楼盘。别墅市场，打折盘貌似不多，但跌价幅度更大。尽管市场预期开始转好，但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响，市场或将逐步转暖。但从预期看，房价仍不存在大幅反弹的基础，市场走势仍可能进一步下探。
从政策面来看，市场所称的“政策底”，意指信贷政策的放松，比如连续降低存款准备金率、央行三年半以来首次降息，加之一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控，也降低了刚性需求的购房门槛，一直在观望的刚需购房者潜意识中将其理解为“调控政策开始松动”。
但在中央政府层面，房地产调控政策丝毫没有放松迹象。此前部分城市楼市政策微调，限购有所放松，但上海等一线城市仍严格地执行限购等调控措施，近日甚至再现“收紧”态势，“单身非沪籍购房者不能在沪购房”的新政已然出台。既然“政策底”并未显现，又何来“价格底”已形成之说？
随着政策落地出现的“回暖”，只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。楼市触底、全面“回暖”尚早，这只是一个周期性的表象，因为楼盘买卖双方还是会存在博弈心态，触底的形式也是一个短期延续，目前的购房者大多冲着合理的价位而来，且其中客户95%都是首次置业。
与此同时，目前的供求关系也决定了楼市触底反弹的机会渺茫：一方面3月-6月刚性需求的释放，使得银行可用的贷款额度正快速减少；另一方面，开发商的库存依然没有大规模释放，在政策从紧的前提下，这决定了未来潜在供应依然处于较高水平。
目前看来，7月开发商开盘量也热情不再，上海市场预计将有22个住宅项目开盘，环比降三成，楼市成交量的可持续性“回暖”存在一定的变数，未来市场走势如何，仍将取决于开发商和购房者之间的力量博弈。下半年如果市场能够保持“以价换量”，再配合信贷适度宽松，市场成交量将得到一定程度释放，反之，此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。
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