[摘要] 中国经济结构的调整，在2012年上半年渐进深水区，每一个行业都在备尝调整的痛苦和发展的考验。资金方面，虽然目前大量房企的资产负债率还在60%至80%之间，但细究其负债组成可以发现，142家房企预收账款增加26.89%至5272亿元。
楼市调控显效 上半年房企净利润全线下跌
中国经济结构的调整，在2012年上半年渐进深水区，每一个行业都在备尝调整的痛苦和发展的考验。房地产业，因为额外又一层调控深意，这种痛苦和考验，就变得尤其鲜明。
根据上证报资讯统计，截至2012年8月30日，已有142家上市房企公布半年报业绩。其营业收入总额1896亿元，同比增长14.66%，归属母公司所有者净利润250亿元，同比下跌1.65%。房企净利率由去年的16.49%下降到今年的14.83%，下降了1.76个百分点。
其实，房地产企业全行业利润缩水始于2011年。根据中国房地产研究会统计数据，包括内地和我国香港地区在内的176家房地产公司，2011年营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。到今年一季度，146家A股净利润94.42亿元，同比下降2.54%。
“对于投资人来说，他看重企业的营收能力，同样看重赚钱能力。房企净利润和净利率的下降，正在引起投资人的担忧。未来，我们将更加关注那些负债率平稳，且有较好盈利能力的企业。”一位香港房地产上市公司投资人表示。
总体来说，142家房企目前还是盈多亏少。其中净利润报亏的企业27家，包括万方地产、ST珠江[简介动态]等。多数企业净利润尚为正值。但如果细看半年报，其实很多企业的盈利已经是“强作欢颜”。比如中华企业，其上半年归属母公司所有者的净利润超过3.27亿元，但如果扣除非经常性损益项目，就是-1.12亿元。究其原因，主要是公司在报告期内以转让子公司股权的形式出售了上海港国际客运中心2号楼项目，转让价格8.17亿元，最终体现在税后上为4.31亿元。
除了盈利能力下降外，一些企业在上半年几乎已无可售地产项目，并正在寻求转型。“报告期内公司无新开工的开发项目，控股子公司东方山水项目也已经结束，使报告期内无房地产销售。公司在报告期内努力拓展建材贸易相关业务，使报告期内公司实现建材贸易类营业收入320万。”东方银星[简介动态]介绍。
在小规模地产公司转型的同时，房地产蛋糕也在越来越向大企业集中。根据统计，“万保招金”四家房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长了近40%，占142家房企总营收的35.5%；四家企业净利润为79.12亿元，占142家房企的三分之一规模。
虽然市场占有率在上升，但龙头房企一样遇到利润率下降的境况。万保招金营业净利率从去年的15.9%下降到今年的11.7%，下降4.2个百分点。其中保利地产[简介动态]净利润24.6亿元，同比减少12.13%，被业内戏称为“牺牲利润抢市场”的代表。
从上半年存货情况看，房企整体库存压力仍然高企。数据显示，142家上市房企存货量高达1.38万亿元，是全部营业收入的7倍多，且同比增长高达26.93%。可以预见，起码在下半年，房企的去库存化仍是主基调。
资金方面，虽然目前大量房企的资产负债率还在60%至80%之间，但细究其负债组成可以发现，142家房企预收账款增加26.89%至5272亿元。业内人士表示，去除了负债里的预收款一项，企业净负债其实已经得到部分改善。“现在房地产企业已经不用考虑是死是活的问题。而是在市场进入门槛越来越高，产品竞争白热化的今天，企业如何才能在政策环境变幻莫测的周期里，稳步储备资源，创新产品结构，打通销售渠道以实现久长经营。”中原地产华北区总经理李文杰称。
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