[摘要] 9月26日，越秀地产（0123.HK）和越秀房托（0405.HK）双双停牌，为国际金融中心（IFC）的交易进行配售。同一日，IFC宣布全面开业。此举意味着双方的交易已实质性完成，并显示越秀系全新的商业模式取得试验成功。
越秀国金中心交易完结双平台运作开创全新价值链
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9月26日，越秀地产（0123.HK）和越秀房托（0405.HK）双双停牌，为国际金融中心（IFC）的交易进行配售。同一日，IFC宣布全面开业。此举意味着双方的交易已实质性完成，并显示越秀系全新的商业模式取得试验成功。
自此，这家在房地产企业中拥有开发与房托两个金融平台的企业，打通了其“开发+运营+金融”的全新路径。
百亿房托新机遇
作为全球十大超高层建筑之一，广州IFC开业标志着珠江新城首座超高层商业综合体正式亮相。
“广州IFC定位为南中国首席金融商务平台，一直秉持"起点在世界高端"的品牌理念，致力打造打造功能齐全的超高层商业综合体。”越秀地产营运总经理陈志鸿表示，“广州IFC正式开业不仅将强化其作为广州城市地标的影响力，更将提升珠江新城商圈的综合商业价值。”
除了项目自身的关注度之外，围绕广州IFC的系列资本运作还成为“中国大陆房地产金融创新典范”。4个月前，越秀地产及越秀房产基金公布广州IFC交易一事，资本界及地产界引发巨大反响。
9月26日，越秀房产基金公布将向独立第三方机构或其他专业投资者进行配售,并由中银国际、星展、高盛、摩根大通、摩根士丹利、渣打六大投行作为基金单位配售硬包销商。至此，本次交易已实质性完成。
通过此次交易，越秀地产将减少45亿的银行负债，增加约40亿元的现金，大大缩短长达16年的投资回收期，并且继续享有国金中心未来的增值。而越秀房托物业估值将增加至约220亿元，约为之前的3倍多，跻身进入“亚洲十大上市房地产投资信托基金”之列。
越秀房托相关高层认为，此番交易为基金带来新的发展机遇。首先基金所持物业面积由此前的21万平方米增加到68万平方米，物业估值由原先的67亿增加到220亿；其次新购入的基金市值将增加至上百亿港元，大大提高了基金单位市场流通性，最后，其旗下的运营物业实现多元化，交易后，基金的资产配置将转变为甲级写字楼、高端商场、高档酒店及公寓的多元化构成模式，将有望进一步获得资本市场及投资者青睐。
另外，本次交易后扩大的资产水平和较低的负债比率，将增强房产基金的融资能力，有效重置房产基金的资本成本，从而使得房产基金未来能够把握更多的收购机会。
“由于越秀地产与越秀房产基金平台互动有多重利好，未来优质的商业地产项目仍将有机会注入越秀房产基金。”越秀集团副总经理、越秀房托资产管理公司行政总裁刘永杰表示。
“双平台驱动”创领未来
“广州IFC通过此次交易，不仅实现了从商业产品到金融产品的"华丽转身"，更实现了多方共赢的价值创新。”陈志鸿表示，“对广州IFC项目而言，交易为未来的发展增值提供了强劲的资金及专业化运营等保障；对越秀地产而言，交易快速实现了投资回报；对越秀房产基金而言，交易提供了发展壮大的机遇；对投资者而言，这意味着广州IFC从"眼中的城市地标"变身成为"手中的价值凭证"，其每一天的增值都与你我息息相关。”
广州IFC的金融创新实践，标志着越秀的“双平台驱动”房地产全价值产业链模式已经成型——“双平台”即越秀地产及越秀房产基金这两个上市平台。未来越秀地产将作为负责前期开发，分享土地溢价及一次性销售的丰厚利润的上市平台，而越秀房产基金则成为筛选能产生稳定现金流的商用物业作收购目标，分享长期稳定现金流以及的平台。
陈志鸿表示：“如今商业地产的差异化竞争已从单纯的开发销售比拼转向长期持有和专业化经营、整合上下游产业链条能力的比拼，甚至是在盈利模式的较量。”
对于公司未来的整体战略，陈志鸿认为：基于越秀地产和越秀房产基金这两个平台常态化互动，公司将注重于提升商业地产运营能力，注册策划先行，构建优质商业资源战略联盟。
“类似国金中心这种运作确实是公司未来发展的一个重要方向。国金中心注入越秀房产基金只是一个新的起点，今后会朝着常态化互动方向推进，我们称之为"开发+运营+金融"的发展模式，将是越秀地产差异化竞争战略的重要组成部分，并且是国内拥有这个模式，其他内房股短期难以模仿的。”
除了刚刚完成注入的国际金融中心之外，越秀旗下还有财富新天地、财富中心等项目，均位于一、二线城市的核心商业区域，其下一步的注入已经在越秀的考量范围之内。数据又显示，越秀地产目前拥有200万平方米在建及待建优质商业地产项目，商业部分在公司开发中所占比例约为23%，公司会继续培育优质商业地标项目，并为置入房托基金做好准备。
对于作出这样的战略定位，陈志鸿认为，其根本原因在于可以解决商业地产项目资金沉淀量过大，资金利用率和资本低的问题，大大缩短投资回报周期，又能够持续享用物业带来的，可谓多方共赢的格局。
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