[摘要] 某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”接下来，2013年楼市走向又该如何？
楼市迎暖冬:11月成交量翘尾 明年二季度房价或涨
东方网12月3日消息：据《东方早报》报道，上海11月楼市不出意外地以成交火爆收官。
金丰某&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比（较上月）上涨12.02%，同比（较上年同期）上涨99.79%；成交均价为21776元/平方米，环比上月下跌0.30%，比去年同期上涨3.35%。
佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量，比9、10月份均高出十多万平方米，仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米，是今年以来第二高的月度成交量。
“很多同行此前都预计年底的行情会翘尾，11月的成交量印证了这一点。”某上市房企营销总监昨日说，11月上海楼市的成交均价继续维持较低水平，说明市场成交仍然以刚需为主力。
“54城11月成交量创今年以来新高”
据德佑地产统计，11月上海成交面积排名前十的楼盘中，仅城花新园[消息价格户型点评]和印象欧洲[消息价格户型点评]城两个项目单价超过2万元；成交面积排名前五的楼盘，单价全部在1.4万元以下。
“进入年末，刚性需求依然较为旺盛。并且，今年年末的贷款额度相较往年同期明显宽松，因此外围低价楼盘取得了不错的销售业绩。”德佑地产在11月30日发布的一则报告中写道。
刚需成交占比增加令均价走低。据佑威统计，6月以来，上海市商品住宅成交均价下滑态势明显，9-11三个月更是在“年化月均价格”——22514元/平方米的下方运行。
不过，某上市房企营销总监指出，虽然从成交面积前十名看，11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘，但改善型、中高端楼盘的总体成交量并不低。
该营销总监以新江湾城某楼盘为例称，11月该楼盘推出的大平层房源，实际成交均价在3.2万-3.6万元/平方米，与新江湾城板块4万元/平方米上下的市场价相比，有明显下降。这说明11月这类改善型房源的成交价格是走低的，而成交量则上来了，同时也造成了整体均价的下行。
整体销售火爆的不止上海。
据中原地产统计，其监测的城市中，有54个11月的新房成交量，创下2012年以来的月度新高。
“经过此前‘金九银十’楼市的相对平淡，11月的翘尾行情确实略显意外，但也在情理之中。”德佑地产研究主任陆骑麟说，目前开发商的降价力度虽远不及年初，但由于8-9月的推盘量尚未完全消化，高库存令不少开发商不敢轻易上调价格。
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