[摘要] 某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”接下来，2013年楼市走向又该如何？
楼市迎暖冬:11月成交量翘尾 明年二季度房价或涨
东方网12月3日消息：据《东方早报》报道，上海11月楼市不出意外地以成交火爆收官。
金丰某&佑威联合研究中心发布的监测数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比（较上月）上涨12.02%，同比（较上年同期）上涨99.79%；成交均价为21776元/平方米，环比上月下跌0.30%，比去年同期上涨3.35%。
佑威机构执行董事黄志坚介绍，11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量，比9、10月份均高出十多万平方米，仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米，是今年以来第二高的月度成交量。
“很多同行此前都预计年底的行情会翘尾，11月的成交量印证了这一点。”某上市房企营销总监昨日说，11月上海楼市的成交均价继续维持较低水平，说明市场成交仍然以刚需为主力。
“54城11月成交量创今年以来新高”
据德佑地产统计，11月上海成交面积排名前十的楼盘中，仅城花新园[消息价格户型点评]和印象欧洲[消息价格户型点评]城两个项目单价超过2万元；成交面积排名前五的楼盘，单价全部在1.4万元以下。
“进入年末，刚性需求依然较为旺盛。并且，今年年末的贷款额度相较往年同期明显宽松，因此外围低价楼盘取得了不错的销售业绩。”德佑地产在11月30日发布的一则报告中写道。
刚需成交占比增加令均价走低。据佑威统计，6月以来，上海市商品住宅成交均价下滑态势明显，9-11三个月更是在“年化月均价格”——22514元/平方米的下方运行。
不过，某上市房企营销总监指出，虽然从成交面积前十名看，11月上海的热销楼盘都是刚需楼盘，但改善型、中高端楼盘的总体成交量并不低。
该营销总监以新江湾城某楼盘为例称，11月该楼盘推出的大平层房源，实际成交均价在3.2万-3.6万元/平方米，与新江湾城板块4万元/平方米上下的市场价相比，有明显下降。这说明11月这类改善型房源的成交价格是走低的，而成交量则上来了，同时也造成了整体均价的下行。
整体销售火爆的不止上海。
据中原地产统计，其监测的城市中，有54个11月的新房成交量，创下2012年以来的月度新高。
“经过此前‘金九银十’楼市的相对平淡，11月的翘尾行情确实略显意外，但也在情理之中。”德佑地产研究主任陆骑麟说，目前开发商的降价力度虽远不及年初，但由于8-9月的推盘量尚未完全消化，高库存令不少开发商不敢轻易上调价格。
“更困难局面不会再现”
“楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”一业内人士如是预计。
某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”
某上市房企副总裁进一步说，到了年底，市场反而更加稳定和活跃，“说明临近年底，开发商对市场的预期较为稳定。虽然政策短时间里不会放松，但更困难的局面也不会再出现。”他同样认为，12月市场还是会以中低价位房源为成交主力，刚需占比预计会在70%或更高。
黄志坚的观点则是，依照目前的楼市运行态势和政策环境等因素，12月房价在年均价下方运行的概率偏大，成交量大体上会超过9月，与10月相当。
价格方面，上述上市房企副总裁分析，今年开发商资金较为宽裕，年底不会出现大幅打折、促销的情况，预计总体均价还会维持在合理水平，“如果市场回暖的趋势能够得到延续，接下来土地市场会出现价格上涨的行情，房价下行的预期或将被打破。”
年底成交量价的稳中反弹，有望拉升全年销售表现。以上海为例，据佑威统计，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；均价为22537元/平方米，同比微涨了2.42%。
“12月成交还是靠库存”
部分受访人士担忧的是，刚需房源的消耗及土地市场的回暖，可能在未来一段时间助涨房价。
某上市房企副总裁介绍，从新增供应量和成交量的对比情况看，10月、11月楼市均呈现出供不应求的情况，这一去库存的行情还会延续一段时间，“今年年底至明年一季度，供应量总体还是会较为稳定，但到了明年二季度，随着土地市场的回暖，房价会出现上涨的压力。”
据佑威统计，以目前的去化（销售）能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个的月供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，即便调控政策维持现状，也已显示出供不应求，价格有上涨的压力。
某上市房企营销总监称，10月、11月连续两个月不足70万平方米的新增供应量是较低的，“供应低于成交，供销比达不到1：1，如果继续下去，会造成整体库存的下降。”该总监说，商品公寓总体库存9个月的去化周期并不算长，“目前虽然楼市整体库存较高，但一线城市的库存水平还是适中的。”
据德佑地产统计，11月上海市商品住宅新增供应面积为67.7万平方米，虽然环比小幅上涨6.5%，但仍处于相对低位水平。
在上述上市房企营销总监看来，12月上海楼市的新增供应量仍然不会太高，可能会比11月还要低，“年底开发商都不会大举推盘，12月的成交量主要还是要靠库存。”
不过，大户型方面仍面临高企的库存压力。
据佑威有统计，上海市商品住宅中，面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月，明显供大于求；别墅库存去化的时间则更长。
东方网11月30日消息：据《新闻晨报》报道，临近年末，经过严格调控后的楼市即将画上句号。今年市场表现如何？明年又有怎样的发展态势？专家认为：近两年，市场将保持平稳状态。
市场将出现分化
汤晓丹仲益控股有限公司副总经理
今年上半年以刚需引领市场，特别是一些大型房企带动以价换量，几个月时间就完成了全年销售额，表现比较不错，但是利润率总的来说还是有所下降。下半年，金九银十没有达到预期，到年底，因大型房企完成任务后价格下行动力不足，量和价格都会在一个比较稳定的状态。
考虑到年底的年报压力，上市房企需要利用这段时间打折促销，但是打折幅度不会像以价换量的六七月那么大。目前开的这些新盘，利润水分已经很少，因为两年前拿地时候地价很高，其他成本没有下降，所以开发商能够挤出来的利润九折。这也反映出未来的房地产市场一定是一个微利的市场，不可能有像以前那样的暴利了。
明年春节开始到上半年楼市都会处在利润U形的底部，量与价都不会出现突破性的上涨或下降。现在市场包括上海市场存量还很大，限购政策下，稳定的刚需客户会支持市场稳定运行，不会出现报复性增长或者狂跌。
明年下半年，市场将出现两极分化，这是U形的另一部分。两极分化下，刚需市场在量和价上都会比较稳定，因为考虑到城市化进程，每年新增多少人口，必须有多少楼盘去支撑，这些支撑的楼盘一定很稳定。豪宅市场未来一定会放开，让豪宅市场价格自由化。豪宅不仅有居住属性，还有投资属性，在5—10年的长期投资里，中国人还是觉得不动产更保值。当然，豪宅的放开，会是一个漫长过程。
虽然利润处在比较平稳的U形低区，但是如果开发商预期和消费者预期发生匹配的话，利润仍将上扬。开发商要改变心态，现在从事房地产不再是暴利，在决策做项目做投资的时候还要考虑其他因素，考虑到品牌、服务、附加值；考虑到消费者预期未来的房子是涨还是不涨。如果这两个预期都回归到正常水平，市场就会按照供需关系良性运行，比如说供应量太多，价格可能会下跌；开发商少投资一点，量减少价格又会上涨，这样的话利润也会出现良性上扬。一个行业不可能没有利润，但是不同于之前炒作出来的利润泡沫，现在拼的是产品、品质、服务，贵有贵的价值。
市场看好刚需房、刚改房
戴正芳中华企业股份有限公司市场部经理
今年楼市从四月份开始保持小步上扬态势，无论是刚需房、改善型住房还是城市豪宅，都有比较好的表现。这跟我们在年初判断的平稳发展是一致的。很多房企都完成了今年任务，像去年年末那样以价换量的情况不会大规模出现，除非是个别年底新开的楼盘，可能有一波冲量的行情，甚至会是对市场产生正面影响。
明年楼市会比今年更好，成交量会温和地放大，价格也是温和地上扬。今年5月开始，刚需房和改善型房屋都有比较好的持续发展，明年也是，因为符合这一类型的楼盘并不是，供应有限，市场对这两种楼盘比较期待，毕竟受限的时间已经快两年了。
刚需房和140平方米之内的刚改房，一直会在这两年内占据主要地位。从购房者的购买策略来说，只要在价格承受范围内和上班时间控制范围内，有合适的房子就应该尽早买，因为适合刚需盘的土地并不是太多，尤其是最近土地市场价格也不低，未来的房屋成本已经在那儿。刚改则主要考虑是在自己原本的生活区域范围内。从开发商角度来说，希望开发商能以合理价格入市，换得管理层对这个行业的认可，换得购房者对这个市场的认可，而不一定去追求太高的溢价，以免导致新政策的再出台，这对买卖双方都是一种煎熬。
从地段上来说，内环或者中环内的一些中高端房，以及靠近轨交的改善型住房销售量也会比较好。此外，现在很多刚需购房者不是很接受二手房，但是我个人建议二手房也是比较好的选择，成熟市场中二手房的量应该超过一手房，所以二手房应该还有很大发展潜力。
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