[摘要] 上海市统计局1月21日公布的数据来看，从同比（较上年同期）走势看，2012年全年上海新建住宅价格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房销售面积1898.46万平方米，增长7.2%，其中商品住宅销售面积1592.63万平方米，增长8.1%。
楼市价格微跌成交量略涨 "今年调控不动摇"
去年上海楼市，可谓“先抑后扬”。前半年颇感压抑，后半年量价齐升。
在1月21日的大多受访人士看来，2012年阶段性的不同表现，也是造成2012年上海楼市全年数据较为温和的原因。
上海市统计局1月21日公布的数据来看，从同比（较上年同期）走势看，2012年全年上海新建住宅价格下降1%，其中新建商品住宅下降1.2%；商品房销售面积1898.46万平方米，增长7.2%，其中商品住宅销售面积1592.63万平方米，增长8.1%。
上海市统计局总经济师严军在21日的发布会上表示，2012年商品房均价1.40万元/平方米，同比下降3%；商品住宅1.38万元/平方米，同比上升3.1%；市场化商品住宅2.14万元/平方米，同比下降0.8%。
严军表示，总体从数据来看，应该讲上海房地产整个市场还是相对比较平稳的，调控还是取得了积极的成效，“从价格方面来讲，我们调查的（2012年上海）新建商品住宅价格同比下降1%，这个1%应该讲也体现了我们整个房地产调控的成效。”
严军表示，上海房地产方面还是要继续按照“三个为主”的原则坚持房地产调控措施不动摇，继续严格执行住房限购政策，坚决抑制投机和投资性的住房需求，支持合理的住房需求，引导和稳定市场预期，防止现在市场出现反复，稳固调控的成果，确保上海房地产市场的平稳健康发展。
2013年供应压力
2012年，上海房地产开发投资2381.36亿元，比上年增长9.7%。全年商品房新开工面积2724.05万平方米，比上年下降25.2%，其中商品住宅新开工面积1563.39万平方米，下降36.8%。
房地产开发投资保持增长，市场价格总体平稳。上海市统计局在发布上述数据的同时如是点评。
克而瑞分析师杨晨青表示，从景气指标来看，2013年上海新建商品住宅（不含保障房）的供应压力比更严峻。2012年上海房地产开发投资涨幅比的16.2%要小，新开工面积降幅比要大。上海阶段性供应低谷会更明显。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市供应预警。新开工面积长期影响供需关系。2012年上海商品住宅新开工面积36.8%的降幅很大，对今年特别是前半年的供需造成直接影响。从去年数据来看，上海楼市成交量呈基本增长态势，房地产开发投资占固定资产投资的比例还是高，政府还是要考虑不能过度依赖房地产投资。值得关注的是，上海的房价调控做得比其他城市要到位，保障房的大量供应拉低了楼市均价，特别是几个大型居住区建设起到了相应的作用。
一位中高端楼盘营销总监表示，去年房地产开发投资增加，而新开工面积减少，这样相当于上海每平方米楼盘造价贵了。调控这两年，土地成交量下降，导致新开工面积下降，从而造成最终供应的短缺。
某中型房企副总裁表示，从这两年上海土地储备来看，供应是蛮紧张的，越是中心的土地供应越紧张。上海市房管局的领导也很担心供应不足的问题，现在可以调节的是加大可售型保障房的供应。迫不得已的是，只能把可售型保障房转化成商品房。
早报记者从一位国企保障房负责人处也了解到，上海一直有这个先例，经适房转换成商品房出售。该负责人表示，很多保障房卖不出去，市里的领导也会给出这个选择给开发商。
楼市热，年中政策或出
“我不看好2013年楼市。现在市场分为两派，有一部分开发商认为全年保持量价齐升的势头；另一部分开发商认为，上半年保持去年12月成交活跃态势，导致新政出台，市场再度僵持。”沪上一位开发商高管如是对早报记者表述对2013年楼市的预判。
上述高管表示，“很混沌，走一步看一步。据我所知，很多房企定的销售目标还不是很高，并不看好2013年。”
上述中高端楼盘营销总监表示，对于价格，买卖双方都有一个春节后上调价格的共识。上海大部分板块的房价都回到调控以前的水平，比如说嘉定板块由2011年底1.2万元/平方米的均价上升至目前的1.6万元/平方米。
不过，该营销总监表示，旗下楼盘由于处在一个目前供应太多、价格透支的新江湾城板块，2012年的成交并不算理想，2013年出于业绩考虑会下调价格，同时提高营销力度。2013年全年成交量预计会高于2012年。但若楼市涨太多，新的调控政策明年下半年可能会出台。
上述高管表示，楼市经过两年调控，刚刚理性回归，现在有部分房企过于乐观的举动已反映在其调价和营销策略等方面。房地产市场起来，或引来政府部门的担忧并出台新政。我现在最担心的就是这个。我也搞不清楚上半年会是什么情况，现在楼盘大幅涨价的并没有，很多成交不错的楼盘取消了原先的促销力度。
陈晟表示，现在是政策的真空期，上半年由于新建商品住宅（不含保障房）供应收紧的问题，价格还会有上涨的压力。“两会”之后，年中会不会出台政策是今年楼市的关键。
楼市调控政策"形紧实松"谨防房价再度失控
（信息来源：新京报）
房价再创新高，毫无疑问，与我国自2011年底之后“形紧实松”的房地产调控政策直接相关。
仅时隔半年，房地产市场即呈现出冰火两重天的景象——在去年上半年还存在跳水迹象的房价，当下却已进入持续反弹阶段——国家统计局1月18日发布的统计数据显示，去年12月份，我国54个城市房价实现环比上涨，一线城市更是首现同比、环比全面上涨，再创自2011年4月以来的新高。
房价再创新高，毫无疑问，与我国自2011年底之后“形紧实松”的房地产调控政策直接相关。在“形紧实松”的房地产调控政策之下，一些城市通过私自松绑突破调控，并刺激当地房地产市场，以期对普遍失衡的地方财政收支进行弥补。
当然，之所以本轮房价反弹拐点发生在去年5月，一是因为市场观望情绪需要一定的缓冲期，才能重建对未来房地产市场的信心，二是因为去年上半年央行连续两次分别降低存准率和利率，从而使投资者对未来货币政策的进一步宽松充满期待。
而在去年5月后本轮房价得以持续进入反弹通道，并且于去年12月再创历史新高，则既与我国宏观经济面的趋稳回升有关、又与货币政策的宽松预期进一步明确有关、更与我国城镇化建设的既定国策密切相关。
就宏观经济面的趋稳而言，自去年下半年以来，诸多宏观经济数据均显示我国经济已进入趋稳区间，而进入去年第四季度，我国经济增速不仅终止连续回落七个季度的下行趋势(7.9%)，投资、出口和消费“三驾马车”更同时呈现出并驾奔腾之势。
就货币政策的宽松预期进一步明确而言，尽管在去年上半年央行连续两次分别降低存准率和利率之后，并没有再启动这两种货币宽松政策工具，但是通过央票等公开市场操作手段，央行实质仍然在向市场持续释放流动性，与此同时，在去年下半年美联储轮番祭出QE之后，包括欧日在内的发达经济体整体量化宽松力度进一步加大，而由此对我国货币政策必然形成间接的追随效应，这从去年下半年以来我国新增外汇占款的增幅，即可明确对此感知。
就城镇化建设的既定国策而言，在去年12月城镇化被列为十八大关键战略之后，各地政府为此均大幅增加了城镇化扩容的财政预算，房地产市场自然因此信心倍增，而在这一轮大规模城镇化建设浪潮的推动下，不仅房价得已持续反弹，而且连螺纹钢等基础建设材料，亦均在短短两个月之内大幅上涨了20%左右。
固然，房价的探底企稳，不仅是我国经济向好的前兆，亦是我国经济得已真实复苏的前提条件之一。但是，如果房价的反弹速度过快、反弹幅度过大，尤其是当下的房价已创历史新高，则应引起我们的警惕。因为，由此不仅宣告我国自2009年以来房地产调控的失败，还会将当下本已悬殊的贫富差距进一步拉大，地方政府土地财政依赖症亦将持续发作，我国经济增长结构的真实转型更将因此难以落地。
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