[摘要] 从今年5月1日开始，新修订的《江苏省物业管理条例》(下文简称《条例》)将正式实施。《条例》在物业管理权限，停车位出售、出租等多个方面出现新的变化。
江苏省新版物业管理条例解读 不缴物业费将被公示
从今年5月1日开始，新修订的《江苏省物业管理条例》(下文简称《条例》)将正式实施。《条例》在物业管理权限，停车位出售、出租等多个方面出现新的变化。
近日，区住建局房管科科长吴新荣在接受记者采访时表示，与修订前相比，《条例》有了不少变化，在解决大众关注的问题方面更具有可操作性。
物业管理属地管理
业主代表大会可履行业主大会职责
《条例》规定，街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期服务企业、业主与前期服务企业的关系。
这就意味着，物业管理将遵循属地管理原则，而之前是住建行政管理部门在管理，今后住建部门将负责物业管理活动的监督管理工作。
针对小区规模越来越大的情况，为了增强业主代表大会制度的可操作性，《条例》规定业主户数超过300户的，可以每幢、每个单元推选代表，成立业主代表大会，履行业主大会职责，从而解决大会难开、难决策的矛盾。
《条例》规定，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的，可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
车位出租出售有明确规定
人防车位只能出租
《条例》用了较多篇幅对小区停车位的出售、出租，人防车位的出租及对汽车有保管要求的停放等问题进行了规定。
按规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
《条例》规定，建设单位未出售或未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应通过抽签等公平方式确定，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在一些新建小区，按《条例》，物业管理区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
业委会活动用房不少于20平方米
公用设施水电气按居民使用价格标准收取
《条例》规定，用于业主委员会议事活动用房，一般按照建筑面积20至40平方米配置。这样，之前没有规定的业主委员会议事活动固定场所的问题解决了。
《条例》规定，物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格标准执行。之前，这一标准是按照商用价格执行的，此举有利于减轻业主、物业企业的负担。
不缴物业费可能会被公示
不缴的会被诉至法院
《条例》明确规定，业主未按照约定缴纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催缴、在物业管理区域内显著位置公示其信息，督促其限期缴纳；对于不缴纳的，物业服务企业可向法院起诉。
这一点在老的物业管理条例中并没有明文规定，但有些小区就是这样来操作的。《条例》为公示的做法提供了法律依据。但是要公示必须是在业主委员会或者物业公司上门催缴未果，已尽到告知及催缴义务后。
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