[摘要] 葛敏求（JosephCorda)是个地道的美国人，20世杨90年代中曾到南京大学学习中文，能说一口流利的中文。几年前，一个中国朋友找他帮忙在纽约买房。后来中国朋友的房子买成了，他也获得了不错的佣金。葛敏求看到其中的机会，于是投身房地产中介业，并且将目标锁定中国客户，现在他百分之六七十的客户都来自中国。
中国客纽约淘房 现金交易多紧俏
葛敏求（JosephCorda)是个地道的美国人，20世杨90年代中曾到南京大学学习中文，能说一口流利的中文。几年前，一个中国朋友找他帮忙在纽约买房。后来中国朋友的房子买成了，他也获得了不错的。葛敏求看到其中的机会，于是投身房地产中介业，并且将目标锁定中国客户，现在他百分之六七十的客户都来自中国。
金融危机后，美国的房地产价格逐渐企稳回升。许多买家，包括国际买家重回市场，其中就有一批来自中国的购房者。
现金交易多
来自纽约BetterHomesandGardens,FHRealty森林小丘好家园中介公司的JessieTang对记者说，“在美国购房的中国客户越来越多，连我这个华人中介也受到追捧。”她去年参与卖出的房产中，有三分之一的买家来自中国。
不过中国购房者对房价的影响还看不出来，毕竟纽约是一个非常国际化和规范的市场。很多购房者都是获得绿卡或移民后来美国置业的。中国人在美国买房，有不少在加州，那里气候舒适。还有很多在纽约周边，因为有很好的教育资源。
搜房网日前公布的《2012年中国购房者海外购房趋势报告》显示，美国是中国购房者青睐的国家，之后是澳大利亚和加拿大。在参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的最主要因素，其次是教育，占25%，投资为23%。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在城市中排名前五。
中国买家出手阔绰，搜房网的报告称，中国购房者在美国购房，50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。JessieTang说，“现在美国所有的卖家都知道，中国人买房有钱。”而大陆的买家来自中国各地，许多买家都是一次性付款。
罗伯·佩尔先生(RobbPair)是位于曼哈顿哈林区(Harlem)的房地产中介公司HarlemLofts的老板。2012年初，他的一套位于纽约Midtown（中城）的公寓就卖给了一个中国客人。
这套房子在过去十年一直在出租，去年2月他决定出售。当时有几个潜在的买家，其中一个中国买家是一个母亲，要为女儿买房子，因为她16岁的女儿要来纽约上学。公寓大约100平方米，罗伯·佩尔要价120万美元，经过一番讨价还价，那个中国人以114万美元的价格买下。为什么选择这个中国买家，“因为她是一次性现金付款，所以我给了她一点折扣。要是买家贷款的话很麻烦，我要填好多文件。”罗伯·佩尔说，中国买家有现金，美国房地产代理们都意识到这一点了。“我的客人里，除了犹太人，就属中国人的现金了。”
紧俏
中国人在美国买房，有啥特点？喜欢“新的”。“这可能是由于中国现在都在建新房，过个两三年的房子就被看作是旧房子了。”葛敏求说。
而美国90%以上交易的房子都是旧的二手房。很多房子甚至还是二三十年代的。“不过这些老房子的质量都很好。”
越来越多的中国人也认识到了这点。葛敏求说，他发现现在中国客户都更懂纽约房市了，知道很多八九十年的老房子内部结构其实是很好的。中国的买家很关注。“在纽约好的学区的房子，价格其实都没怎么跌。”JessieTang说。纽约几个著名的，在房市潮的时候也就跌了15%左右，现在基本上都涨回来了。
另外，中国的买家很在意房子的朝向，喜欢朝南的，这和美国人的购房观点有很大的差别。安全也是一个非常重要的考量。罗伯·佩尔说他那套房子朝南，在8楼，都是中国客人喜欢的因素，且大厦有保安和24监控录像，则是客人最终选择它的根本原因。
有些国内的买家“杀价”特别狠，而实际上美国的房市是一个相当成熟的市场。价格总体还比较靠谱，上下浮动的空间不大。
葛敏求说，现在市场上房产砍价的范围也就在5%左右。大部分卖家都有自己的心理价位，经纪也会向买家提供过去几个月的价格作参考，如果买家报价过低，卖家都不会理睬。
租金吸引人
在纽约买房，过户费用一般是房价的4%-6%左右，其中包括联邦和州的交易税、律师费以及贷款费用等等。如果房价高于100万美元，还要多付1%的奢侈税。
通常情况下，中介费是从买家的购屋款中按照卖家所同意的比例支付给双方经纪，比率在4%-6%之间。由于纽约州的法律对经纪的职责范围有非常详细具体的要求，JessieTang建议中国新手买家应尽可能的签约买家经纪，以便经纪能完全站在买方的立场进行协调和议价。
现在外国人在纽约买房也可以获得贷款，华人在不少银行都可以获得50%-70%的贷款额度。如果是套房，银行利率还有优惠。如果有美国国籍或绿卡的话，还可以享受一定的个人退税。不过贷款额还要征收1%多的税。
JessieTang建议，由于各家银行的政策不同，建议买家货比三家。另外，在购房时，不仅要看房屋本身的价格，还必须对以后房屋的维护成本有个完整的考量，例如，地产税、物业费、水电煤等。
葛敏求说，去年以来，纽约的房价持续回暖，特别是去年12月以来，楼市更是迎来“暖冬”。一方面由于买家的涌入，市场存量房库存下降，另一方面，就业率上升，经济好转，也让卖家不再急于出手。目前纽约公寓的租金大约在3%-5%，总体上还比较吸引人。
罗伯·佩尔介绍说，纽约的公寓常见有两种，一种是Co-ops，即“合作住宅”。购买者买一栋大楼中的某个公寓，类似购买了公寓大楼的一部分所有权。这类公寓的售价比较低，但是每月要缴纳管理费。每个公寓楼都有业主委员会，会有很多额外特定的规定，比如不许吸烟，不许养宠物之类的。委员会甚至会对潜在买家进行评估，投票决定是否允许这个买家购买。比如罗伯·佩尔曾经有一个香港客户，因为她买房的目的是投资，大部分时间是出租不是自住，尽管她出价诱人，但最终被委员会否决。因为业主委员会考虑到安全问题，大部分Co-ops都不能出租，甚至不能长久空置。还有一种公寓是Condo，大意为“分户式产权公寓”，大多是一些高级的公寓物业，具有很好实用性与舒适性，自由度也大得多。这种公寓售价较高，但是不需要缴纳或仅需缴纳很低的管理费。罗伯·佩尔说，很多中国人在美国买房会兼顾自住和出租，如果是买公寓的话，买Condo。
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