[摘要] 不限购首选房，“投资自用皆可”、“商住两用，您的不二选择”，这是北京大多数商住两用楼盘的标志性广告语。随着北京“国五条”细则出台后，民用住宅受到严厉的调控，在此背景之下，这样的条件使得很多人驻足。
“不限购房，投资自用皆可”、“商住两用，您的不二选择”，这是北京大多数商住两用楼盘的标志性广告语。随着北京“国五条”细则出台后，民用住宅受到严厉的调控，在此背景之下，这样的条件使得很多人驻足。
那么，商住两用房真的像商家所描述的这么好吗？其真的能打破房地产市场格局？记者走访部分商住两用楼盘后发现，众多的商住两用房其实是“看起来很美”，其背后存在着诸多的问题。
“不限购”成商住两用房标志
日前，记者走访部分商住两用楼盘，双惠苑甲5号位于八通线双桥地铁站南500米。销售人员向商记者介绍道，这儿的商住两用房多以50平方米的小户型为主，“不限购的房，50年产权，您想自住就自住，想注册公司就注册公司，一切都随您心意。”
此外，双桥地段的东一时区也同样有商住两用房。销售人员告诉中国商报记者说：“这样的商用房在东一时区是难得的房子，不受政策影响，也不限购。不仅可以商用，也可以居住。对了，这个房子是40年产权，可以商贷，而且贷款额度为评估价的五成。”
据悉，近年来在土地出让环节，政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即一块土地既有住宅又有商业性质。这只是对地块使用用途的整合，并不是对土地使用用途的改变。
在2011年6月1日，北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，通知要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计等。这就意味着，“商改住”项目被叫停。因此，现如今，“不限购”成为商住两用房的标志。
上海某地产研究院副院长杨先生在接受中国商报记者采访时说：“商住两用房的用地本质就是商业，所谓住的性质，只是因为限购才出现的。”
他表示，如今的市场政策越来越趋紧，被限制的购房者越来越多。无奈之下，大家只能够更多地去关注商住两用房，以此来“解渴”。
购买者深表无奈
中国商报记者在春季房展会上发现，“商住两用房”成为销售员的首推项目。不少销售员都将其销售重点放在不受政策影响、投资自住皆可，而且还对购房者传递出一个信息，即：这批房子是我们最后一批停止审批的，如果错过的话，那就真的是错过了。
“本来这次我只是来观望的，以为调控出来之后价格会降低，哪知道还是没有下降。就连五环外、六环的商住房都卖到了两万，再加上我的买房年限未满，只能说先买一套商住两用房，最起码我要买一套保值，指不定三年后真的是无房可买了。”来参加房展的王小姐告诉中国商报记者。
随后，中国商报记者走访商住两用房楼盘时，了解到大多数购买商住两用房的住户都是没有购房资格的外来人员，均表示购买商住两用房也是被逼无奈。“没办法，那让我们怎么办？各种条件都没达标，尽管我们也知道商住房有一定的风险，但都是将其作为投资来看的。等到满五年的时候，买了房子后会考虑将其卖掉或者出租。”位于丰台区赵公口环彩虹城的住户李先生告诉中国商报记者。
北京中原地产市场总监张大伟在接受中国商报记者采访时说：“新政之后，急需的住房肯定会出现收紧现象，因此，大家对商住房的关注会有所提升。在这样的背景之下，部分刚需购买者不得不购买商住两用房，但不排除有作为投资使用的。根据现在的市场来看，买商住两用房只是一个无奈的补充。”
对市场影响有限
在走访中，某房地产公司不愿透露姓名的相关工作人员说：“近段时间，南边的彩虹城、鑫源国际的成交量上升较为明显，其中受政策的影响比较大。”
“商住两用房在2011年政策出来的时候，的确火过一段时间，因为当时的市场价格远远低于住宅价，同一区域的价格比例是6：10（即：6000:10000）。然而，现在的商住两用房价格已经很高了，即使关注，其购买力仍是问题。从整体来看，商住两用房有所升温，但是其涨幅没有以前那么快。”张大伟告诉中国商报记者。
他表示，目前商住两用房在北京的占比大概只有5%左右，对整个市场的格局没有影响。虽然大多数商家都说不限购，但是其贷款、居住舒适度相较于住宅仍差很多。
据悉，商住两用房一般是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，如常见的商业房改为住宅。由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于国家调控的范围。
一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期。除商水商电外，在契税费用方面，商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用是按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等，使成本更高。
与此同时，在购房时，商住两用房首付50%，为普通住宅的1.1倍，为10年，这为不少购房者徒增不少压力。而且，商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也就无法就近入学，这就会给购买后的日常生活带来诸多不便。
由此看来，购买商住两用房并不像看起来的“那么美”，其背后还存在着诸多问题，也有很多的政策限制。因此，在选择购买时，应权衡好利益得失。
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