[摘要] 新湖中宝8月1日发布的增发预案，打乱了暂停上市房企再融资的节奏。近期，多家房企争相公布了再融资方案，房地产股也受此利好刺激飘红。但在房企再融资何时开闸的问题上，证监会的态度无疑是至关重要的。在8月9日证监会的例行新闻发布会上，其新闻发言人再次强调，对房企再融资的口径没有发生变化。
新湖中宝8月1日发布的增发预案，打乱了暂停上市房企再融资的节奏。近期，多家房企争相公布了再融资方案，房地产股也受此利好刺激飘红。但在房企再融资何时开闸的问题上，证监会的态度无疑是至关重要的。在8月9日证监会的例行新闻发布会上，其新闻发言人再次强调，对房企再融资的口径没有发生变化。
然而证监会的话音还未落，三湘股份10日就发布公告称，公司拟募资不超过12.5亿元，投向三湘海尚名邸等地产项目。有媒体援引分析人士的话称，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。而房企为解“资渴”，也是各有妙招；从棚户区改造，到刚需商品房，从安置房等民生工程，到绿色环保建筑，无一不紧贴国家鼓励的政策导向。
房企再融资紧贴国家鼓励的政策导向
停牌三天后，三湘股份有限公司于8月9日晚间披露再融资预案，拟非公开发行不超过23674万股，募资不超过12.5亿元投入两个房地产项目以及补充流动资金。据悉，三湘股份2011年进行了重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与销售，具有国家房地产一级开发资质，市场主要定位于上海地区。
此前，新湖中宝拟融资55亿用于棚改项目，宋都股份拟融资15亿用途涉及两个“刚需”盘项目，北京城建拟募资39亿用于安置房、公租房和土地一级开发项目。而且，两市目前仍有近10家房企停牌，其中多家涉及重要事项未公告，这或意味着，未来的房企再融资方案可能会继续出炉。
细数近期披露的几家房企非公开发行预案，无一不是紧贴国家鼓励的政策导向。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，宋都股份是力保刚性需求的安居乐业，北京城建则涉及民生导向的保障房项目。就连三湘股份也打起了“绿色低碳”的招牌，表示项目将根据国家绿色、节能的推广政策和激励政策，努力打造“绿色”、“低碳”和“环保”建筑。
据《证券日报》报道，有分析人士认为，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控，而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬。
另据《中国证券报》报道，目前，已经披露的再融资方案还需要经过股东大会和监管层的审批，能否最终得到监管层“放行”还不得而知。业内人士认为，从发展趋势上，未来可能会有更多房企拿出符合政策导向的项目作为再融资标的，以此满足公司股权融资的需求。而监管层对于房企再融资容忍的“下限”在何处，还需要等待这些方案的最终审核结果。
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证监会尚未“松口”未来前景难确定
虽然上市房企对再融资蠢蠢欲动，但证监会近期针对这一问题的表态，让房产融资的开放增添了不确定性。在8月9日证监会的例行新闻发布会上，其新闻发言人则再次强调，对房企再融资的口径没有发生变化，继续明确，对于再融资募资投向住宅房地产开发业务的，须国土部认定是否属于违规企业仍是审核要件。
证监会此前就这一问题答复称，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号文)和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。
中国房地产学会会长陈国强曾在接受中新网房产频道采访时表示，对房企融资的限制，给房企带来了压力，也迫使他们寻找新的融资渠道。“重启对房地产融资是一个利好。但是它是有条件的，门开多大、哪些企业有条件把握这个机会，还需要进一步观察。”
深圳市房地产研究中心李宇嘉则在媒体上发表评论称，上半年主要城市诞生的40多个地王已经充分说明了房企资金的充裕，也意味着房企融资限制政策效力正在减弱。进一步讲，通过卡死国内资本市场融资，限制房企囤地和捂盘行为的做法在某种程度上已经失效了。与其政策越走越偏，还不如重新设计来适应和引导当前市场需求，将增量资金用在“刀刃”上。
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上市房企争欲再融资 放行令仍未下达
从新湖中宝的“犹抱琵琶半遮面”到宋都股份的“慷慨直言”，紧闭了三年的房地产上市企业再融资的大门，似乎又要开启。但房产融资到底何时放开，依然具有不确定性。在近期的证监会新闻发布会上，证监会新闻发言人强调，对房地产企业再融资的口径没有发生变化。
新湖中宝的增发预案打乱了房地产企业A股暂停再融资的节奏。早在2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
今年8月1日晚间，新湖中宝发布公告称，公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股（含17.91亿股），募资不超过55亿元。
上述公告还显示，募资净额拟用于两个地产项目，其中，投资30亿元用于普陀区的上海新湖明珠城三期三标段、四标段；投资25亿元用于闸北区的上海新湖青蓝国际。值得一提的是，这两个项目均属于上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。
与新湖中宝用于棚户区改造“犹抱琵琶半遮面”式的定增方案相比，宋都股份用于商品房建设的非公开发行方案，则可谓“慷慨直言”。
今年8月7日，宋都股份发布公告称，公司欲以非公开发行方式发行数量不超过3.125亿股（含3.125亿股），募集资金总额不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金，这两个项目都是以小户型为主、面向刚性需求客户的商品住宅项目。
国务院办公厅于2006年发布的国办发号文件规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。国土资源部2010年颁布的国土资发号文件也规定申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
从房地产调控的角度来看，无论是新湖中宝还是宋都股份，都紧贴政策思路。新湖中宝是支持政策性保障住房建设，而宋都股份则是力保刚性需求的安居乐业。
此前最后一例房企再融资方案的实施时间是2009年8月，金地集团进行了一笔42亿元的再融资方案。此后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。
有分析人士认为，房地产企业之所以会尝试A股再融资，主要是政策显露的一些苗头。最主要的是今年7月30日中共中央政治局会议没有重申加强房地产调控，而是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，地产股开始一度集体上扬。
随后房地产企业蠢蠢欲动，8月5日，北京城建发布继续停牌公告；8月6日，金科股份发布停牌公告称，公司正谋划重大事项；8月7日当天，招商地产发布停牌公告，公司正在筹划发行股份购买资产事项。
其实，虽然房地产企业A股再融资的道路不通畅，但是房地产企业借道海外，资金也还比较充裕。
中国信托业协会8月5日发布的二季度信托公司主要业务数据及分析指出，今年二季度房地产信托规模为8118.63亿元，相比去年年底的6880亿元，有较大增长，增幅达到了17.99%，但占资金信托的比例则进一步从去年年底的9.85%下降到了9.12%，占比下降了0.73个百分点。有信托业专家表示，今年上半年房地产信托的规模增长，与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。
中原地产研究中心统计数据显示：今年上半年以来，十大标杆房企国内外融资额已经超过459.6亿元，已经超过了2012年全年的413亿元融资额。下半年以来，房地产企业海外融资的脚步还在继续。8月6日下午，保利房地产（集团）股份有限公司发布公告称，其全资子公司恒利（香港）置业有限公司通过其全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券。
上海证券地产分析师舒廷飞认为，若宋都股份方案获批，将有大量上市房企跻身于再融资名单之列。
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