[摘要] 中国的地产基金发展不过短短十余年时间，管理规模已经达到数千亿元。目前，在地产行业银行信贷融资越来越困难而信托等渠道融资成本越来越高的情况下，越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。
中国的地产基金发展不过短短十余年时间，管理规模已经达到数千亿元。目前，在地产行业银行信贷融资越来越困难而信托等渠道融资成本越来越高的情况下，越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。
和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同，如今开发商更看重的是，使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。以极低的自有资金比重实现高额净利润，进而取得超过行业平均值的净资产率，这当然是一种理想的状况，但同时，行业低迷带来的风险也如影随形。如何做好地产基金的运营与风控，是摆在地产商和基金管理者面前的一道难题。
保利地产2013年年报显示，公司投资的主要房地产基金——信保基金管理的账面资产价值只有2.24亿元，但当年的投资却达1.07亿元，投资超过40%；此外，保利地产2013年的摊薄净资产率为20.76%，远远高于行业11%的平均净资产率。
亿翰智库上市公司房地产研究中心副主任张化东说，通过利用私募基金，开发商的平均负债杠杆可以提高将近一倍。随着负债杠杆的提升，房地产企业的净资产率也能得到大幅提高。
股权类的私募基金还会带给开发商代建、开发管理、资产管理等业务的，类似铁狮门的模式，甚至可以达到40%的净资产率。
在行业平均毛利率已降至30%左右之时，超过30%的净资产率，显然能大大提升公司在资本市场上的竞争力，而这对公司之后的募资、扩张都将至关重要。
利用基金提升盈利能力
2002年，当万科、万通、建业等公司发起成立中城联盟投资管理公司时，他们也许并未想到，有一天公司的地产基金管理规模能超过千亿元。根据《中国企业家》的报道，上述公司成立一年半时，公司募集的资金只有1500万美元。
十多年后的今天，朗诗、保利、金地等公司管理的基金规模已经达到数十亿甚至数百亿元，复星地产控股有限公司的资产管理规模更是达到千亿元。同时，越来越多的房地产公司倾向于成立自己的房地产基金。
和当年企业主要为募资而成立房地产私募基金不同，如今开发商更看重的是，使用房地产私募基金是否能够提升公司的盈利能力。
据介绍，以美国的铁狮门为案例，房地产私募基金对该公司净资产率提升的帮助较大。一是实现了“小股操盘”，以极低的自有资金比重实现高额净利润，进而取得超过行业平均值的净资产率；二是向私募基金的投资者收取项目管理费、代建费以及资产管理费。
就目前而言，前者的意义更为重大。据数据，今年一季度开发商自筹资金占开发资金总规模接近40%。对此，亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，利用私募基金，开发商可以解决10%~20%的资金需求。
保利年报充分显示出地产基金模式所能达到的规模。根据公司年报，保利在信保基金的权益只有2亿多元，但信保基金的资金规模却达到了40多亿元。
除此之外，代建、开发管理以及资产管理业务带来的虽然不算高，也有可观的毛利。根据张化东的介绍，仅资产管理业务就可以获得2%左右的提成，而代建的则可以达到销售总金额的8%，开发管理业务的也能达到项目总销售收入的5%左右。这些收入无疑大大弥补了房企因为行业毛利下滑而带来的损失。
房地产基金试验领域广泛
虽然理论上房地产私募基金能够提升企业的经营杠杆，使开发商的净资产率大幅提升，但是，《每日经济新闻》记者发现，绝大多数房地产企业的净资产率并没有因成立并管理大规模的地产基金而大幅增长。
《每日经济新闻》记者为此采访了金地集团相关负责人，他告诉记者，房地产基金管理作为独立的公司，不会并入到集团的年报里，而募集的资金中虽然有一部分被用于金地旗下的项目，但也有资金运用到其他房地产公司项目。
对于上述说法，兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，目前房地产基金对于开发商来说，更大的意义是产业协同试验，并不指望借助基金给房地产公司带来可观的利润。
《每日经济新闻》记者此前调查了解到，目前开发商在房地产基金试验的领域非常广泛，并不只是涉及房地产开发。
办公空间提供商蜂巢办公空间的相关人士就表示，目前在服务式办公领域，有一部分投资商就是出自专业的房地产基金。据他介绍，服务式办公室的也像房地产基金一样由多个部分组成。除了传统的租金外，还有金融服务、行政服务配套服务等。
同样，房地产并购类型的基金，也是开发商目前正在尝试的一种类型。以金地为例，其尝试的低成本“夹层基金”就可以用来并购项目股权。
除此之外，还有部分地产公司通过旧改项目成立的有限合伙公司，为地方城市建设提供融资平台的案例。
宋延庆说，这些基金对开发商更大的意义不只是提升业绩，还在于通过基金试验，完成由开发商向金融投资商的转型。
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