[摘要] 温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不...
二套房首付至少五成 利率升至1.1倍
(扬州时报)二套房首付不低于五成！国务院调控“”一出，业界震动。
14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
业内人士称，新政剑指投机性购房，对当下仍十分火爆的楼市将带来巨大影响。
■新政解读
政策
二套房首付不低于50%
利率上浮1.1倍
14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。记者了解到，对于二套房，原先的政策是贷款首付款不得低于40%，利率风险定价。
解读
压制投机投资购房
市房管局市场处副处长陈修华分析认为，从调控政策可以看出，政府显示出了抑制投机投资性购房、抑制高房价的坚强决心。调整后，二套房的首付由四成调整到了五成，利率由风险定价变成了在基准利率的基础上上浮10%。首付提高，意味着对二套房购买门槛的提高；利率提高，则是提高投机投资的购房人，也就是俗称的“炒房人”的购房成本，压制这部分人的购房需求。其核心就是压制投资投机性购房者的入市，稳定房价。
【延伸阅读】
政策
购买90平米以上首套房 首付比例不得低于30%
14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。原先的政策则是2008年10月22日，财政部规定：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,首付款比例调整为20%。
解读
90平以下小户型将受宠
陈修华分析，买90平方米以上首套房，首付比例不得低于30%。也就是说，90平方米以下的首套房，首付比例仍能两成。90平方米以下的房子，属于中小户型。也就是说，中央鼓励中小户型的购房，也就是支持收入一般的家庭购买小户型的自住房，控制大面积的房子买卖。从另一个侧面来说，也是鼓励开发企业多建中小户型的房子，满足更多的收入一般的家庭的购房需求。
■市场反应
开发商：一手房销量或将下滑
“在我们销售中掌握到的情况来看，投资性的客户是肯定有的。说实话，说政策能抑制炒房行为，我认为不准确。比如说，在我们的销售中，经常会有人买二套房时，带着现金过来付全款。他根本就不需要贷款，仅靠贷款政策调整，根本不会对这样的炒房人有影响。”扬州金阳光房地产开发公司常务副总何正成认为，此次二套房贷款首付和利率的调整，真正压制的是没有足够资金来投资的买房人。
“这部分人随着首付和利率的提高，他们会感觉有风险，所以这部分人的购房需求会被有所抑制。所以，政策调整后，楼市的销量在短期内会有小幅度的下滑。”何正成这样说道。
中介：担心购房者毁单
昨晚，记者也时间联系我爱我家房产中介凯莱店总经理万萍。
“我昨天刚谈了一笔美琪小区的二套房生意，90多平方米70万，昨天上午刚向银行递交了贷款申请。”万萍无奈地说，“我晚上在家刚吃晚饭，电话就响了，买房人问还能不能申请到首付四成，他说如果申请不到房子就不买了。”万萍告诉记者，该购房人买的就是二套房，但手头只有首付四成的现金。
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多家房产中介公司反馈的消息显示，不少买房人听到房贷的新政策，纷纷要取消买房约定。万萍说，碰到这种情况，“我们自己也无所适从，只能请求买卖双方相互谅解”。
■各界观点
银行：风险降低，但业务量可能会萎缩
“随着房地产市场的火爆，房价也在不断攀升。如果首付仍然很低的话，日后市场的风险都转嫁给了银行。”市中行个人金融部的房建栋副总经理表示，为了防止日后市场把风险都转嫁给银行，国家先提高贷款门槛，以帮助银行防范风险。但是，首付和利率的提高，也会抑制一部分的投机投资性的购房需求，银行的房贷业务量也将有所下降。
根据本报记者之前对二套房市场的贷款政策的调查，各银行在14日前二套房首付仍然为四成，利息也多在8.5折到基准利率左右不等。仅以首付为例，一套60万的二套房，以前首付需要24万，但现在这一数字提高了30万，这肯定会把一部分“能力有限”的人挡在银行门外。
“但对于能不能降低房价，我持观望的态度。毕竟，二套房政策也经历过利率上浮10%、利率不下浮以及风险定价三个阶段。但不管利率怎么变，房价还是没有下来。”一家股份制银行的相关人士这样说道。
炒房团：对投资客影响不大
或将打击“穷人”
“一个打击穷人的政策。”一位资深炒房者对本报记者说，真正有钱的人会在乎首套房30%的首付吗？这种政策打击的是一些中低阶层的买房人，他们本来就是自住型购房人，已经在为高房价买单，而现在因为一个90平方米的界限，现在又提高他们的首付比例，这不是让他们更加买不起房吗？政策显然是矫枉过正了！
本报2010年的3月29日曾报道温州炒房团来扬团购买房的消息，昨晚，记者通过金扬房
产超市的毛冬生总经理与他们取得了联系。
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记者连线上次从温州来扬的炒房客诸葛先生。他表示，在温州炒房团中存在两种情况。一种是直接付全款，另一种则是贷款炒房。对于二套房的政策，他坦言，影响应该不会太大。“我们手里面有钱就会去买。我们几乎都是全款购房，没什么影响。即便是有人贷款买房，估计影响也不大。利率提高了，少贷一点就是了。”
专家：金融手段还算温和，
若房价不降会有更猛烈的手段
“意料之中！房价涨得越快，政府的调控政策就会越猛烈。”这是听到政策调整后，我市资深房产评论员许世斌先生说的句话。对此，他认为，对于近期反弹迅速的楼市，政府思量再三，还是先采取了金融的手段，“这尚属于比较温和的措施。”
许世斌指出，目前经济恢复较快，政府也有了更多的空间来调整房地产市场，平抑房价。二套房首付提高至五成，相对于之前的强调二套房首付四成的调控来讲更为严厉，对楼市的影响很大。而这也是政府非常明确的打压信号，说明政府对于近期房价又呈现过快上涨的势头很不满。
“这一政策将主要影响投资客和改善性需求的购房者。先出的是金融手段，后面还留有后手。”许世斌说，在二套房严守首付四成等政策出来后，房价没有明显的下落迹象。这也直接导致了此次调控政策的出台。但金融手段相对仍然温和，目前还没有出台诸如契税等税收政策的调整。但如果此次调整，效果仍不明显，不排除之后会有契税、物业税等更严厉的行政政策出台。
■新政激辩
二套房首付不低于50%
房价会不会降？
新政一击，点中软肋？
新政出台的目的，是压制炒房行为，遏制房价的快速上扬。那么，新政实行后房价走势会如何？对此，业内的专家也是意见不一。
“从目前来看，政府的导向就是希望房价进一步平稳。而现在金融的杠杆启动，对平抑房价肯定会有一定的好处。”我市资深房产评论员许世斌指出，上一轮房价下跌正是发生在2007年9月27日“二套房贷首付四成、利率1.1倍”新规之后。而2009年的楼市火爆也和2008年年底开始实行的“低首付、低利率”的政策有直接的关系。
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“低首付、低利率让投资人的购房成本降低，而现在首付和利率的提高，也让投资人的成本上升。据此看来，楼市的销量会有小幅的下滑，但在目前市场资金相对充裕的状况下，这需要一个过程。随着销量的下滑，房价也会慢慢走稳。”许世斌说。
头痛医头，房价归根结底难撼动？
扬州金阳光房地产开发公司常务副总何正成认为，新政策会压制一部分需求，但不会让房价下降。“新政策是会压制一部分的投资投机性需求，但随着需求的下降，开发商也会更加谨慎，供应量也会随之下降。随着供应量的减少，反而有可能助推房价的上扬。”
何正成认为，“有房住”和“有住房”是两个不同的概念。政府的调控政策，针对的始终是“有住房”的问题，而政府真正需要解决的是“有房住”的问题。“我觉得任志强的话很有道理，开发商永远都是在为有钱人造房子。政府还是要将重点转向‘有房住’上来，多建经济适用房、廉租房，解决这些低收入家庭的住房问题。”
算账：
买70万的二套房，首付要多掏7万
记者了解到,目前扬州的银行均执行二套房首付四成的政策，而在利率方面则相对灵活。以五大行为例，最优惠的政策就是首付四成，利率打8折；以此为例，如果政策调整至首付五成，利率在基准利率的基础上上浮10%，则投资人无疑要付出更高的买房成本。
以购买一套70万的二套房为例，按照首付四成，利率打8折的政策，买房人首付28万，需贷款42万。以贷款42万，20年还计算，8折优惠后的年利率是4.752%，每月的还款额是2,714元，20年的总利息是231,503元。而按照首付五成，利率上浮10%计算，70万的房子，首付需要35万元。
记者注意到，同样是贷款35万20年还款，新政出台后利率上浮10%，20年的总利息是277765.91元；而按此前85折的二套房贷计算，20年总利息为206685.61元。政策调整后，买70万的二套房，首付要多掏7万，20年还要多还利息71120.3元。
有此一说：
为省利息，可能掀起离婚潮
“其实国务院的这一政策对首套房影响并不大，现在南京很多银行房贷首付本来就已经提高到三成了，影响的还是二套房。”扬州多家银行房贷部负责人称，有5-6成房贷其实是放给二套房的。如果二套房首付款成数、利率都要上调，那么很有可能掀起短暂的离婚高潮。
“现在我们在实际放贷过程中，已经碰到为节省利息，采取先离婚，等贷款批下来再复婚的购房人，如果国务院的这一政策真的执行，恐怕假离婚的人可能更多。”扬州一银行业人士笑称。
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二套房首付不低于五成 专家称是近两年最严厉政策
国务院再出房产新政，广州房价影响要看五一后
(信息时报)昨日，国务院常务会议推出房产政策：购首套90平方米以上住房，首付不低于三成；购二套房首付不低于五成(详见图表)。广州多位地产专家表示，这是近两年出台的最为严厉的遏制房价上涨政策，此举或引起改善型买房者的慌乱，楼市成交量估计会减少一至两成。但房价是否会“应声而跌”，要等到“五一”黄金周后才能显现出来。
成交量或降一二成
地产专家吴定金表示，从历史上看，还没出现过这么严厉的二套房政策。2007年出台的“9·27”新政是将二套房首付提高至四成，利率上浮至1.1倍。新政出台后，房价在当年“十一”黄金周达到最后巅峰，旋即掉头向下。
满堂红研究部主任沈锐培认为，该政策对投资炒房客来说，可谓是沉重的打击。“目前，市场上改善型住房买家所占比例较大，此新政可能会改变这部分买家对未来市场的预期，影响他们的置业计划。”
房地产专家谢逸枫也认为，“银行贷款的收紧，对于楼市是一个沉重的打击，尤其是对于投资炒房者和二次置业的改善型买家而言，可能会导致部分人抛盘，引起市场的再次观望”。而对自住改善型买家，由于购房门槛提高，可能会使相当一部分人放弃置业计划。但他认为，新政是否能够起到抑制房价的作用，取决于政策的执行力度。
合富置业首席分析师龙斌和中原地产项目部经理黄韬均认为，此次政策中利率的上调打击力度非常大，如果贷100万的房子，将多出几十万的成本，这样可能会直接导致住宅成交量现10％~20％的萎缩。据了解，今年一二月份广州商品房成交量已出现了萎缩。
郊区影响大过市区
新政明确了对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业的处罚手段。谢逸枫认为，地方政府如果严格执行该政策，可能使部分开发商出现资金紧张，市场随之会加大观望气氛，成交量下滑便是必然。“4月份，广州一手房的成交量可能会大幅度下降，部分楼盘可能会出现‘零成交’现象。”
不少业内专家指出，在购房需求受到抑制、成交量下滑的情况下，房价也将受到影响，“广州的房价将会面临下滑的压力”。
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吴定金认为，房价因此会不会跌，可能要“五一”黄金周过后才会显现。此外，新政对郊区的影响比市区大，一是郊区楼市的恢复会比市区慢，二是郊区供应量比较多。
沈锐培认为，短期内楼价不会有太大的影响，但随着成交量的下跌，楼价下行的几率比较大。但因为该政策对首次置业者仍留有点余地，所以楼市的波动幅度不会太大。
黄韬则认为，新政对房价的影响，会在成交量持续下降之后才会显现，“大约要到六七月份才可以显现”。
银行人士：新政最快下周执行
记者昨天从广州各大银行了解到，银行方面尚未接到国务院房产新政的正式通知，仍会按照此前的执行标准放贷。有业内人士预测，如果管理层已经放出提高二套房首付比例的消息，央行应该很快就会下发通知到各家银行，预计下周或者下月开始，银行方面便会执行新的房贷标准。
中行、广发行职员均告诉记者，目前仍执行二套房首付四成的标准，但相关利率优惠政策则均已经取消，目前均按照基准利率执行。不过记者了解到，外资行在二套房首付比例和利率优惠上与中资行有所差异。某外资行职员表示，从本周二开始，已应上级要求将二套房的首付从原来的七成，调整到六成，不过房贷利率仍有优惠。而记者从地产中介了解到，目前银行普遍执行二套房贷款首付不低于四成的标准，不过在贷款利率方面，仍有银行可以申请到8.5折优惠。
某银行职员称，该行房贷审批时间一般要一个月左右，审批期间，如果政策有变动，均要按照新的标准执行，也就是说，如果下周开始执行新的房贷标准，即使客户在1个月前已经提交申请，仍然要依照新的标准执行。
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国务院“4·15”房产新政
一、抑制不合理住房需求
1.对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30％；
2.对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
3.对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。
4.地方政府在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
5.加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。
二、增加住房有效供给
房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。
三、加快保障性安居工程建设
各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
大力发展公共租赁住房。
四、加强市场监管
严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。
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国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%
国务院：90平米以上首套房贷首付款不低于30%
国务院：二套房贷款首付不低于50%利率1.1倍
贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平
中新网4月15日电国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
会议指出，今年1月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。会议确定了以下政策措施：
一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策。
二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。
三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。(中国新闻网)
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