[摘要] 地产商谁最有钱途？在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。
房产税不请自来。
5月31日，国务院批准了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，“逐步推进房产税改革”被列进了今年的财税体制改革的目标。虽然执行细则还没有出台，但是，比起2009年“研究开征物业税”的政策表述，今年的政策又向前迈出一步。
实际上，从3月到4月，不断出台的房地产政策已经显示了政府调控的决心。
4月17日，紧接着“78家非地产主业央企退出房地产业务”的动作，国务院出台被称为“国十条”的通知明确指出：通过严控“第二套房贷”、“部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的政策，抑制商品房价格过高、上涨过快。
此后不久，北京率先出台地方政策，打击炒房行为。而5月底，广州、深圳等地相继推出实施细则，主要限制购买多套房的银行贷款。而截至5月31日，上海的细则仍然在“研究中”。
从5月到6月，随着诸多政策面世，房地产市场成交量应声而落，A股市场也备受牵连。而且，“中央将继续实行更严厉的地产新政”的传言甚嚣尘上，对楼市未来价格的下跌预期拖累了正常的房地产交易。
但是，任何行情中都会有机会。在住宅地产市场“遇冷”的同时，不少地产企业已经有了新动作。有消息称，万科、绿地、保利等知名地产企业都开始试图更大力度地进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。
在一波又一波凌厉的政策之后，中国房地产业似乎正在酝酿一场变局。
政策风向标
“其实，一系列调控政策的目的并不是要摧毁整个房地产业，进而再摧毁整个中国经济。”针对近来“房价将大跌”等一系列传闻，工商联房地产商会会长聂梅生在接受《英才》记者采访时表示。“此次的政策是严厉的，但是文件上只说要控制房价过快上涨，没说不让它涨。是媒体放大了字面含义，把意思变成了‘中央不让房价大跌就誓不甘休’。”
实际上，自1998—2008年的10年间，中国的房地产市场经历了6次大的调控，从收紧到刺激，从刺激再到收紧。
“调控已是常态，如果哪家地产企业还对调控大惊小怪，则说明这家企业太不成熟。”聂梅生说，调控的目的只有一个：让政府的“有形的手”、市场的“无形的手”和老百姓的需求，三方利益达到平衡点，“每一次调控，打击的都是打乱平衡的人。”
那么，此次调控针对谁？从住建部、国土部、银监会等多个部门的动作来看，打击对象应该是那些投机性投资群体，其中包括炒房客和扩张性地产企业。
国土部内部人士曾对媒体表示，此次，国土部联合央行出台的打击囤地、严格规范土地出让金缴纳等多项政策，直接针对那些利用金融杠杆大量囤地、炒高地价的企业。“所以，手里有不少地的企业比较痛苦一点，恒大就是其中之一。多数的上市公司撑到今年底没有问题，像万科，手中握有100多亿现金，即使市场一直冷下去，它只要减少开发，资金链就不会断。”
业内人士表示，“经过十几年的发展，有一定规模的地产公司都有一整条生态链，链条上有银行、地方政府的支持。挺过了2007年那场调控的公司，这一次也不会有问题。”
“制度导致土地出让金和地方政府的财政密不可分。这个制度不改革，调控会带来更严重的问题。所以，历次调控之后，房价上涨得更凶。”中坤集团董事长黄怒波则从另一个角度向《英才》记者分析了房价的趋势。
SOHO中国董事长潘石屹则再次预言：因为调控，土地和房屋供应量小了，未来2年内，房价会更大幅度上涨。
“只要中国GDP每年的增长超过2%，房价就会跟着上涨。在过去的20年中有将近3亿人口从农村进入城市，未来20年还将有2亿多人要进城，他们一定需要房子住。对于企业来说，相比钢铁、汽车等产业，房地产业仍然是投资价值的。”搜房网C E O莫天全对《英才》记者分析道。在他看来，中国房地产业还处于规模性扩张阶段，在调控之下，地产企业的利润会受到影响，但大部分企业都会平安无事。
至于这些严厉的政策何时结束，聂梅生说：“北京市的政策，文件用了好几个‘暂时’，这就已经说明了问题。什么时候市场回归平衡，政府就会收回严厉的政策。”
谁有能力转型
“2010年，住宅地产仍然有前途，但是商业地产、旅游地产的前景会更大。只不过，后两者不是所有地产公司都能干的。”证大集团董事长戴志康这样对《英才》记者说。
尽管金融危机过后，商业地产市场的复苏远比住宅地产缓慢，但最近的市场数据显示，在今年的一季度，商业地产复苏明显加快。聂梅生认为，政府的政策没有刻意扶持商业地产，商业地产的复苏主要原因是中国经济的复苏。其次，商业地产更多的是和基础设施建设相关。“4万亿投下去，修了那么多的铁路、公路、地铁，沿着它们自然会形成商业圈；一些新兴的产业基地形成之后，周边也需要配套设施。”
“在住宅地产的投资遇冷之后，相当一部分的楼市资金转向商业物业，这也带动了商业地产的开发。政府应该正视这些投资需求，一味的打压不是解决办法。”黄怒波说。
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