[摘要] 即使“史上最严厉”的调控，也正不可避免地驶向“越打击越反弹”的轨道。中国楼市的种种悖论到了必须复盘的时刻。
即使“史上最严厉”的调控，也正不可避免地驶向“越打击越反弹”的轨道。中国楼市的种种悖论到了必须复盘的时刻。
在4月中旬国务院祭出房地产调控组合拳后的几个月里，人们急切地想看看，它是否能重构中国房地产市场，或者能否成为畸高房价的解决方案?他们很快就失望了，这场堪称过去十年最严厉的房地产调控要鸣金收兵了——即便还没有，看上去也是强弩之末。
6月底，决策层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，以更真实地了解宏观调控的影响，防止“调控对经济造成误伤”。公布的重要经济指标显示，这个担心可能正在发生。6月份中国采购经理指数PMI为52.4，环比回落1.8个百分点，连续两个月下滑。此外，规模以上工业企业增加值、央企利润及各主要行业的产销量，自4月以来增速均出现下降。
5月底，《证券时报》援引住房和城乡建设部一位官员的话说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时政策有可能放松和退出。在杭州、上海、南京等城市各银行正重新放行第三套房贷。
尽管住建部、银监会随后公开回应说，将坚定不移贯彻“国十条”及相关配套措施。但国务院总理温家宝最近多次表示，目前宏观调控进入多个“两难”境地：如果银行继续提供宽松的贷款，就可能引发恶性通货膨胀;但如果过快收紧货币政策，则可能使经济出现衰退。
表面上看来，调控似乎正在见效，这给“退出”提供了现实支撑。从调控出台至今，中国多数地区楼市一夜之间陷于停顿。不过伴随着成交量的萎缩，房价的下跌显然并不明显，7月12日出炉的国家统计局数据显示，在连续15个月上涨后，6月份城市房价首次出现环比下降，70个大中城市的房屋销售价格较5月份下降了0.1%。
但这并不是真实供求关系的反应。在北京，自4月份调控以来，政府通过各种技术手段延缓了部分楼盘预售证的发放。管理者有意把市场供应量控制在一个可控的水平上：既不能供应过度导致房价下跌，也不能供应过少而出现抢房情况;在广州，因为亚运会建筑工地停工3个月;在上海，世博会召开引起的停工从4月份持续到10月份。这些因素都将真正的供给与需求之间的较量推迟，但二者的碰面显然只是早晚的事。
在政府用心良苦的“管治”下，瑞银集团首席经济学家汪涛认为，北京、上海和深圳房地产市场下半年可能会出现价格和新开工面积的双双下跌，但新房价格不会出现两位数大跌。种种信息表明，若跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成“政治任务”;但若超过20%，决策层会更担心房地产市场萎缩对其他行业造成的挤出效应。
华远集团董事长任志强向《环球企业家》指出，房地产调控自1998年来一直是调节宏观经济增速的阀门，而楼市调控退出需要四个条件：宏观经济明显减速，开发商的投资急剧减少，政府土地大量流拍，新房销售无人问津。但现在看来这四个条件还都未完全成立，故调控短期还不会退出。
无论调控是否退出，此时亦有一股强大的力量正在蓄势。最近两个月，北京、上海、 深圳、广州一些热点区域房屋租赁价格出现逾20%的平均涨幅。这似乎意味着，虽然很多人延后了买房转而租房，但这个群体正在积蓄一股强大的反弹力——情形与2009年那轮报复性反弹类似。
从2003年开始，中国楼市开始进入一个死循环，往往年末中央经济工作会议到次年两会，以收紧银根和地根为核心的调控达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后供不应求的市场迅速报复反弹。除了2008年全球金融危机这一周期有所改变，但结果也是在2009年房价再次报复性反弹中结束。现在，所有人都想知道，这轮调控能摆脱这样运动式调控的怪圈吗?
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