[摘要] 抑制房地产价格的过快上涨，今年4月，新“国十条”出台，国庆期间又陆续出台了一系列的深化推进措施。在这一系列政策中，既包含了诸如银行信贷收紧、严查囤地炒楼行为等传统手段，也采取包括税收调控、限制购买等不同于以往的政策措施。但受政策时滞等因素影响，调控效果至今还不理想。
为抑制房地产价格的过快上涨，今年4月，新“国十条”出台，国庆期间又陆续出台了一系列的深化推进措施。在这一系列政策中，既包含了诸如银行信贷收紧、严查囤地炒楼行为等传统手段，也采取包括税收调控、限制购买等不同于以往的政策措施。但受政策时滞等因素影响，调控效果至今还不理想。以上海为例，从今年3月至9月，住房交易量从3月的134万平方米上升至到9月的186万平方米，环比价格3月上涨1.9%，9月为0%。同样，北京、广州的数据同样不乐观。北京成交量由3月的103万平方米上涨到9月的121万平方米；环比价格3月上涨1.5%，9月为0.2%。广州则从62万平方米跌至41万平方米（8月数据），涨幅由-0.7%升至0.5%。这与今年一系统调控政策所期望的对于“房价过高、涨幅过快以及供应量过紧”地区进行有效调控的初衷仍有较大差距。
当前，房地产的调控已经不是单一或某几个部门所能完成的任务。事实上，房地产调控已经变成了一个涉及民生、影响社会稳定、需要统一协调并且必须统筹考虑的系统性任务。为此，我们需要按照“实事求是、统筹兼顾、多管齐下、综合调控”的原则，从五个方面继续探索和推进房地产调控。
一是更加重视预期管理在房地产调控中作用的发挥。从经济学原理看，预期对于经济未来的走势有着非常重要的影响，在分析金融危机的成因中就有著名的“预期自我实现”理论。而在房地产调控方面，由于涉及利益主体多，调控最终所形成的是一个多主体博弈结果。所以，如何引导和管理好博弈主体的预期就显得尤为重要。如果包括政府、银行、开发商和消费者在内的主要利益主体均认为未来的房价还是“只涨不跌”，那么，在当下看来异常严厉的政策也可能只是暂时性抑止房价过快上涨。而一旦出现政策的轻微反复，报复性反弹很可能就会快速展开。因此，各级政府，特别是中央政府需要主动发挥预期管理的关键作用，充分彰显其调控决心，打破房价“只涨不跌”的心理预期，使其重新回到正常状态。这样，后续的调控工作将会收到事半功倍的效果；否则，就很难避免再次出现“上涨———调控———再上涨———再调控”的尴尬困境。
二是政策重心和调控措施需要进行微调。由于房地产调控涉及广大人民群众的民生问题，因此，需要更加关注调控政策的有效搭配问题。概括而论说：要注意做好“三个转变”：从过去以需求调控为主的单向调控转变为需求与供给并重的双向调控；从过去单一的经济手段调控转变为以经济手段为主、辅以行政手段等多种措施的综合式调控；从过去将房地产资金链调控主要集中于信贷领域转变为采用信贷、直接融资、税收等多种手段共同调控房地产资金链。简而言之，多种调控手段的综合协调运用是处理好当前房地产调控问题所必须的。那些鼓吹政府不应过多干预而应该让住房这一问题更多交给市场解决的所谓“市场原教旨主义”思想，并不符合当前中国实际情况。
三是政策的出台和实施需要充分考虑中国区域差异大的实际情况。经济发展不平衡、社会情况多样性是当前中国面临的一个客观现实。在政策的出台和实施中需要充分考虑到中国区域差异大的实际情况，而不能“一刀切”。以地方政府在房地产调控中扮演重要角色一事为例，由于我国经济发展的不平衡决定了土地出让收入是很多经济不发达地区政府的主要收入来源，如果仅仅只从政治、民生的高度要求地方政府调控房价，则较发达地区地方政府或许还能勉力为之。对于相对落后地区的地方政府来说，如果没有相应配套措施来丰富其税基或补充收入来源，从而解决其财政收入困难的现实问题，那就很难从根本上调动其调控房价的积极性。因此，兼顾考虑不同地域、不同现实的情况，在调控过程中妥善处理各方的具体诉求，寻求一个大家都能接受的方案，是调控取得良好效果的务实态度。
四是合理引导资金流向对于房地产调控成功与否至为关键。今年前三季度，房地产贷款新增额约为1.72万亿元，占整个信贷新增额的27%，而
2009年全年的这一数据为21%。考虑到去年整个宏观经济刺激的大背景，显然，今年有更多的资金进入了房地产领域。这个现象背后的原因，一方面在于房价在历史上基本呈现一种单边上涨的态势，而且近来涨幅加大；另一方面，则在于包括制造业在内的多个行业的平均利润率却呈现持续下降态势。因此，从追求风险调整后的利润化原则出发，很多企业必然会进入房地产行业。而这也是当前房地产行业并不缺少资金的一个重要原因。因此，进一步理顺产业关系，逐步降低房地产行业的超额利润率并使之回归常态，引导资金合理分配至国民经济的各个部门，是当前房地产调控的重心所在，同时也是引导我国国民经济可持续发展的必由之路。
五是应从多渠道调控房地产的资金链。当前房地产行业的资金链并不紧张，除了许多实体经济的资金进入之外，直接融资的快速发展也是重要原因之一。今年以来，上海银行业房地产贷款的增速呈放缓态势，、二、三季度房地产贷款增量分别为734.23亿元、306.82亿元、60.94亿元，呈递减态势。然而这并未减慢上海房地产投资的增速。前三个季度，上海房地产投资的累计增速分别是29.5%、35.5%和30.9%，显然，银行信贷的收紧并未造成房地产投资增速的同步变化。这就充分说明了当前银行信贷已不是房地产行业资金链中的来源，资金来源主体多元化正在成为房地产资金链变化的新趋势。如果只试图通过控制银行信贷而实现完全收紧房地产资金链的目的，显然是不现实，也是难以实现的。因此，在对房地产资金链的调控中，仅仅管理或调控某一来源是难以达到预期效果的，必须对包括银行信贷、直接融资、外资热钱等在内的多个源头共同管理、同步调控。（作者为上海银监局局长、本报专家组成员）
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