[摘要] 今年以来，随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资，广备“冬粮”，而中小房企则求助民间高息借款。
今年以来，随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资，广备“冬粮”，而中小房企则求助民间高息借款。
二次调控让部分房企的资金链逐步收紧，在关闭资本市场直接融资渠道、限购控制销售之后，近日银监会又出台《信托公司关于房地产信托风险提示的通知》，让地产信托陷入被叫停的危险，往年救命稻草般的信托融资也被戴上了枷锁。
在此情况下，不少房企将融资对象瞄准香港的海外资金。从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮出水面。
10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款。11月2日，中国海外传出在海外发债的消息，但至今仍未披露该笔债券融资的详情。公司拟发行2016年到期的3亿美元、利率13％的额外优先票据。11月24日，新鸿基地产发布公告称，已向香港联交所申请，把40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市，票据将于11月26日起计的1年内发行。
据不完全统计，10月底至今的这一波海外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企海外融资规模已超过200亿美元。
以恒盛地产为例，10月中下旬，该公司已经第三次融资。值得注意的是，恒盛地产频繁向海外融资的行动，代表了一些房企寻求资本支持的新“钱途”。
除恒盛地产之外，宝华地产、方兴地产都先后向海外进行融资。9月19日宝龙地产称，将发行总额2亿美元的5年期优先票据。9月28日方兴地产公告称，公司拟发行5亿美元的次级可转股债券，于2015年到期。这是方兴地产今年以来首次推出大规模融资计划。
“4%、5.75%的低息贷款现在已经非常少见。”一投行人士称，虽然在香港等海外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。
事实上，8%-13%的高息贷款，已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始，花样年就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息也高达13%。
一地产商表示，融资渠道明年可能会更紧，赶紧备足粮草。明年的资金状况将成为行业竞争的关键因素。
地下钱庄输血
中国证券报记者从担保公司、典当行等获悉，目前部分开发商纷纷加速寻找银行外的融资渠道，民间借贷月利率更是一度攀升至6%，高出金融机构一年期贷款基准利率近15倍。
乐贷网总经理徐磊对中国证券报记者表示，公司几乎每周都接到地产开发企业的“借钱”电话，包括济南、滨州、潍坊、德州等地中小型地产商。他们最近贷出2000万元一笔贷款给某地产商，月利息4％多。
在徐磊看来，与2009年楼市调控不同，今年开发商普遍觉得可以“撑”过去，于是敢于借钱。临近年底，施工费等资金周转困难，纷纷外出找钱。
乐贷网的一般贷款周期为3-6个月。据称。目前有的地方民间借贷的月息高达5-6％。
一位不愿透露姓名的民间地产基金合伙人表示，“上门找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。”
据介绍，有一个开发商拿下近5000万元的项目，但由于受调控影响，无法像之前挪用其他银行贷款支付地价。如果不缴纳土地款，开发商就拿不到“四证”，时间拖得过久，可能遭遇地方政府的土地罚金，甚至收回土地。于是求助民间短期高利贷，最近像他一样准备“赌”一把的人很多。
“在宏观调控的大背景下，银行开发贷款的门槛越来越高，一向靠密集资金运作的开发商不禁感到压力加大。于是，部分开发商开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一信用担保公司负责人介绍，早在今年初，就有部分为钱所困的中小开发商找到担保公司，要求尽快借贷，只要现金流能够动起来，后续项目就能无忧，否则，很可能成为烂尾项目。
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囤房族“跟着房企走”：房价上涨远超想象
(来源：中国经济周刊)王晓明手上有5套房，他说，“如果有机会，我还会买房。”
王晓明今年35岁，手上有一定闲钱，他的朋友圈有很多跟他一样，都在思考着怎样做才能保值增值，投资5套房后，他发现房价上涨带来的远超他的想象，“囤房产生了较大的，而且囤房的绝不只我们这类人，某种程度上我们是在跟着房企走。”
“跟着房企走”，意指房企的种种变相囤房行为。
11月1日，《中国经济周刊》从囤地的本意土地储备的角度来制作出中国上市房企囤地排行榜，一时之间引起舆论哗然，多位业内人士就此展开后续讨论，其中多家大型上市房企均对本刊表示数据比较可信，但“囤地”一说令他们感到压力很大。
一家土地储备排前三的上市房企负责人回应说，囤字容易让人联想到囤积居奇，就土地市场而言，有些房企确实存在囤积土地的行为，不过有些房企的土地开发速度还是比较快的，尤其是中小型房企。
北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋认为，目前业内公认的囤地标准，主要表现在四个方面：一是拿地不开发，或者是缓慢开发；二是围而不建，用个围挡遮住工地以避人耳目；三是拿了预售证不卖房，这是囤房行为，其实质与囤地无异；四是通过定价较高来缓慢卖房，以达到捂盘的目的。
房地产咨询机构GVA衡信柏迪营销部董事岳锋钢在其年会上表示，之所以发生囤地或囤房行为，主要是预期未来房价将大幅增长，囤地有利可图。
他进一步分析认为，近几年楼市中一直有大量囤地等行为，一方面是由于近年来流动性太旺盛，通胀压力较大，资金预期在通胀的环境下房价仍将步步走高；另一方面是随着中国经济的增长，居民的收入结构和消费结构发生了剧变，市场预期未来将有很多人需要购房，进而推高房价。
中国房地产研究会副会长顾云昌对《中国经济周刊》表示，近期与土地息息相关的产品价格都是直线上涨，如石油、稀有金属，这是因为土地资源才是真正稀缺的资源。尤其是在中国人多地少和保护耕地的背景下，而且受到传统的置业观的影响，土地或房子便被当作稀缺资源囤积起来。
杨少锋进一步指出，房价暴涨的根源就在于土地的囤积。因为每个地方政府每年都是按照预计的市场需求来供应土地 ，但是实际上这些土地供应到市场上以后，并没有盖成房子，而被开发商囤积起来。比如政府觉得一年市场需要100万平方米的房子，就按这个标准供应，但是开发商却没有开发这么多，只开发了30万平方米，剩下的70万平方米就被囤起来了，这就人为造成了供求表面的不平衡，这个恰恰是房地产行业直到今天房价无法得到控制的根源。
近日，人民网和《中国经济周刊》联合调查显示，95%的网友认为囤地会导致房价猛涨。
之前有人大议案提出，现行城市房地产管理法存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快。
而目前，住建部正组织力量积极开展商品房预售法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。
据记者此前走访发现，市场上有大量项目存在捂盘或囤地行为，甚至是人为散布房源紧张房价将涨的信息，误导消费者。
这一局面随着住建部完善预售制打击捂盘囤地而稍有改观。
杨少锋认为，打击囤地有五个重磅武器：一个是严格管理土地的开工、竣工时间点；第二个是为每一块地建一个档案，国土资源部可以直接的去监督到每一个项目，以监督地方政府与开发商勾结；第三个一定要抓大放小，不能抓小放大。因为囤地的“根子”就在几家大的企业；第四个严格执行土地增值税；第五是通过征收房产税斩断地方政府与开发商的利益链条，从根本上打击囤地。
在刚刚起步的黄金投资市场，“资产保值”这个坚定理由已让投资者即使“泡沫”声声也义无反顾。记者 刘德炳|北京报道
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