[摘要] 施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
2011年二手房市保持震荡 二三线城市或迎来机会
2011年的房价，是继续保持2008年以来的单边上扬？还是迎来变局性拐点，如房市“空军”和刚需族所期望的那样，迎来高达“20%甚至35%的深幅下跌”？日前，国内最活跃的分类信息网站赶集网发布2011年房市预测报告：无论是新房还是二手房交易市场，2011年，国内一线城市房市将呈现多空对冲局面，整体成交均价将在上、下8个百分点内保持震荡，二三线城市的二手房价上涨空间更大。
该报告分析师认为， 2010年，国家进行了两次有关房地产业的专项调控，虽然使房价降而又升，但总体上对房价的抑制还是起了相当大的作用。“如果2011年楼市异常上涨，那么国家的第三轮、第四轮调控将依次出台。”
该分析师揣测：2011年，我国CPI有可能保持5%左右的增长，在此背景下，投资者更看好房地产投资和保值功能。而在负利率的现状下，居民很难停止把储蓄从商业银行搬到楼市的步伐。“因此，2011年不排除政府进一步控制物价、持续加息，缩小存款负利率，从而抑制房价上涨的动力。”
报告强调，大批保障性住房的入市也能对房价起到一定的抑制作用。公开资料显示，2011年国家将保障房建设的目标定为1000万套，相比2010年增长近一倍，光北京2011年就计划建设、收购各类政策性住房20万套。
该预测报告的总体立论基础是：房市一直以来都存在激烈的多空博弈，这种博弈在2011年将会呈现一个势均力敌的均衡，房价在2011年面临滞涨因素的多方围剿，但做多力量同样不可低估。
报告对刚需族的需求释放给予了足够的重视：刚性需求的力量在一定程度上会有推高房价潜力。尤其在外来人口众多的一线城市，随着80后一代的独立以及421家庭格局的逐渐明朗，婚房以及父母到大城市投靠独生子女的养老用房、扩大面积的改善用房都成了刚需的重要组成部分。”――预测报告分析认为，“从人口结构和城市化进程看，刚性需求并不以调控政策而转移，政策无法释放和满足这种需求，最终还是要依赖于市场而解决。”
2011年会是政府调控有形之手与市场调控无形之手相互博弈的一年，如果二者势均力敌，房价则会呈现上下震荡的平衡局势。
谈到房市投资机会，赶集网预测报告给出的建议是：一线城市再涨的空间不大，而一些逃离一线城市的年轻人会到二三线城市工作安家，一些游资也会集中到二三线城市，这些地区的二手房价上涨空间更大，或全年呈现单边上扬态势，投资者可把握此类城市的淘金机会。
虽然一年之内历经多次调控，但上海房价依然高歌猛进。记者昨天获得的数据显示，截至12月26日，2010年上海新建商品住宅全年平均成交价已突破2万元/平方米大关，达21507元/平方米，同比2009年大涨33%。
佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，截至12月26日，上海全年新建商品住宅成交量约933万平方米，较2009年全年成交量1764万平方米同比大减47%；一轮接一轮的调控效力主要体现在成交量的萎缩上，但对于平抑房价收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均价，2010年上海新建商品住宅均价大涨3成，已达到21507元/平方米。
分析全年成交情况可以看到，今年上海房价的大幅攀升与全年调控氛围下高端住宅持续的逆市热销不无关系。虽然上海市相关政府部门已明确均价3万元/平方米以上的项目预售许可证审批权已上移至市级房管部门，且高价房入市须“排队候审”、陆续上市，但在通货膨胀预期、货币流动性泛滥等多重因素的影响下，一系列措施没有影响到高端住宅的销售，一旦有高端住宅入市，大多能引起热销，并迅速拉升全市均价。
就在上周（12月20日-12月25日），全市商品住宅46.1万平方米的新增供应面积中，再次出现了大批的高端楼盘，如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等，这些项目的参考价都突破了5万元/平方米，其中祥生福田雅园网上参考价甚至接近了10万元/平方米；而九龙仓玺园参考价更达到了73600元/平方米，相比其上批房源参考价上涨了64%。大量豪宅的上市令上周上海单价3万元以上的商品住宅成交量达到了9.8万平方米，令全市均价一举重回24476元/平方米的高位。
不仅是新建住宅，上海二手房价格的全年涨幅也同样惊人。据21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，2010年前11个月上海全市二手房共成交13.47万套，预计12月二手房成交1.75万套左右，全年全市二手房成交套数将在15万套左右，同比2009年下降约49%；但1-11月上海二手房成交均价已达到16400元/平方米，同比去年也大涨了27.6%。
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