[摘要] 新年一过，以“京十五条”为代表的限购令相继公布，大力度贯彻执行楼市限购政策，成为今年楼市调控的基本方向。央行加息和提升准备金率双箭齐发，货币紧缩周期可能仍然处于前期阶段，存贷款基准利率有望在未来一年内达到4%和7%，信贷泡沫先行破灭成为可能。
新年一过，以“京十五条”为代表的限购令相继公布，大力度贯彻执行楼市限购政策，成为今年楼市调控的基本方向。央行加息和提升准备金率双箭齐发，货币紧缩周期可能仍然处于前期阶段，存贷款基准利率有望在未来一年内达到4%和7%，信贷泡沫先行破灭成为可能。
在经历了长达12年的持续繁荣之后，房地产泡沫盛宴是否到了该结束的时候？
过去十多年，中国经济经历了前所未有的繁荣，名义GDP翻了两番，经济增速始终维持在9%以上。政府在房地产泡沫膨胀的过程中收入颇丰，土地出让金收入占据地方政府财政的一半以上。尽管在这十年当中，中国经济历经了股市泡沫的崩溃，数次高通胀，以及贫富两极分化扩大，但不管以什么理论标准衡量，从官方的经济数据看，这十年依然是最繁荣时期。
但是，统计数据所揭示的繁荣与民众的切身感受有差距。十年前，“泡沫”一词对于内地民众而言，还不过是经济学教科书上的名词。那时候，当我们讨论海南房地产泡沫、亚洲金融危机和互联网泡沫等时髦话题的时候，总觉得这些大事件离自己很远，中国大陆不会被泡沫波及。而这十年，尤其是2005年之后，中国房地产市场一飞冲天，在超级泡沫化的道路上越走越远，房地产热成为中国经济增长的最核心动力。
至今，固定资产投资已经占到全部经济活动的70%，而房地产投资又成为固定资产投资的重中之重。房地产将阻遏“十二五”时期的经济转型计划，和改善民生的大计，因此，结束房地产“击鼓传花”游戏已经到了时间。
对于未来的房地产市场，中国整体的社会氛围显得自信乐观。无论是依靠房地产投机、使用银行杠杆获得了不菲的投资者，还是最普通的工薪阶层，眼下没人相信房价泡沫真会就此结束，房价下跌在他们眼里几乎是不可能发生的事情。这与五年之前几乎没有人相信房价会短期内翻番如出一辙。
就是在2007年次贷危机还没有恶化之前，也没有多少人相信美国房价会真的继续往下走。而当下的日本和美国民众，如果你让他投资房地产，他一定认为你不怀好意。
通常认为，地方政府是房价上涨的受益者，加上国有银行系统被房地产深度绑架，政府部门一定不会允许房价泡沫破灭。愿望固然美好，不过，当房地产已经危及到国民经济安全，产业空洞化趋势日益严重，居高不下的房价更是影响到民生。出于经济持续发展的角度考量，挤出房地产泡沫，以完成未来十年的经济转型，就成为政府必须要面对的任务。如果未来不再因经济发展放缓而对房地产业调控转向的话，房地产这个泡沫将难以为继。□倪金节(中国人保资产研究所客座研究员）
延伸阅读：为何中国房地产市场不会崩盘 泡沫不会破灭
（来源金融时报） 中国人用各种方式迎接兔年的到来：走亲访友、打麻将、赌马（和其它形式的博彩），以及看新楼盘。
在中国，买房已经成为一种“全民爱好”。上周，中国政府出台了更多抑制房地产需求和价格的举措，它们包括：加息，以诱使人们把钱存在银行；调整房地产价格指数的计算方式，就好像前些时候调整居民消费价格指数、把食品价格上涨对通胀的影响降到一样；规定外国人在一个城市缴税满一定年限后，才能在当地买房。
然而，尽管出台了这些举措，中国人依然相信游戏会继续下去。几乎没有中国人认为房地产市场有丝毫崩盘的可能，其中有经济基本面的原因，也有既得利益的原因。首先，政府本身就是房价上涨的既得利益者。地方政府的收入大多来自卖地。假如地价下跌，政府的收入就会减少。因此，在北京高声宣布新政之时，地方政府却在咕哝着破坏这些政策。
各家银行也倾向于无视中央政府的愿望。中国的银行是由政府官员管理的，他们全是党员，听从监管层的号令。然而，在高级管理层之下，普通的银行职员则希望扩大放贷规模，绕开对贷款增长的限制。
他们去年成功规避了中央政府的指令，贷款增幅远远超出了政府设定的目标。今年，来自中央政府的指令变得更加强硬。于是，内地银行纷纷把客户介绍到其香港办公室，安排他们绕开内地的限制措施，保持资金的流动。
此外，还有一些其他因素。中国内地的实际利率仍然深陷负值区域。在中国，除了把钱拿去澳门赌博，和把钱存在（颇不友好的）本地银行赚取0.5个百分点的利息，每个人都在寻找其他选择。
现在，他们可以通过一些私人渠道，获得更高丰厚的回报。有史以来次，中国出现了一个财力雄厚的富裕企业家阶层，他们已经成为一个重要的融资来源，尤其是对于房地产行业。中国房地产开发商不能贷款买地。他们只有拿到地以后才能贷款。这对资金充沛的大型房地产上市企业来说关系不大，但对其他开发商来说，却是个恼人的问题。不过这个问题也能解决——只需把开发商引荐给富裕的企业家们，而后者都是银行财富管理部门的客户。
开发商常常把负责某个房地产项目的下属单位的股权通过这些银行网络出售给企业家，每年向他们支付10%至13%的利息。此外，企业家们自己也会组成地下银行，物色有利可图的项目。
当然，开发商和银行的利己做法并不意味着中国房地产市场不会崩盘，而只能说明：人们希望从房地产市场捞钱。从基本面来看，更为重要的是，中国市场没有当今泡沫的典型症状。美国和日本的房地产繁荣如此不堪一击的一个原因就是，支持这些市场繁荣的是借来的资金。如果说杠杆率是令人担忧的关键迹象之一，那么无论是在建筑商还是买房者的层面上，中国目前的杠杆率都不高。
中国居民收入的节节攀升，也与美国和日本的情况形成了对比。事实上，分析师表示，至少在中国二线城市，如成都、大连和西安，居民收入的增长速度高于房价的增速。
此外，许多开发商正在建设中产阶层买得起的住房，而不仅仅是豪华公寓和购物中心。财富正随着基础设施一道，从北京郊区扩展到整个国家的边远地区。
的确，官方统计数据显示，固定资产投资占到经济活动的70%，而且有很大一部分来自房地产投资。这意味着中国房地产市场的供给终有一天会明显超过需求。然而，与许多统计数据一样，众多分析师都对这种担忧不以为然。例如他们指出，在美国，购买汽车被统计为消费，而在中国，家庭购车，却被统计为一种投资。
明年是中国的龙年，是一个极其吉祥的年份。就算潜在的购房者不这么想，房地产业主们也坚信当龙年到来时，他们将更加富足。
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