[摘要] 住宅投资的受限让部分购房者转向了商铺。不过，多位地产专家提醒，“购买商铺不像购买住宅。买住宅在考察过品牌、户型、景观、交通后基本可以出手，但商铺的价值在于它的未来能否做旺，反之则不如不买。"
住宅投资的受限让部分购房者转向了商铺。不过，多位地产专家提醒，“购买商铺不像购买住宅。买住宅在考察过品牌、户型、景观、交通后基本可以出手，但商铺的价值在于它的未来能否做旺，反之则不如不买。"
年投资=（月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+契税），年投资小于6%的商铺投资需理性
住宅投资的受限让部分购房者转向了商铺。 不过，《金楼市》“智库”的多位地产专家提醒，“购买商铺不像购买住宅。买住宅在考察过品牌、户型、景观、交通后基本可以出手，但商铺的价值在于它的未来能否做旺，反之则不如不买。”
贷款投资商铺有风险
无论是社区商铺还是商业综合体内的独立产权商铺，目前销售单价都非常高。河西、仙林、城北等社区底层商铺报价都在4万元/平方米以上。
“事实上，即便是25平方米的微小型商铺，也需要近百万资金启动。根据首付五成的房贷政策，至少需要拿出50万元的现金作为首付，按照10年贷款期限来看，50万元贷款以1.1倍利率计算，每个月的月供约为5872.65元。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东指出，考察商铺是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即衡量商铺的总价与期望的收入关系是否合理，以这套商铺为例，它的年投资未必尽如人意。
一般情况下，按揭贷款的年投资=（月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+契税）。目前南京较好地段的商铺租金能达到5元/天/平方米，这样算下来，这套25平方米小型商铺的年投资，为（5×25×30—5872.65）×12/（500000+1000000×4%）=—4.7%。
“结果是个负数，事实上，这套商铺的月租金比每月所还贷款还要少2000元，如果购买商铺想通过出租受益，基本是个亏本生意。”史东指出，一般情况下人们认为6%的投资就可以出手了，但如果照此计算，这个小商铺的月租金至少要达到8572元，每天每平方米的租金达到11元才能勉强盈利。而这在奥体、仙林甚至市区，都很难实现。
“通过贷款投资商铺所承担的风险比较大，建议贷款型客户购买商铺时做好充分考察再出手，事实上，‘一铺养三代’是以前商铺单价比较低时的说法，现在的交易成本、契税、营业税、租赁税等税费成本也非常高，在南京商家对租金承受力仍有限的情况下，商铺并非遍地黄金。”多年从事商业地产一线工作的张利方直言，“如果手里只有一、两百万或通过贷款，不建议市民做商铺投资。”
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