[摘要] 小户型房产以其总价低、购买还款压力小，曾经备受一些刚刚参加工作的年轻人和房产投资者的喜爱。可是随着限购政策的持续，小户型由于实用面积小、宜租不宜住、占用购房名额、贷款难等缺点，渐渐让一些年轻人和投资客止步。
小户型房产以其总价低、购买还款压力小，曾经备受一些刚刚参加工作的年轻人和房产投资者的喜爱。可是随着限购政策的持续，小户型由于实用面积小、宜租不宜住、占用购房名额、贷款难等缺点，渐渐让一些年轻人和投资客止步。
限购让小户型变成鸡肋
田田，媒体工作者，27岁，内蒙古人，在郑州工作三年。2009年下半年，在家人的帮助下，田田在郑州市花园路北环路附近买了一套小房子，40多平方米的一室一厅。并在当年年底住进了刚装修的新房子。
“刚好够我住，加上女朋友也足够了，比租房子强，等过两年经济宽裕了，再换个大房子，结婚生孩子都不耽误。小房子还可以租出去。”田田计划得很好，和女朋友的感情逐渐稳定，田田计划明年结婚，换个大房子就提上了日程。
可是今年3月颁布的限购令，让田田发愁了：外地户口，即使提供一年以上的纳税证明，也只能在郑州买一套房子。“售楼小姐建议我把户口迁过来，再买第二套，可是第二套的首付要50%，不是我可以承受的。”无奈之下，田田想到了卖房子。
和田田的情况不一样，但市民李先生也面临着卖房子的选择。李先生，33岁，广告公司主管。李先生的名下有两套房产，都是小户型，本来买了打算投资。住的则是妻子名下的一套房子。
今年年初，李先生在郑州市东风路与文化路交叉口附近，看中了一套精装修的房子。“园林和小区风格都很满意，位置也很好。买了自住或者投资都不错。”看了几次，准备买的时候被告知，他的名下已经有两套房产，不能再买房子了，以他妻子的名义也不行。想再买房子，他只能卖掉两个小的，换套大的。
销量下滑 小户型风光不再
合富辉煌房地产顾问有限公司市场部统计数据显示，2011年1~5月郑州市的户型面积在120~144平方米和80~90平方米，120~144平方米户型成交备案面积占商品住房成交备案面积的19.71%；80~90平方米户型成交备案面积占商品住房成交备案面积的19.63%。
而60平方米以下的小户型销售不容乐观，成交备案面积仅占商品房成交备案面积的6.80%。与去年同期相比，2010年1~5月份，郑州市60平方米以下商品住房成交备案面积占总成交备案面积的11.27%，仅次于80~90平方米和120~144平方米住宅的销售。就销售套数来说，去年同期登记销售套数为9562套，今年只有2807套。
郑州市东风路与文化路交叉口附近一个售楼处的置业顾问告诉河南商报记者，卖掉的房子都被红纸贴着，没有贴的房源说明还没有卖掉，普通住宅的展板上，房源几乎销售殆尽，只看到一片红色，而两栋公寓楼仍有很多没有卖掉。
售楼部内看房的人，也多数围在普通住宅模型前观看，公寓的住宅模型则少有人观看。
在航海路与未来路交叉口附近的另一楼盘售楼部，置业顾问告诉记者，他们小区的房子有四五十平方米左右的，有60多平方米的，还有80平方米以上面积的，就价格来说，面积越大每平方米的价格越高，三四十平方米的小户型则价格相对较低。
一位资深置业顾问告诉记者，“开发商一般会把每栋楼位置不太好的地方设置成小面积户型，好的朝向景观等做成大房子，一来空间合理利用，二来小户型多是买来投资或者过渡自住的，买主在朝向、位置上不太挑剔。不过现在小户型不太好卖了，限购政策一出，都想用有限的购房套数买到更实惠的房子，直接一步到位，不然换房子又是个麻烦。而对投资者来说，有限的购房套数里，面积大的房子或者商铺会更高。”
贷款难 小户型想卖不容易
可是，卖房子就能解决问题吗？记者走访了郑州多个二手房中介，在房源信息上可以看到，等着出售的小户型房子数量还不少。
当听到有人想要卖掉一套小户型住房时，一名销售顾问建议说，“小户型住宅占用购房名额，加上贷款困难，现在非常不好卖。我建议你现在还是租出去吧。”
21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示，他们那小户型住宅占到总房源的40%，5月份二手房住宅销售数据显示，60~120平方米的住宅占到总销量的50%，60平方米以下的只占31%，3月份这个数字是39%，而且销量还有继续下降的趋势。
“据我现在了解到的信息，中信银行还办理这种小户型的贷款，不过银行对小户型贷款有个总额度的限制，不少银行都对小户型贷款限制很多，具体要看房子的情况。我一个朋友的小户型卖了半年还没有卖出去，很多看房子的人想买，却都因为资金紧张放弃。”科威国际不动产郑州区域总经理张竞远表示，“很多客户的想法是，全款买个小户型还不如作为首付买一套大的。”
记者昨日与多家银行联系，四大国有银行表示50平方米以下住房还是可以贷款的，但是会在首付和利率上有上浮，一般会要求首付五成到六成，利率上浮10%到20%。“对小户型限制主要是还考虑到风险问题。”一家国有银行个贷部门的客户经理说，小户型总价低但是单价非常高，一般比同地段90平方米左右的两居室要高出两三成，在信贷额度紧张的情况下，银行不会优先考虑给他们放款的，除非是银行的签约楼盘。
实现小户型平民化 或许是出路
合富辉煌房地产顾问有限公司市场部负责人表示，从统计数据来看，目前的小户型市场非常艰难，大多数在采取变相的降价或者打折手段进行促销。“受限购政策影响，有刚性需求的不想买过渡性产品，多数选择小两房或者更大的房子，投资性需求则受政策限制，转战其他市场。”
房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君表示，地产研究院曾经针对小户型做过抽样调查，购买小户型的投资型客户占了将近70%，购买小户型自住的不足30%。人们购置房产都希望一步到位，郑州市场真正适合的主力户型是120平方米的三房户型。
“目前郑州市场上的不少小户型有豪宅化和高端化的趋势，真正需要的年轻人却买不起。购买的人大多是用来投资或者投机，希望快速赚钱，但目前的限购政策对于这些投资者是一盆冷水，对投机行为是重创，对投资是降温。”他表示，小户型尤其是豪宅型小户型会越来越滞销，也算是开发商对小户型豪宅化行为所交的昂贵学费。
上官同君说，市场上目前针对25~35岁人群开发的房产产品还是一块空白，希望聪明的开发商会看到这一市场，实现小户型平民化，像经济适用房一样，肯定不愁销售。“小户型的真正出路是平民化，开发白领公寓，为真正需要的人群提供产品。”
“对于那些买来作为过渡性住房的年轻人来说，经济适用房或者公租房是个更好的选择。而且现在不是抛掉小户型的时机，短时间内限购政策不变，市场就不会回暖，只能等待国家对房产市场进行整体调控。”
沪小户型二手房市场走俏 部分区域上涨5%-10% 华夏时报
当市场预期房价正在松动的时候，上海总价较低的小户型二手房源变得较为抢手，部分区域的小户型二手房价格逆市走高。看到小户型销售情况较好，部分区域也现了房东盲目提价的行为。
分析师指出，小户型二手房走热与供求有直接关系，小户型房源成交增多的同时，部分区域挂牌量下降了二至三成，从而导致了供求紧张。但是，小户型价格上涨只是局部区域的特定现象，并不代表今年二手房价会走高。
小户型逆市走高
在上海一家广告传媒公司工作的徐女士，向记者讲述了她购买小户型二手房的经历。
“我看新闻说房价在松动，却没想到现在小户型二手房还是比较抢手。5月中旬的时候，我看了五角场国定路上的一套37平方米的一居室户型，价格约86万。我是在上午去看的，本来还在想第二天和房东砍砍价，能不能把价格降一点。可没想到第二天中介公司就告诉我说，他下午带了个客户看完房后，晚上就下了订金，第二天就和房东签了合同。中介说那套房子最后是以88万的价格卖出去的。”徐女士告诉记者，之后她看了两套房子都遇到类似情况。为了能买下该区域的小户型房子，徐女士6月初在看中一套30多平方米总价76万的房子后，当场即表示购买。在当天下午向中介付了订金后，徐女士与房东签订了房屋买卖合同。
当市场正预期房价松动的时候，上海总价较低的小户型二手房源却变得抢手，部分区域的小户型二手房价格更是逆市走高。
21世纪不动产6月22日发布的监测报告显示，在对旗下300余家门店抽样调查后发现，杨浦五角场、浦东周康、金杨、宝山淞南、徐汇长桥等区域中低价位的小户型二手房价格普遍出现5%-10%之间的涨幅。
据了解，2010年4月末，杨浦区控江板块内的鞍山新村，30-100平米之间的大中小户型房源均价一般在2万-2.1万元/平方米之间；但目前该区域小户型房源的价格已经上涨至2.55万元/平方米左右，涨幅在20%以上。
“现在二手房的房价并没有像一些人说的那样出现下跌。实际上，位于内外环之间，靠近轨道交通、商业和生活配套都比较成熟的小户型房源都卖得很不错。”上海二手房指数办公室分析师陆备告诉记者，徐汇、宝山、杨浦区等一些商业和交通都相当成熟区域的小户型二手房都出现了小幅上扬的现象。伴随着成交量的小幅回升，部分区域房东盲目提价的行为也开始涌现。
小户型供应减少二至三成
二手房之所以逆市热卖，分析师指出，这主要是因为供求关系紧张造成的。
“小户型房源成交增多的同时，其供求紧张度却日益增高。在杨浦鞍山板块，5月以来面积在50平方米以下的小户型房源挂牌量，较年初时已减少20%-30%；而在浦东金杨板块，面积在70平方米以下的小户型房源，更是持续数月一房难求。”21世纪不动产分析师黄河滔表示。
为何买房人要来购买房源较紧张的小户型房子呢？
位于平凉路的一家房产中介公司的工作人员告诉记者，这主要与买房者的购买实力和工作习惯有关。“小户型的房子总价多数可以控制在100万左右，甚至更少一些。而现在的新房虽然价格在松动，可100多平方米的面积，总价至少要170万以上了。而现在买房的多数是首次置业者，很难承担这么高的房价，所以会选择小户型二手房。”这位中介人员说。
而陆备指出，购房者买小户型二手房源，也有生活设施配套齐全的缘故。“虽然郊区的房子比较便宜，但值得注意的是，现在热卖的小户型二手房都有一定的特点：靠近地铁，商业齐全，距离几个商业区较近，交通都非常便利。对上班一族来说，虽然新房很有吸引力，但他们更看中是否能节约上班的时间，周边的生活设施是否完善。”
黄河滔告诉记者，今年前5个月，上海全市二手房成交面积在70平方米以下的小户型累计成交同比提升了13.3%；而70平方米以下的二手房成交量，则占到了整个二手房成交套数的49.9%。
不过，信义房产分析师朱平平告诉记者，小户型价格上涨只是局部区域的特定现象，并不代表今年二手房价会走高。
“现在既没有什么特别的利好，也没有什么大利空。小户型房源卖得好并跳价的案例，在整个市场中所占的比例还是有限的。我们5月份通过电话访问了1000多组客户，其中跳价的只有5个，愿意降价的有20多个，而绝大部分的房东表示房价不变。如果不出新的政策，这种交易平淡的走势会持续到年底。而在下半年，二手房价格可能真的会全面松动，因为一些想把手中的房子卖掉，置换买新房的房东则可能会在价格上有所让步。”朱平平说。
大户型二手房源价格松动
在小户型房源逆市走高的时候，上海郊区二手房价格因新房价格的倒逼开始松动。
据中原地产信息，赵巷青浦、浦东周康等一手项目较多的区域，近期因周边一手楼盘的折扣促销活动，使得周边二手房出现松动。
“房东过去强硬的守价态度得以软化，议价空间由之前的4%直升至10%，议价空间的加大与周边一手楼盘众多的优惠折扣活动息息相关。”中原地产赵巷分行经理何礼金介绍，现在一手房的带看比重约占60%，而二手房的带看比重只有约40%。由于购房者的目光被吸引到了一手房市场上，这在很大程度上也影响着区域内的二手房房东的心态，使得过去坚挺的价格开始松动。
多轮的楼市调控、频繁加息及信贷紧缩，已经使房地产开发企业的资金链趋于紧张，不少房企面临资金回笼压力。而在开发商改变销售策略开始降价的时候，无疑给二手房房东带来了压力。
“未来大户型二手房的走势要看新房市场，因为市场上根本就不缺大户型的房源，而现在需求则是有限的。”一家房产中介公司的人员表示，下半年大户型房子的价格不容乐观，因为不仅是二手房之间在抢客户资源，实际上大户型的二手房还要和新房抢客户。
而随着未来有越来越多的新楼盘加入到优惠行列，大规模的打折促销或在第三季度上演。届时，二手房的价格可能也会随之出现缓慢下行的现象，议价空间也有望进一步扩大。
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