[摘要] 中房协称到2015年30%房企将被洗牌出局中房协与兰德咨询联合发布《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书，预计到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，将低于2004年的水平。
中房协称到2015年30%房企将被洗牌出局中房协与兰德咨询联合发布《中国房企经营管理状况（2011）》蓝皮书，预计到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，将低于2004年的水平。
进入12月以来，广州、深圳、北京、上海等房地产一线城市已相继明确表态将继续执行住房限购政策。市场大势已然定调，煎熬了一年的房地产开发企业对房地产市场又有何感想呢？在前不久举行的国际金融论坛2011年全球年会“北京夜话”上，记者终于听到了国内房地产业一些重量级人物的心声。
从大局看房地产调控
今年的房地产投资增速比较高，目前在30%以上。那么明年房地产的市场将会怎样呢？根据保障房和商品房的开工情况，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，明年房地产新开工应该没有增长。华远地产公司董事长任志强则表示，明年房地产总体投资可能是正增长，但商品房投资将是负增长。
尽管有人提出要重振中国的房地产业，但秦虹却反问道：“为什么要提重振中国的房地产业呢？”她认为，从宏观经济、就业形势、出口增长综合看，中国经济还没有差到要重振房地产来保经济的地步。“现在要重振房地产是不至于的。”但她话锋一转道，“明年确实要高度关注中国经济的发展趋势，从房地产行业来看，明年房地产开发投资的增长速度明显下滑。”
秦虹强调，这么多年来，房地产的调控政策，每一次都不是完全站在房地产行业如何发展来考虑的，更多的是服从大局，符合国民经济发展的总体要求。
保障房建设是在“补课”
对于保障房建设，中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，中国发展商品房13年以来，缺失的就是保障房建设。作为当年国家房改方案的参与人之一，他说，当初在设计房改方案时，其实包括有商品房、经济适用房和廉租房。当时要设立以经济适用房为主的商品房体系，主要是中低价位的，但是在后来的发展过程中，多年忘记了中低收入家庭的住房困难问题。“保障房旷课了12年，就得恶补。”孟晓苏说。
首都创业集团总经理刘晓光表示，从国家角度看，限购也是迫不得已的办法，但是不应该长期为之，下一步还是要过渡到通过税收、利率来调节房地产市场。
万科集团副总裁毛大庆则认为，房地产调控的背后是区域经济的发展畸形。他说，限购最严厉的城市大概有40个城市左右，这些城市基本上拉动了中国50%的GDP增长，但是只占国土面积的10%左右。“补课”解决不了城市地域发展的严重不均衡问题，他介绍说，2007年，昆山市为了吸引大学生，对回来的本科生给三居室，但的大学生去了上海，一般的大学生去了苏州、无锡和南京，因为昆山没有年轻人要的东西。因此，区域经济发展畸形的问题积重难返，很难通过一两项政策就加以解决。
房价下跌40%会怎么样？
对于今年的房价，孟晓苏表示，今年的房价绝不是过快上涨，目前判断也就是上涨5%，而CPI是5.5%。他认为，房价没有超过CPI，那本身就是房价在降，本身就是回落到合理水平了。
对此，秦虹表达了不同的看法，她认为，今年房价肯定没有太大的涨幅，但是价格却依然偏离人们的支付能力。“什么是合理的房价？我想可能还要考虑很多因素，包括人们的支付能力。现在主要是控制房价大幅度偏离人们的支付能力。所谓回归到合理水平，就是支付能力和房价水平尽可能要接近。”秦虹说。
有人曾表示，即使房价跌40%左右，银行也无所谓，因为银行能够承受。对此，孟晓苏表达了自己的忧虑，他说：“如果房价下跌40%，中国的经济不会出现问题吗？如果就业出现问题，相关产业出现问题，那个时候银行还能够扛住吗？所以一定要在一个更大的环境下来看待所谓房价下跌40%会不会给银行资产造成风险的问题。”
调控对房企未必都是不利
在房地产市场趋冷的大势下，万科在今年10月底宣布10月底之前的业绩几乎赶上去年全年，结果引起一片哗然，进而认为房地产调控还不到位，否则房企的业绩怎么还增长呢？对此，毛大庆做出了自己的解释。他表示，其实万科去年年底带过来的签约额大概近200亿元，而在今年新进入的七八个城市里，拿地的费用不贵，如果刨除这两块，那么万科今年的业务量跟去年比应该说只有很少的增长。他坦承，如果按照现在的市场状况来预测未来半年，应该说“很难再可以去期待了”，而且这是一个全行业的问题。
至于大量建设保障房是否会导致众多小型房企出局，任志强和毛大庆都不认为两者之间有必然的联系。原因有二：一是配建住宅中限价房的比重比较大，公租房、廉租房的比例相对比较小；二是限价房由于价格优势比商品房销售更有保证。毛大庆分析认为，在这轮调控中，一些小企业感到困难的原因可能是由于原来拿的比较贵的地无法照原来的预期卖出去，限购又使销售速度大幅衰减，企业现金流跟不上。他说，就房地产业的整个格局看，行业过于分散，去年前10大开发企业在的市场占有率合计也就是10%多点。“未来会不会走向相对集中？我认为这是一定会的。”毛大庆如是说。
据悉，万科的市场份额近几年都是上升的。显然，在万科看来，房地产调控对于大企业来说未必都是不利的，因为小企业在争夺资源时很容易“哄抬物价”。
保障房管理比建设更艰巨
谈及保障房建设，人们往往最关心建设资金的来源问题，但事实上，保障房建成后的分配和管理问题更为不易。
毛大庆表示，新加坡保障房的分配制度，是以公民信息系统的联网和公开透明为基础的，政府能够非常清晰地甄别申请人的资格以及退出的资格。他说：“人家一张身份证，个人的纳税情况、资产情况均清清楚楚。而我们保障性住房的钢筋混凝土建设，远远快过了制度设计，这是一个重大问题。”
秦虹则认为，保障房的管理更加复杂和困难。她说：“现在中国搞了这么多的保障性住房，能不能管好？我觉得地方政府面临的挑战比建设的挑战还要大。因为像公共租赁住房和廉租住房，产权都是政府的，政府作为产权人，所有小区的物业管理产权人都要承担，政府要承担维修养护费。如果我们的保障性住房不能够管好，就有可能出现脏乱差。因此，在保障性住房的建、分、管、退四个环节中，管、退是长期的，需要大量的人力、财力投入。”
据秦虹介绍，新加坡85%的人住在政府的祖屋里，新加坡有500万人口，而政府管理祖屋，从规划、建设到管理有8000多人。而任志强介绍的香港数据更为惊人，香港有700万人口，却有18000人管理廉租房。他说：“北京市住房办现在只有40个人。”他表示，按照北京目前20%的口径计算，需要几万人才能管得了。
“开发商，对不起了。”这是在12月召开的一次房地产盛会上，由多位摇滚音乐家组团上演的一场行为艺术秀，主题是：由于房价太高买不起房，导致开发商们赚不到钱，因此他们向各开发商鞠躬道歉。这个场面，不免让开发商感觉有些尴尬和难受。
2011年，让开发商感到尴尬和难受的远不止一个小小的“秀”。就北京而言，根据房地产交易管理网统计的数据，前11月北京商品房住宅项目销售面积合计为819万平方米，预计全年成交量在900万平方米左右，环比上一年下降幅度达到了27%，即使相比年份不好的2008年，也下降了接近200万平方米，成交总面积创造了最近十年的纪录。
没有成交，又舍不得或不敢降价，开发商干扛着挺过了2011年。年初，一些不甘心的开发商依然幻想：鉴于房地产业在中国经济中的重要地位，政府很快会救市。出乎这些人的意料，2011年马上就要过去，他们的期盼还没有到来。这样的日子，是过惯了好日子的开发商多年没有遇到的。2011年，已经成为开发商难受又难忘、印象深刻的一年。2012年，将是购房人的机会之年。
“三限”：引发楼市变局
对于今年楼市的现状，开发商普遍认为，这是由限购、限贷、限价这“三限”引发的。
2011年2月16日，是楼市变局的重要一天。这一天，被称为“限购令”的“京十五条”出台，对已有1套住房的北京市户籍家庭和可提供5年以上纳税、社保证明且无住房的非北京市户籍家庭，限购1套房，已有2套以上住房的北京市户籍家庭暂停向其售房。
政策出台后，因为限制了大量的市场投资和投机需求，被冠以“最严厉调控政策”的称号，也被开发商称为“命运转折的开始”。经过数个月的市场博弈也证明：北京楼市调控见效虽是多方面政策共同催化的结果，但限购明显是其中影响的一项。
楼市在“限购”的同时，金融机构也开始收紧了钱袋子。去年9月，中国人民银行和银监会下发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。今年2月，又一重磅“炸弹”落地：对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。与此同时，由于准备金率的提高及市场风险加大等原因，银行还对房地产企业的“开发贷款”进行严格控制。“不要说中小开发商，就是像我们这样的大型国企，今年从银行贷款都难。”本市一位国企总经理感慨地说。
限购、限贷，这些政策都是购房人看得到的。多个开发商向记者透露，今年以来，开发商在为楼盘申请预售许可证时，如果一期新开盘的房源定价超过往期或周边项目均价，就很难拿到预售许可证，特别是一些高端项目，这个措施被开发商理解为商品房的“限价”。限购、限贷、限价，2011年，楼市的调控就在这“三限”中开始了。
“房闹”：新版苦肉计
限购，限制了大量的市场投资和投机需求。没需求，就没有销售额，这让开发商在融资上失去了自身的“造血”功能；限贷，切断了开发商从银行拿钱的可能，让开发商失去了“输血”的外援；而限价，又封上了房价上涨的天花板，留给开发商的，似乎只有一条路可走，那就是降价。
经过了半年的“观察期”，8月份，北京房价开始“hold”不住了，纷纷开始降价。这一轮降价，是从去年上涨过猛的通州项目开始的，如京贸国际城[消息价格户型点评]在次降价后，死扛了10个月，第二次又“直降6000元”；润枫领尚[消息价格户型点评]优惠房源每平方米13000元起价，而该项目2011年5月预售时，均价是每平方米27000元……
这种短时间的大幅度降价，让那些数周之前在此购房的老业主“痛失”数十万。在一片“开发商价格欺诈”的维权声中，一些降价项目的售楼处，遭遇到了老业主的“围攻”。从9月10日“教师节”这天开始，京贸国际城的老业主连续两天涌至售楼处要求开发商给说法，并打出了“誓与开发商血战到底，不退差价誓不罢休”的横幅，最终导致了震惊楼市的“流血事件”。
除了京贸国际城，远洋[简介动态]一方、北京米拉小镇、通州华业东方玫瑰[消息价格户型点评]等项目的售楼处门前，也都在今年上演过业主非暴力围堵的“维权事件”。在诸多“维权事件”中，外地还发生过老业主给开发商送花圈的“闹剧”。随着一些“闹剧”的频频上演，2011年，楼市也再次出现了“房闹”现象：不管是不是合理，是不是违背契约精神，只要房价降了，就都要到售楼处闹一闹，要求补偿。
对于“房闹”这种现象，社会各界众说纷纭：有人认为是老百姓迫不得已的维权之举；有人认为这是无视契约的“无理取闹”；还有人指出，这里面有一部分是开发商联手老业主，演给政府看的一出“苦肉计”：“你看看，政策再不松动，老百姓就要闹事了。”无论怎么说，可以肯定的是，“房闹”事件并没有丝毫影响政府调控的决心和节奏，政府态度的坚决让一些开发商“有些没想到”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
