[摘要] 有人称2011年为“楼市调控最严厉的一年”。回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。
有人称2011年为“楼市调控最严厉的一年”。
回首这一年，房价过快上涨势头基本得到遏制，许多投资投机需求被挤出市场。
这一年，开发商流动性资金减少，在巨大运营和资金压力下，房企和整个行业发展渐入理性轨道。也是在这一年，保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”。
2011年，楼市热点精彩纷呈，毫无疑问，这一年将在中国房地产行业发展历程上写下浓墨重彩的一笔。中国证券报记者梳理点评2011年楼市十大关键词，回眸一年来的楼市热点，展望明年房价走向和趋势。
三限政策
2011年“国八条”中限购和限贷的两限政策，严厉程度。一线城市陆续出台的细则把投资人群、投机客等购房群体挤出了房地产市场。随后，珠海、中山等城市又陆续推出“限价令”，暂缓合同销售价格超过限价指标的商品住房的网上签约手续。
点评：“三限”接连发力，主要城市房价涨幅得到有效遏制。
房价控制目标
截至2011年3月底，657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市陆续公布年度新建住房价格控制目标。各城市的调控目标中，或规定具体涨幅上限、或以GDP和人均可支配收入涨幅为参照等。分析人士认为，今年各地方政府实现调控目标基本没有问题，尤其是一线城市的控制目标落实状况良好。
点评：2011年调控目标完成无悬念，效果巩固深化仍待2012年。
保障房
“十二五”期间需建设3600万套保障房。2011年我国保障房建设目标为1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。2011年是保障房政策出台最密集和力度的一年。
点评：2012年保障房建设仍将有序推进。在商品房市场销售萎缩的情况下，部分开发商参与保障房建设可能会更积极。
房产税
2011年年初，上海重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6％；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5％-1.2％。
点评：试点效果显现需要较长时间，未来房产税有望逐渐成为地方财源支柱。
买方市场
由于房地产调控不断深化，房地产开发企业销售压力陡增。房地产市场由以往的“卖方主导”逐渐转向“买方主导”。房企相继加入“降价换量”大军，房价下降趋势渐显，有购房资格和支付能力的准购房者在楼市交易中逐渐处于主动地位，选购房产的主动权增大。
点评：买方市场意味着楼市“供大于求”，随着未来楼市库存的不断攀升，买方市场或将持续一段时间。
土地流拍
2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致开发商对住宅市场拿地热情不高。土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。
点评：“地王”风光不再，房企出手拍地更谨慎。
并购退市
2011年房地产市场交易持续低迷，与之相反，股权交易所中房地产行业企业并购、转让等交易异常红火。中原地产数据显示，2011年1-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。
点评：“物竞天择，适者生存。”在这个楼市寒冬，股权转让成为部分房企抵御寒冷迫不得已的选择。
保值回购
某些房企为促楼盘销量，提出三年保值回购计划，即按照约定期限业主有权申请以开发商指定方式按合同价回购所售物业（税费各自承担）。
点评：“保值回购”显然是特殊时期的产物，房企促销噱头或大于实际意义。
商业地产
2011年的土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃，各地商办用地出让金同比大增。商业地产在这个楼市寒冬中表现较为坚挺。在承担了一部分来自住宅市场的投资需求后，各地尤其是北上广深等一线城市的商业地产在成交量方面呈现相对稳定的态势。
点评：投资不受限制，入市仍需谨慎。投资运营商业地产要求较高，投资者需仔细评估。
降价维权
房价涨有忧愁，房价降也有烦恼。在降价大潮之下，不少贷款买房、购置期房的购房者遭遇“未入住、先降价”的尴尬局面，购房者打砸售楼处、维权等现象愈发激烈。
点评：楼市需遵循市场规律，契约精神更需维护，买卖双方都需回归理性。
楼市调控政策更趋常态化 房价"坚冰"或将渐融 经济参考报
在调控政策持续发力态势下，房地产业正在步入全面调整期，不仅楼市成交量陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓。
预计限购政策在明年不会放松，优化住宅市场供应结构、房产税试点改革等常态化调控手段可能落到实处。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，明年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量进一步上升和房价下行。
松动
房价“坚冰”渐融降价潮涌
在年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的楼市开始加速降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，库存量逐月攀高。中原监测数据显示，截至11月份，十大标杆企业合计库存量较前6个月增加约六成。
持续低迷的成交量也令房价“坚冰”开始消融。10月被视为楼市分水岭，当月70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。进入11月，房价下行速度加快，70个大中城市中有七成新建商品住宅价格环比下降。由于面临年末业绩大考，各房企近期的降价项目日渐增多，“降价潮”已向二三线城市蔓延。
在杭州、深圳及上海等近来已经出现不少降价项目的城市，房价下行的“多米诺骨牌”效应已然显现。与此同时，在合肥、青岛及大连等前期尚未出现明显降价的城市，房价“坚冰”也开始消融。
中原集团研究中心认为，随着元旦及农历新年销售淡季的即将到来，在限购限贷政策短期内暂不可能放松的环境下，众房企的年关将会寒意萧瑟。
在开发商频频以较大幅度折扣让利冲量的同时，二手房价格也呈加速下行态势。据21世纪不动产对北京典型区域的房价监测显示：房价自9月起已连续3个月环比下行，且下降幅度呈逐渐加大之势，其中，11月房价平均环比下降3.9%。其次，降价的区域范围也再扩大，议价空间也再拉大。在监测的99个板块中，有81个板块约82%区域交易价格处于下行通道中，这些区域已由外围区域逐渐波及至中心城区。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，随着对周边新房降幅的认同，预计更多业主会跟进加入主动让利的队列。
中原报价指数周报预计，临近年底，市场参与各方均在期待年后市场走势的明朗化，导致目前楼市陷于胶着。
链家地产首席分析师张月认为，临近年底，新入市项目的成交难度逐渐加大。一方面，10月份以来新房市场上降价潮不断涌现，使得部分购房需求已经被消化。另一方面，明年政策走向已经明确，调控将继续执行，购房者降价预期加深。
回落
房地产业步入全面调整期
“量价齐跌”的同时，房地产业步入全面调整期。11月，房地产开发景气指数比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3.33个百分点，创近27个月以来新低。
《中原地产研究年刊2011》数据显示，至2011年11月，房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落1.4个百分点。
某业内专家接受《经济参考报》记者采访时说，前11月，房地产开发投资同比增长29 .9%，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶后，持续小幅回落。前11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。虽然开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，但主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。
专家预计，明年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预计明年年底之前，重新升至100以上的可能性较小。
中指研究院统计显示，1至11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。
受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年前11个月，中原重点监测的十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较去年同期增加16%。这一增长速度较2010年全年下降了3个百分点。
与此同时，各地土地市场成交陷入深度低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年更趋谨慎。中原地产数据显示，截至11月份，35个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平方米。
政策
常态化调控“路线图”渐明
中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
住房城乡建设部部长姜伟新在住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
姜伟新同时指出，明年将继续推进保障性安居工程建设，强化管理工作。采取有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
目前，业内普遍预计房产税试点扩 围 渐 行 渐 近 。中 国 指 数 研 究 院《2011年市场总结与2012年趋势展望》报告认为，房产税试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础。
报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，限购、限价、限贷等政策延续到2012年的可能性很大，除了限购的手段将来可能面临调整之外，目前楼市调控所执行的手段在很大程度上都会成为常态化的调控手段。预计在税收、土地制度、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。
接受记者采访的专家普遍表示，在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，中国住宅市场结构不合理，中低价商品住宅供应短缺。依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，在很大程度上会为政策退出后市场的报复性反弹埋下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康发展。
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