[摘要] 3月5日下午，“破局2012——龙年地产开年论坛”如期举行，邀请了金融、规划、高校的部分专家学者，并有新能源、恒通、华利、扬子江、虎豹、京华城、首开、金辉、三盛、银峰、双汇等一批扬州主流房企加入。
楼市成交开始回暖 政策进入“微调”时代
3月5日下午，“破局2012——龙年地产开年论坛”如期举行，邀请了金融、规划、高校的部分专家学者，并有新能源、恒通、华利、扬子江、虎豹、京华城、首开、金辉、三盛、银峰、双汇等一批扬州主流房企加入。与会嘉宾从各个角度深入分析了当前楼市的政策背景及发展趋势，并对扬州的房地产市场表示了信心，认为2012年扬州房地产市场仍有发展空间，房价将趋于平稳，但开发商首要任务是做好产品……
房地产市场已发生质变
江苏新能源置业集团董事长包广林认为，经过一年多的宏观调控，房地产市场发生了不小的变化，扬州也不例外。包广林分析认为，随着国家宏观调控的逐渐深入，调控政策的作用已经显现，这直接导致了目前的房地产市场发生了三个变化：首先，住宅产品供不应求的时代已经结束，供大于求的时代到来了；其次，房地产暴利时代已经结束，微利时代到来了；第三，粗制滥造的时代已经结束，品质服务时代到来了。
市场变化是必然的，市场发生变化也不可怕，真正可怕的是我们不能适应市场变化。包广林表示，很多开发商在市场出现变化的时候一片茫然不知所措，这是很危险的，而要适应市场变化，开发商需要做到三点：首先，心态端正。态度决定一切，开发商必须要以积极乐观的心态面对新的发展形势，千万不能畏惧挑战。其次，理清思路。开发商要赢得市场，必须要充分研究购房者，随着房地产市场的发展，购房者的需求从“有房子”到“大房子”再到“好房子”，要清楚，购房者现在需要的是舒适、健康、便捷的房子，这就是开发商接下来要做的产品类型。第三，增强信心。经过10多年的发展，房地产市场已经开始成熟，大起大落的现象将不会再出现，刚性需求和改善性需求永远不会消失，加上扬州城市的特殊性，“人居城市”足以吸引外地客户，所以开发商根本就不用担心市场。开发商要做的，就是站在购房者的角度，精心设计产品，用心打造产品，不断提高产品的内在品质，这样才能适应市场的变化。
当前楼市趋向回暖
扬州市扬子江置业有限责任公司总经理周翔认为，应对扬州楼市作如下判断：
（1）市场回暖，成交量有所回升
在国家宏观调控政策持续走稳的影响下，2012年春节后扬州市区房地产市场平缓起步，商品住宅新增较为谨慎，商业地产入市积极。2月份，在存款准备金率下调、多家银行首套房利率回归基准利率等利好消息促动下，市区一些楼盘加大了促销力度，刚性需求适时入市，成交量有所回升。1、2月，市区商品房合同成交面积分别为8.32万m2和9.8万m2。自2011年9月以来，鲜见成交破万楼盘，2月市场一大亮点就是出现了当月成交达1.2万m2的项目。成交量的缓慢放大和单盘单月成交过万方，这些都是好的现象，虽然以此判断市场回暖显然依据尚浅，但可以预期这是市场转好的开始。
（2）存量较大，供应结构有待优化
由于销售持续滞缓，截至1月末，市区商品房库存总量达287.25万㎡，其中商品住宅153.6万m2（可售房源总计11061套，户均近140m2，面积在120m2以上的占66.63％）。而2010和2011年扬州市区商品住宅全年的成交量分别为172.48万m2和157.03万m2。参照2008年调控，房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间来看，即使按照2009-2010年的行情，本轮调控之下的扬州市区存量房源去化时间也不会少于一年半，这将是一个考验各方智慧的过程。
（3）适者生存，因势利导转危为安
大浪淘沙，方显英雄本色。2011 年至今，行业处于市场低谷时期，大家共同经历中国房地产市场快速发展过程中不可避免的阵痛。虽然整体上看，极少数房企依然能跑赢市场，但由于各家房企在城市布局、产品定位、营销策略等方面存在差异，成长速度出现了不同程度分化。一部分开发商依然保持高速的增长势头，但另一部分开发商却停滞不前甚至有所退步。应该说，合理的城市布局、以中低端项目为主的产品定位以及灵活的推盘和价格策略是个别标杆房企在淡市中增长率依然超过同行的主要原因，其成功经验值得学习和借鉴。
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商业地产潜力显现
楼市调控政策频繁颁布，为商业地产的发展带来了发展契机，京华城中城总体行销协理张文宾以京华城中城为例分析。他认为，京华城中城商业经过多年的孕育，进入了空前的火热阶段，休闲购物、美食餐饮等各种业态迅速发展，知名品牌不断进驻，周末节假日车位一位难求，西区商圈人气不断聚集，浓厚的商业氛围给京华城带来了大量的人气和财气，目前扬州京华城Living mall已经成为扬州乃至长三角知名商圈。在今年4·18期间，京华城中城还即将启动A6商业地块建设。在限购令的催化作用下，商业开发急速升温，转攻商业地产以寻求避险，造就了商业地产的一片火热景象。
刚需成购房主动力
“去年4月份之前，成交量一路飙升，4月份之后成交一路下滑，但今年春节过后，成交量已经在逐步回暖。”华利集团副总裁陈卫国表示，去年楼市成交经历了过山车，但当前已经稳步回暖。陈卫国表示，2010年扬州住宅总成交量是260万平方米，而去年下滑到180万平方米，主要是因为去年政策使得不少购房者陷入观望，但是压抑的这部分刚性需求最终是要释放的。
恒通集团谈德元表示，上周末开盘的华鼎星城首日销售就突破了2.3个亿，从购房者结构看，首次置业、首改置业的占了很大一部分，今年年后市场出现回暖迹象，很大程度上正是由于这些刚性需求的释放。
另外，年后不少楼盘推出的促销活动，也促进了市场的成交。虎豹地产总经理林神周介绍说，郡王府·天御年后制定了新的优惠政策，销售量立马就上去了，81套的合同成交量成为了市区2月。除此之外，每天到售楼中心的看房客户明显比年前多了不少，说明市场的刚性需求还是比较旺盛的。
房地产仍有发展空间
与会专家认为，2012年扬州房地产利好非常多，江都的撤市建区、扬泰机场的启用、新一轮的城乡一体化，都为扬州房地产提供了新的发展空间。
扬州银峰房地产开发有限公司总经理顾建军、双汇房产董事长李谋祥等人认为，江都撤市建区后，扬州与江都的房价将进一步拉近，未来产业和人口的流动将更加频繁，加上机场高速进一步拉近扬州跟江都的距离，文昌东路的延伸，很有可能会出现扬州人到江都买房的情况。江都的撤市建区，将大大提升东区板块的价值。
扬州三盛地产总经理胡居海表示，中国现在拥有城市住宅约1亿套，每年商品房开发也就1000万套左右，对比中国的城市化进程，未来20-30年，房地产应该还有很长时间的路可走。
做好产品是共识
金辉集团总经理黄颖星表示，当前的市场情况，开发企业还应当关注产品的市场定位，他说当前的市场是刚性需求占主导，因此产品必须要符合刚需的要求，要注重一定的商业配比。行政调控的特点是立竿见影，但持续时间不会太长，开发商要有长远的心态做产品。
首开股份营销总监朱兵说，开发商只有做好自己该做的事，才能适应市场的变化。首开去年在北京取得了销售的业绩，但在扬州市场一方面要进行品牌建设，另一方面更要踏踏实实打造好水印西堤和蒋王核心区两个总计超过百万平米的项目，用优质产品满足市场需求，做满足购房者需求的产品。
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