[摘要] 刚刚过去的6月份，上海新建商品住宅成交面积超过了100万平方米，创下了自去年1月底本轮调控以来的最高值。上海二手房指数在连续8个月下跌走平后，也在6月份出现回升，环比上涨0.16%。上半年，上海楼市以5、6两月的成交翘尾收官，整个二季度成交面积占到了上半年成交的6成以上。
半年楼市以价换量是主流 整体成交量不及同期
在“以价换量”的带动下，近期上海楼市出现了久违的暖意。
刚刚过去的6月份，上海新建商品住宅成交面积超过了100万平方米，创下了自去年1月底本轮调控以来的值。上海二手房指数在连续8个月下跌走平后，也在6月份出现回升，环比上涨0.16%。上半年，上海楼市以5、6两月的成交翘尾收官，整个二季度成交面积占到了上半年成交的6成以上。
不过，暖意之下，业内人士的分析依旧保持冷静：在宏观调控不言放松以及楼市高库存的压力下，房价仍不具备大幅反弹的条件，“以价换量”依旧是未来一段时间内的楼市主流。
当楼市成交稳步回升，遇到“稳增长”政策的预调微调，部分开发商及其代言者便“放言”楼市将反转，开始“造势托市”，试图影响购房者预期。
值得注意的是，三四月份楼市成交“回暖”，主要是开发商大力度“以价换量”的结果。以杭州楼市为例，这期间所有“热销”楼盘都采取“低开”方式，降价幅度普遍在20％以上，甚至出现诸多因降价而引发的“房闹”事件。
但是进入5月，随着部分城市提高公积金贷款额度、为购房提供奖励等一系列政策出台，以及央行三年来首次降息的影响，楼市成交走热出现新的变化。原本大幅度降价的楼盘纷纷调高价格，加之购房者预期发生逆转，“量价齐升”现象再现楼市。
在杭州楼市，4月份开盘的某楼盘均价为8500元每平方米，6月中旬加推时，均价悄然变为11000元每平方米。
尽管楼市成交逐步回暖，但在曹旭东看来，目前的楼市还是“有冷有热”。他表示，楼市调控的基调并没有改变，与此相应，除了降价的楼盘热销外，大部分没有降价、降价幅度不大的楼盘还是卖不动，“不能以部分热销楼盘来看待整体楼市成交。”
他担忧的是：“如果购房者预期房价会上涨，那房价真的就会上涨，这种预期在购房者中间正在形成。”
整体成交量不及去年同期
自去年年初新一轮宏观调控以来，上海楼市成交一直处于低迷状态。去年年末，一批开发商启动“以价换量”策略，通过价格下调和各类优惠，撬动销售。
综观今年上半年申城楼市，分别在3月份和5、6月份，迎来了两个成交波峰。
3月份，受到开发商“以价换量”以及新普通住宅标准的实施等影响，一批积压已久的刚性需求开始释放。“3月份楼市成交的上升，使开发商的资金压力有所缓解。虽然市场中打折楼盘的数量有增无减，但越来越多的项目收窄了优惠力度，甚至是回调价格，再加上季节性因素，申城楼市的上扬势头在4月份被终止。”上海搜房数据监控中心分析师汤正魏说，5、6月份的成交再度上升，一方面，6月初央行3年半以来首次降息，以及部分银行针对首套房的利率优惠，为购房者入市创造了有利条件；另一方面，部分项目收窄促销甚至回调价格，使购房者对市场的预期出现改变，担忧后市价格会出现反弹而加快了入市步伐。
尽管上海楼市再现暖意，但上半年的市场整体成交量依旧不及去年同期。据上海搜房数据监控中心统计，今年上半年上海楼市共计成交商品住宅32382套，比去年下半年上升了9.7%，但与去年上半年相比，下降了5.8%；共计成交面积385.3万平方米，比去年下半年上升了11.9%，但和去年同期相比，微跌了1.2%。
“上半年市场整体成交量不敌去年上半年，主要差距在一季度。”据汤正魏介绍，由于今年1月份恰逢春节假期，各项目的营销活动基本处于停滞阶段，成交量一落千丈，2月份虽有所回暖，却仍未带来实质性转变，一季度的市场整体较为低迷。二季度共计成交243.8万平方米，在上半年成交总量中占比达6成以上，比一季度上涨了72.3%。
二手房市场现微幅跳价
本轮调控下，二手房市场总体表现出和新房市场同步的特征。不过由于二手房业主的资金压力较小，不太肯轻言降价，部分区域一、二手房价格倒挂。
进入6月份以来，尽管天气日趋炎热，但二手房买家看房买房的热情不减。
“近期在真光板块附近，议价空间缩小甚至没有议价空间已经不足为奇，有不少二手房卖家在临签合同时还跳价。”上海中原地产普陀区真光分行经理周春林说，目前，卖家跳价幅度较小，基本不影响交易。比如，最近成交的“真光新秀(小区网，论坛)”小区一套66.5平方米的小两房，买卖双方商定的成交价是127万元，但就在签合同当天，卖家又加价1万元，因为临时加价幅度较小，买家很痛快地答应了。
成交回暖，二手房市场中价格上涨的板块数量也随之上升。今年1月份时，上海二手房指数办公室监测的全市128个二手房板块中，无一板块价格上涨。到了6月份，上涨板块骤增为103个，是5月的3.4倍。靠近中外环的一些中高档住宅区集中板块成交均价涨势相对明显，如浦东联洋上涨0.38%、闵行春申上涨0.37%、浦东三林上涨0.35%、浦东花木上涨0.34%、闵行莘闵上涨0.33%。
今年6月份，有21个板块二手房价下跌，比5月份减少了45个。下跌板块集中于一些楼盘开发量较大的板块，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些虽处地段但成交量一直较少的板块价格也出现了下跌，如静安寺板块下跌0.24%、黄浦人民广场板块下跌0.23%。
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