[摘要] 史上规格最高的楼市督查组已于本月初结束在各地的调研回京。调研结果也随之浮出水面，除广东江门受到批评外，其他城市的楼市调控均得到肯定。但是我们应该看到，肯定的是多数城市仍在坚守限购限贷的楼市调控底线，不是目前已经形成事实的房价上涨。
楼市调控升级已成大概率事件 担心越调越涨
史上规格的楼市督查组已于本月初结束在各地的调研回京。调研结果也随之浮出水面，除广东江门受到批评外，其他城市的楼市调控均得到肯定。但是我们应该看到，肯定的是多数城市仍在坚守限购限贷的楼市调控底线，不是目前已经形成事实的房价上涨。
限购限贷政策在去年对房价的调控作用十分明显，但在今年的新形势下，限购限贷政策对房价的约束力似乎有减弱之势。相信史上规格的楼市督查组不会仅停留在调研层面，如果督查组回京后对房价的反弹迟迟拿不出应对之策，那么接下来的房价可能会出现一轮报复性反弹。
目前，房价的上涨趋势已经形成。北京中原市场研究部统计数据显示：8月上旬，北京楼市成交量再创调控后同期新高，新建住宅签约套数为4894套，同比上月上涨幅度为12%，同比去年上涨幅度则达到了230%。二手房住宅前9天签约套数为4056套，同比上月同期的3906套也有微涨，成交量再次创造了限购后的新高。在成交量不断放大的同时，房价也出现了上涨。一些楼盘的价格已经回到了调控之前，有的楼盘甚至创出了价格新高。
按照市场自身的发展方向，房价必然会延续目前的上涨趋势。经过两次降息之后，经济形式还没有看到回暖迹象之前，房价已经出现了明显的反弹。市场普遍预期，在今年接下来的不到四个月时间内，为了“稳增长”央行还会降低利率刺激经济增长。但是再降息，房价必然进一步反弹。
如果楼市督查结束之后，没有出台任何新的调控政策，则等同于莫许了房价上涨。市场在经过短暂观望之后，房价可能会出现一轮报复性反弹。买房人会对楼市调控失去信心，认为楼市调控政策已经山穷水尽，房价上涨将势不可挡，恐慌的买房人必然蜂拥入市，进一步推涨房价。等到楼市热度再次达到失控状态时，再去出台政策给楼市降温的难度以及对整体经济可能带来的损伤将会大大增加。
因此，在降息之前对楼市进行新一轮的预调微调已经变得十分必要。而且市场也认为出台新一轮调控已成大概率事件。
中央前不久部署下半年经济工作时，温家宝总理再次表达了调控房价的决心，强调“切实防止房价反弹，促进房价合理回归”。从中央的多次表态中已经可以看出，尽管目前经济增长乏力，但决不会再启动楼市来“稳增长”。
与四年前面临全球金融危机时的应对措施不同，今年在提振经济增长的同时，中央政府更加强调对房价调控成果的严防死守。通过放松房地产调控来刺激经济增长的手段已经被认为无异于饮鸩止渴。
既然新一轮楼市调控已成大概率事件，那么新一轮调控的方向和重点会在哪里？从楼市督查组的调研结果来看，除广东江门受到批评外，其他城市的楼市调控均得到肯定。由此可见，督查组已查明此轮房价上涨的主因并非先前市场所认为的是由于各地方政府放松楼市调控所至。
因此，调控新政应该不会再进一步加强楼市限购。限购政策并非市场手段，带有明显的行政干预色彩。而且在限购中，很多刚需被“误伤”。新一轮的调控政策应该有保有压，鼓励刚需的同时，抑制投资投机。强化房产的居住本质，削弱房产的投机属性，才能使调控不至再次沦为“空调”，才能彻底摆脱越调越涨的怪圈。
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二三线楼市持续升温 防差别化调控成变相松绑 中国商报
中指研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二三线城市，而一线城市房价则相对平稳。
近一段时间以来，二三线楼市一反传统淡季，自“红5月”以来持续升温。一些城市的楼盘销售火爆，中指研究院发布的报告也显示，二三线楼市住宅平均价格普遍上涨。
随着“金九银十”楼市传统销售旺季的到来，二三线楼市升温是否会带动楼市全面回暖？数量多、情况各异的二三线城市的房地产调控又将何去何从？
二三线楼市持续升温
国家统计局太原调查队7月31日公布的数据显示，上半年，新建住房成交量出现小幅反弹，价格指数平稳上涨。上半年各月太原新建住宅销售价格同比分别上涨0.9%、1.4%、1.0%、0.8%、0.3%和0.1%。
中指研究院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二三线城市，而一线城市房价则相对平稳。
数据显示，在住宅价格环比上涨的70个城市中，涨幅前十位的均为二三线城市，依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳，且上涨幅度均超过1%。
记者采访中发现，个别楼盘也出现了火热场面。位于太原市建设北路的某楼盘售楼部，仅8月4日一天就成交9套住房，整个展示大厅座无虚席。置业顾问宁女士说，由于中小户型均价为每平方米5300元，远低于当地平均价格，所以一经推出就吸引了不少购房者。
房地产内部人士分析认为，目前热销项目的共同特点是针对首次置业和首次改善的群体，定价合理，所以成交量大，房价呈现微涨态势。
后市仍需“降价跑量”
房地产的传统销售旺季“金九银十”即将到来，二三线楼市的升温是否会演变为全面回暖？
“二三线城市房价出现上涨，主要由于成交量增加所致。”山西大学经济与工商管理学院副教授耿晔强认为，尽管市场有“买涨不买跌”的心理，但是当前楼市调控大趋势没有改变，目前出现的热销楼盘主要依靠刚需支撑。
“一旦房价出现较大涨幅，潜在购房者会重新陷入观望。”耿晔强说，当前楼市的投资化调控不会让房价出现大幅波动。一段时间内，二三线楼市将维持稳定发展态势。
中国房地产业协会顾问袁纶华认为，目前房价微涨就是开发商和购房者博弈的结果，一些购房者看到近期房价变化不大，甚至一些热销盘逆势上涨，所以出手购房。
事实上，开发商也明白目前的处境，惟有加大优惠力度才能吸引更多购房者。以太原市为例，搜房网(太原站)数据监控中心统计显示，8月，预计太原市优惠的楼盘将达到180个，环比上升13.9%，上升幅度明显。
7月25日至8月3日，8个国务院督察组在16个省区市内开展监督检查。在业内人士看来，这是继续维护本轮调控来之不易的调控成果。因此，从这次督察的角度来讲，开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年继续保持“放量”。
防差别化调控为变相松绑
“楼市调控一盘棋。”相比一线城市，因为二三线城市数量多、情况复杂，调控并非易事。业内人士表示，防止二三线城市以保刚需为名对调控变相松绑，也要盯紧开发商借一些概念炒作大肆囤地。此外，开发商还需推出适合刚需户型才能赢得市场。
国泰君安研究报告指出，关于政策修正的试探和博弈反映的是中央与地方之间寻求地产调控和稳定经济的平衡点，即限购、抑制投资需求是调控的底线不可动摇。
该报告也认为，通过执行差别化信贷政策对首套房进行支持已经得到中央认可。对于二套房的限贷一直是最严厉的执行，而对首套房进行各种方式的支持已经是中央认可甚至鼓励的修正政策手段，这包含了公积金政策放松、首套房利率下调等。
中原地产研究中心研究总监刘渊认为，二三线城市调控应该区别对待，对于房价出现增长过快的中小城市，需要适时出台政策防止房价过快上涨。同时，要防止一些开发商借养老、旅游地产之名囤积土地。
耿晔强认为，进入九月，市场将有更多楼盘入市，二三线城市的房地产销售量仍将保持较高水平，关键要控制价格。需要地方政府加强对房地产市场的监管，防止房价反弹，确保调控政策落实到位。
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