[摘要] 近日，这个占地6000余亩、总建筑面积1830万㎡、规划居住人口就高达50万人的超级大盘花果园成为风暴的中心。因为一则“购房入户”的“救市”政策，十一黄金周刚过，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”、“贵阳楼市即将崩盘”的消息不绝于耳。
一个月卖出一万多套房 贵阳超级大盘扮演"价格屠夫"
10月28日，星期天，早上11点，贵阳市南明区花果园项目售楼中心人声鼎沸，数百名身着职业装的置业顾问和如潮的看房客涌动，仿佛即将迎来春运的广州火车站一样。
近日，这个占地6000余亩、总建筑面积1830万㎡、规划居住人口就高达50万人的超级大盘花果园成为风暴的中心。因为一则“购房入户”的“救市”政策，十一黄金周刚过，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”、“贵阳楼市即将崩盘”的消息不绝于耳。
佐证这一传言的是当地地产中介正行合智的一份统计报告，即目前贵阳商品房住宅库存3490万㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6万㎡/月，还需要去化4年。另一项统计则根据包括花果园、未来方舟在内的13个体量超100万㎡的超级大盘统计，得出结论：总建筑面积接近4500万㎡，规划居住人口预计达110万人。
如果仅根据简单的数据相加，贵阳楼市严重过剩毫无疑问。但本报记者近日在贵阳多方采访，实地求证发现，简单地将贵阳和鄂尔多斯相提并论，说明不了太多的问题。
35万人的大盘
在贵阳当地的大楼盘中，花果园和未来方舟是最著名的两个超级大盘。这其中，规划居住人口达35万人的巨型楼盘花果园可谓无人不晓。
资料显示，花果园是一个规划用地5000余亩，总建面1830万㎡的超大楼盘，项目规划建设1350万㎡住宅、200万㎡办公、150万㎡商业、100万㎡公寓、30万㎡公建，总投资达900亿元。
《财经日报》记者在花果园附近观察到，目前周围上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张施工中。花果园开发商宏立城集团副总裁陈晓辉告诉本报记者，花果园仅售楼中心建筑面积就达1.2万㎡左右，花了数千万元。
“主要是周六、周日来看房的比较多，基本上周末这两天每天卖出六七百套，有时候一千多套，时一个月卖了一万多套。”陈晓辉说，从2010年12月开始，花果园项目已经连续22个月蝉联贵阳楼市销售，也是单盘销售。
今年上半年该项目成交241.5万㎡，占整个贵阳市435.53万㎡的55%。
“花果园项目有其特殊性，因为它属于棚户区、城中村改造项目，拆1至少要建3.5才能挣到钱，所以就必须要有很大的体量，而超大体量就必须要实现快速开发、快速推货以回笼资金。”当地一家房地产企业人士说。
花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了山水黔城和花果园两个项目。山水黔城位于贵阳市南明区四方河路，距贵阳市中心6公里，占地面积2000余亩（其中森林占地1000余亩），总建筑面积130多万㎡。历经十年的开发建设，到2010年已全部完成。
为了实现快速推货，花果园的销售团队也相当惊人。陈晓辉说，目前该项目有销售人员1000多人，大多数分布在贵阳以外、贵州省内的地市州，有的深入到县城，这一块就占了六成，留在贵阳这边的只有几百人。
当地一家同行说，花果园的销售模式确实“很有一套”，很多销售方式都很有效果，包括周末每天至少有十辆以上旅游大巴把地市州的客户拉过来购房，还给当日无法返回的购房者提供食宿等。
除了花果园，当地目前已经开发完成和正在开发的百万平方米以上的大型楼盘至少有十几个。根据统计，2011年项目销售排行榜20中，贵阳有三个项目进入前5，其中花果园以107.1万㎡的成交量位居榜首，世纪金源[简介动态]开发的贵阳世纪城以80.49万㎡的成交量紧随其后，中天城投建设的中天会展城以35.63万㎡的成交量位居第四。
不过，超级大盘对物业管理和相关的交通配套要求很高，当地一家房地产企业人士说，花果园一栋楼4部电梯，一层多达9户，一栋楼多数是46层，如果住满就至少有1000多人，这样在上学和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也将成为难题，目前已经建成的超级大盘世纪城的业主就经常有这方面的抱怨。
对此，陈晓辉称，贵阳目前的楼盘通常是一层8户，花果园是一层9户，配置4个每秒3米的电梯，将来会采取分楼层运行，不可能每部电梯每个楼层都停。“我们找了专业的设计公司来设计，有翔实的数据和资料支撑。”
库存数量争议
判断是否存在泡沫的几个主要依据是库存量、房价和需求。这其中，关于3490万㎡的库存量看起来似乎很不妙。
“这是我们贵阳当地的一个代理公司正行合智发布的上半年贵阳市场的年报，其中有一个库存数据3490万㎡，这是所有项目的后期剩余货量，这其中很多项目是3到10年的推货周期。”提起这个数据，陈晓辉说。
陈晓辉说，花果园项目从2010年12月开始卖，到现在已经卖了6万多套，面积超过了500万㎡，剩余货量计划到2015年卖完。
“贵阳的所有大型楼盘都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中铁置业集团贵州公司副总经理王成平告诉本报。该公司目前在售的大盘逸都国际项目虽然总建筑面积超过230万㎡，从2010年开始推货，目前大概卖掉了42万㎡，去化率已达八成多。王成平称，这个项目将到2017年推完，一年推货量也就20万㎡左右，“我们在存货和去化之间会有一个控制。”
王成平说，规划占地面积高达3万亩的贵阳中铁国际生态城是未来20到30年的项目规划，目前批下来的仅有2000余亩，而且还是分步开发。
大盘对资金的需求更高，开发商为了规避风险，一般采用滚动开发方式，不会一次性开发完毕。以花果园为例，目前该项目已回笼资金248亿元。“我们回笼的资金全部都投入到这个项目中，目前也只做这个项目。”陈晓辉说。
日前外界列举出的贵阳超级大盘共有13个，体量超过100万㎡，包括花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等。
在这些超级大盘中，当地房地产巨头中天城投就占据了三个，“这里面有些已经完全去化了，中天花园和会展城基本已经售完。”中天城投相关人士告诉记者。
而近日重庆某富商豪掷1亿元一次性购房616套，更引发了外界关于炒房团死灰复燃的担忧。根据本报了解，这616套房属于中天未来方舟。“这个客户看到我们开发的酒店很不错，就提出想买，但酒店都不对外卖，所以建议他购买我们的公寓。”中天城投人士称，该富商相中的房子属于商业地产范畴，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的产权，不在当地的限购范围内，希望外界不要误解。
“由于该楼还没有拿到预售证，目前仍只是初步签订协议。”该人士说，由于对方一次性购买600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“总价九千多万，不到一个亿，他买这些房子也是想在那里做一个经济型的酒店。”
在真实库存方面，陈晓辉引用贵阳市住建局官方网站筑房网数据称，截至今年9月30日，贵阳房地产市场存量约为590万㎡，按照今年前9个月销售833.43万㎡的速度计算，消化这些存量仅需6个月时间。
不过，就此库存数据，本报记者多次尝试从贵阳市住建局求证，未获得正面回应。
95%以上是刚需？
当地一位不愿透露姓名的大型地产企业负责人刘筑（化名）说，房价是否出现泡沫应有两个显著特征，一是价格虚高，一是显性需求是假的。
“贵阳的房地产一直是在很平稳的状态下运行，哪怕调控最严厉的时候，虽然量价有所下降，但下降趋势也很微弱。”刘筑说。
王成平说，现在贵阳主城区房价估计不到6000，而金阳新区不到5000，这样的价格，在省会城市中几乎是倒数，房产企业做起来压力都很大，就算有投机，就算崩盘，能崩到哪里去？
数据显示，2012年前三季度，重庆成交均价为6678元/㎡。相邻的云南省会昆明市7月商品房成交均价为7200元/㎡，8月为7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的贵阳房价。
“贵阳楼市95%以上都是刚需。”熟悉当地房地产经济发展的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉本报，由于价格太低，投资太低，该市的投资性购房者很少，外地如温州的炒房团从来不来贵阳炒。而本地虽有炒房者，但数量很少，“贵阳很少有一个人买好几套房的现象。”
2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万㎡，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%。
超级大盘的涌现在很大程度上也扮演了“价格屠夫”的角色。由于货量巨大，为了推货回笼资金，就采取以价换量。“花果园项目的出现对贵阳楼市价格影响很大，尤其是五里冲片区4300元的价格，直接拉低了贵阳的楼价，所以现在才有很多4000元多的楼盘，也让很多普通人可以买得起房子。”从花果园项目回来的路上，的哥冯师傅说。
国家统计局贵阳调查队的数据称，2011年，贵阳市城镇居民人均可支配收入为19420.14元，比平均水平21809.78元及36个大中城市的平均水平27318.64元，分别低2389.64元和7898.50元，排在36个大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增长17.01%，涨幅居第4位。从人均消费性支出值水平来看，2011年，贵阳市城镇居民人均消费性支出为14300.11元，在排第29位。
正行合智的报告显示，2006~2011年，贵阳楼市价格水平从2006年的2775元/㎡持续上涨到2011年的4918元/㎡，从2012年年初开始，成交价格开始下滑，2012年上半年整体成交均价为4670元/㎡，同比2011年下降5个百分点。该报告指出，成交价格处于低位，市场以价换量效果显著。
对此，不少当地专业人士分析称，超级大盘的体量太大，在某种程度上也透支了贵阳房价上涨的空间，部分项目甚至只能实现微利。
“这是好事。”刘筑说，“当我知道我的房子可以卖7000元的时候让我只卖6000元，这是非常痛苦的事情，咱得承认人性的东西。”他说，像万科、保利、绿地这些房地产超级大鳄的进入，是一个非常受欢迎的好事，包括当地企业在内的大盘涌现，这对价格起到很好的控制作用。
其次，大盘的涌现对行业本身也将起到洗牌的作用。“让那些不成熟的开发商慢慢退出，不触碰这个产业。如果让我选择的话，我宁愿选择跟这些大开发商一起竞争，少赚一千元也行。”刘筑说，健康的市场也是在保护自己。
“从楼市来看，贵阳楼价在没有花果园和未来方舟这两个超级大盘出来之前也是比较平稳的。”王成平说，这两个超级大盘确实抑制了房价的上涨，低房价对地方实体经济发展很有好处。
王成平也认为，整个行业确实需要充分竞争，“没有竞争哪会有好产品。”以前市场是单边市场，粗放管理都可以挣到钱，但现在充分竞争之后就要求企业采取精细化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式结束了不等于整个行业就结束了。”
贵阳楼市另类冲动:一个超级大盘可住35万人
（来源：每日经济新闻）
1.2万平方米的售楼大厅，挤满了熙熙攘攘的购房者，犹如春运时的火车站候车大厅，多家银行在售楼大厅内设立了营业网点，办理住房贷款的购房者排起了长长的队伍……这是10月13日上午，《每日经济新闻》记者在贵阳花果园售楼大厅看到的情景。
“超级大盘林立”是记者在调查过程中对贵阳楼市最深刻的印象。在这些超级大盘中，提及“花果园”和“未来方舟”，在贵阳可以说是无人不知。
记者了解到，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。
此外，中天·未来方舟的规划建筑面积也高达720万平方米。这两大项目的供应量占据了贵阳楼盘整体供应量的主体地位。据重庆中原地产贵阳分公司给出的数据显示，仅在2012年上半年，花果园项目供应量达452.2万平方米，占了贵阳楼市总供应量的75.4%。
“超级大盘”井喷式发展，需要多少市场容量来承接？这种情况的出现是否会导致贵阳楼市的严重过剩？
近日，有专家和媒体就贵阳房地产的库存量和贵阳市常住人口进行测算，得出了贵阳楼市严重过剩，或将重蹈鄂尔多斯覆辙的结论。事实果真如此吗？
“我们贵阳被鄂尔多斯了。”这是贵阳中铁置业有限公司财务总监、副总经理王成平10月13日见到记者时开门见山的话，从供需关系来看，目前贵阳楼市并没有泡沫。王成平已在房地产行业经营多年，在成都、广州等多地从事过房地产相关工作。
花果园来袭
1830万平方米的体量，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，35万常住人口，170万的人流量……花果园可视为贵阳楼市的标杆。
10月13日，周六，贵阳飘起了蒙蒙细雨，《每日经济新闻》记者赶赴花果园进行实地调查。
在花果园立交与通往花果园项目楼盘的单行道丁字路口，远远望去，上百栋高层住宅和商业综合体正在紧张地施工，低洼处六层楼高的贵阳医学院附属南华医院，原本在彭家湾棚户区居民眼里属于地标性的建筑，如今显得非常渺小。
沿道路斜坡向上，诸如“我们只享受市中心的生活——大贵阳战略下的中心”等宣传花果园项目的广告语尤为夺目。
“这不是在建一个楼盘，而是在造城呀。”一个外地购房者感叹道。
花果园项目一置业顾问向《每日经济新闻》记者透露，该项目一共226栋，目前在建的有100多栋，年底时可交付20多栋。
花果园项目营销总监张宁向《每日经济新闻》记者表示，“住宅项目2014年完成，整个花果园项目2015年完成。”
“我们的时候一天卖1000多套房子。”花果园的上述置业顾问称，该项目自从2010年开盘以来，已经连续22周成为贵阳楼市的销售。
花果园项目的开发商宏立城集团成立于1998年，至今也仅在贵阳开发了包括花果园在内的两个项目。虽然在房地产行业里，宏立城名不见经传，但是在贵阳，却因开发了山水黔城而一举成名。
“2010年宏立城集团启动了总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1612万平方米的贵阳国际中心。”宏立城官网如此说明花果园项目。
公开资料显示，五里冲片区今年年初正式启动，投入资金达600亿元。这样算来，宏立城在花果园的投入达到900亿元。
“开发如此体量的楼盘，开发商肯定面临不小的风险。不过，富贵险中求嘛。”贵阳当地一位房地产行业资深人士表示。
超级大盘“井喷”
“目前在贵阳如果不足100万平方米，没人好意思说自己是大盘。”贵阳房地产企业的一位高管向《每日经济新闻》记者表示，这种超级大盘的开发模式是贵阳当地房地产行业的一大特色。
统计数据显示，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，潜在的超级大盘还有9个。
伴随着超级大盘的“井喷”，今年以来，贵阳楼市的总供应量随之大幅增长。来自贵阳正合地产的统计数据显示，2012年1~6月，贵阳商品房市场整体供应572万平方米，半年供应量均超越了2007年、2008年、2009年全年供应量，占2011年全年的72%；从今年上半年的供应水平看，2012年全年市场供应量有望超越2011年全年市场供应量793万平方米。
事实上，这些超级大盘的井喷势头，仅从土地市场的拿地上就能看得出端倪来。
继2009年宏立城拿下彭家湾棚户区大幅地块，进而如火如荼地展开贵州的“城中村”改造项目之后，2011年4月份再次出手拿下五里冲片区的11宗地块，并与彭家湾片区实现联动开发。不过，五里冲片区地块总面积竟是彭家湾片区地块面积的2.3倍之多。
除了宏立城敢于冒险大幅拿地之外，贵州的本土上市房企中天城投(000540，SZ)在拿地上也毫不示弱，甚至一度还有业内人士将之称为“地皇”。
中天城投从2008年介入土地一级市场以来，到2010年时就已拿下7000亩综合地块，但耗资仅3.5亿元，中天城投直接或间接土地储备一举超过万亩，并成为当时西部地区规模的地产类上市公司。
时至2012年8月份，中天城投再次出手巨量拿地。据悉，今年8月24日，中天城投竞得8宗地块，建筑面积总计达331.96万平方米，规划所建项目为 “假日方舟”，也将是中天城投2013年新开工的重点项目。
据业内人士的权威说法，中天城投的超规模拿地得益于其独特的置换拿地模式，即通过把其他公司的非国有建设用地置换成国有建设用地，从而实现大规模的低价拿地。
此外，在由政府主导新城规划建设的指导思想之下，其他品牌房企也相继出现大片拿地的情况。据记者了解，利海中环广场项目占地达1509亩，保利生态体育公园占地2635.669亩，优品城邦占地2300亩，多彩贵州城占地7695亩，而西南国际商贸城甚至占地14580亩，这些大型房地产项目均将在未来一段时间内开工建设。
“西南国际商贸城当时在落地动工时，贵州省某高层领导曾亲自到场，凝聚人气。”广州中地行房产代理机构贵阳分公司项目助理刘永坤表示，其实这些大项目背后往往能看到地方政府的影子，而地方政府也想早点将贵阳建成一个现代化的区域中心城市。
蜂拥而来的外地客
在进入花果园项目内的一条花果园大道上，记者看到沿路刚好停放着5辆印有“遵义旅游观光巴士”标识的客车，从车上下来的乘客黑压压一片。
尔后，穿着标识宏立城公司服装的置业顾问带着长约百米长的队伍走在花果园这条道上，一名王姓中巴司机告诉《每日经济新闻》记者，这些乘客均是从外地来看花果园楼盘的，周末一天要跑3趟，平时至少也跑1趟。
源源不断的外地客，自然少不了相应的高点子返利诱惑和大规模的营销队伍。记者从一份来自里城地产的营销方案中看到，外地被接来的客户中午由开发商负责免费午餐，贵州较偏远地区的客户若当日无法返回，开发商晚上提供免费的酒店住宿。这份营销方案中还显示，凡在县市外展点登记并成交的客户，较在售楼部成交总价减免3000~5000元不等。
令人惊奇的是，该营销方案也透露，花果园项目共2000名置业顾问，其中仅售楼处就常驻了600名，另外1400名分布在贵阳市和贵州其他县市，“采用高方式刺激置业顾问，销售提点千分之三(即销售一套100平方米约价值30万元左右的房子，可以拿到近一千元)。”
“我仔细考察过花果园楼盘，每周都有5~8辆大客车停在那儿，像黔南州、凯里等地市州的客户来得非常多。”贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登对记者表示。
在花果园售楼部，记者随机采访到一名从贵州省黔南州赶来的池姓购房者，他手持外地客户购房意向书并面带微笑地告诉记者，这次是专门为远赴广东省佛山市打工的儿子买房的，“花果园的房价不到四千块钱一平方米，跟老家的房价差不多，但贵阳是贵州省的省会城市，等我儿子在贵阳安了家，以后就不用再到广东打工了，可以就近做些生意。”
正忙于手头事务的花果园销售总监张宁，面对记者的来访也停下工作，亦对记者透露，在贵州省内8个地市州中，就有50%~60%的刚需族来选择购买花果园项目。
重庆大学房地产MBA项目贵阳教学中心副主任吴靖在接受《每日经济新闻》记者采访时也提到，“重庆大学的一个老师告诉我，你们贵阳的花果园项目宣传怎么跑到重庆了？”
贵阳正合地产8月份的研报显示，花果园、未来方舟两项目整体成交6689套，成交面积61.34万平方米，分别占市场总体成交量的52.06%和64%。
10月16日下午，《每日经济新闻》记者赶赴未来方舟实地探访。在位于北京东路的中天未来方舟项目售楼部，外地购房客亦是络绎不绝。在售楼部入口处，记者看到道路两旁已停满了各种车辆，除了挂贵州车牌的汽车之外，也有从河北、浙江和广东等省份远道而来的，还有中天城投公司配备的专供看房使用的数辆大巴车。
走进偌大的售楼部，记者以购房者名义向置业顾问曹女士咨询一套89平方米户型的住宅，不过曹女士称，目前这种小户型已售罄，只有130平方米以上的大户型，如果还想买那种小户型，只有等待下个月推出的新批次楼盘了。
从重庆中原地产贵阳分公司的研报得知，从8月12日起至今，中天·未来方舟共推出了F1组团、H4组团、G1组团和H4组团，总计高达1346套房源，也附有交1万元抵1.5万元的现金优惠。
未来方舟的商业地产项目也引来了大量投资者的关注。在售楼部沙盘旁边，一群人正围着一个规划500余米高的综合体项目沙盘旁品头论足，其中一名跟丈夫坐车前来看铺面的吴女士一脸焦虑地对记者称，现在铺面不好买，刚才摇号都没摇到。记者从一展板上看到，当期批次的商铺几乎均被标注成了红色，意味着差不多被卖光了。
“上周(10月8月~10月14日)起商品房成交量回升至节前水平，成交2190套，环比上涨126%，成交面积19713平方米，环比上涨89%。”广州中地行贵阳分公司周报如此表述。
从《每日经济新闻》记者连续数日奔赴贵阳各区域实地调查的情况来看，无论是在上万平方米售楼部的花果园、未来方舟，还是在美的林城时代、新王府公寓和恒大城等普通项目售楼部，均能看到双节后人气回升的势头。记者从花果园、未来方舟营销部给出的数据来看，花果园在上周(10月8月~10月14日)成交989套，而未来方舟也成交了242套。
沿着南明河边一路往前走，河左岸的在建项目正如火如荼地进行着，数十辆挖掘机在裸露的石山上轰鸣，远处植被密集覆盖的地方,掩映着漂亮的半山别墅、洋房；河右岸仍能看到被拆迁留下的印迹。南明河从未来方舟项目中间穿过，一座八洞眼的旧式拱桥横跨于河上，作为昔日两岸居民日常穿行的重要通道，不过与眼前快速崛起的大型现代建筑相比，似乎显得极不相称。
使出浑身解数来吸引外地客的不仅仅只有花果园和未来方舟。“我们下一步还要到广州等珠三角地区推销房源。”王成平扭头对坐在副驾驶位置的记者说。
为什么要远赴岭南地区卖房子呢？王成平解释说，随着贵阳至广州、重庆等地的高速铁路、高速公路等项目的开通，未来的贵阳房子将不会仅仅局限于贵州人口，贵阳工业园区、旅游等产业发展起来之后，尤其是“爽爽的贵阳”拥有其他城市无可超越的气候资源，未来数年到贵阳度假避暑的客流会成倍增长，这些必将推动贵阳房地产项目的大量开工建设。
对此现象，胡晓登给出了这样一种解释：在珠三角、长三角等地区，卫星城市比比皆是，它们本身就大量稀释了周边的购房需求，而贵阳作为整个贵州省的单核城市，城市化率很低，呈现出明显的“孤岛城市”现象，所有优质的教育、医疗、交通和生活等资源严重向贵阳倾斜，造成省内各城市发展严重不均衡，使中心城市对周边地市州拥有强大的诱惑力，那些地方的人来贵阳购房的需求非常迫切。
大盘的隐忧
不过，在记者采访过程中，一些业内人士也表达了对这种超级大盘模式的忧虑，尤其是超级大盘的道路承载量和物业管理能力。
胡晓登称，目前超级大盘还是处于以价换量阶段，这需要更加成熟的开发理念。从项目本身的角度讲，缺乏前瞻性，交通设施配套不够，有的楼盘车位严重不足等情况，都会制约项目的质量。
《每日经济新闻》记者连续两次赶赴花果园项目实地调查，就记者观察，目前的路网状况确实很难承载高达百万的人流量。
“大盘开发对于物业管理的要求较高，所以承受的压力也很大，其中硬件设施的配套建设必须跟得上，像电梯就成问题。”贵阳某知名房地产代理机构一不愿具名的负责人称，比如花果园项目，一栋楼4部电梯，一层多达9户，一栋楼多数是46层，如果遇到上下班高峰期，就会显得格外拥堵。此外，像高峰期的用水、用电等都将会面临超负荷运作。
随后，该负责人随手拿出一部计算器为记者算了一下上述问题的严重性，以一家三口人计算，对于容纳1200余位居民的楼盘来说，如果在高峰时段仅用4部电梯搭乘，这是很难想象的事情。
不过，张宁解释称，宏立城也没把花果园当作一个小区来开发，而是将之作为一个“百年城市”来运营的，还要打造立体化交通，社区内有人行天桥，还有轻轨、单轨电车等，外部将有十二条市政主干道，并将引入31条公交线路，其中25条均是将花果园作为始发站的，未来项目内外交通将会很顺畅。
对此解释，由于该大盘项目还在继续建设的过程中，业界对于上述问题的质疑有待实践的检验。不过，如此大规模的滚动开发，一旦项目出现资金链问题，前期项目可能停工，后期更无资金为继，这也是不少业内人士所深忧的。
早在2011年三季度时，包括中天城投在内的8家上市房企资产负债率均超过了85%，但时至今年上半年时，中天城投的资产负债率仍达86%。之前，曾有媒体对中天城投高负债率下的项目开发提出过质疑。
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