[摘要] 距离3月1日“国五条”细则发布已有一周多的时间，政策的威力开始逐渐显现，尤其是对二手房市场的影响最为明显。记者在调查中发现，买家和卖家之间似乎少了很多废话，多了更多诚意，出现了罕见的“默契”，纷纷以“赶时间”和“在20%个人所得税落地之前”为名，忙见面，忙签约，多个城市甚至出现了“签约潮”和“过户潮”。
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国五条细则发布1周 楼市买卖方进入心理博弈期
距离3月1日“国五条”细则发布已有一周多的时间，政策的威力开始逐渐显现，尤其是对二手房市场的影响最为明显。记者在调查中发现，买家和卖家之间似乎少了很多废话，多了更多诚意，出现了罕见的“默契”，纷纷以“赶时间”和“在20%个人所得税落地之前”为名，忙见面，忙签约，多个城市甚至出现了“签约潮”和“过户潮”。深圳也不例外，在细则公布的一周时间里，深圳二手房市场交易量暴涨。此外，在二手市场的带动下，一手市场和租赁市场也发生了微妙的变化。
虽然各地落实“国五条”细则的时间表尚未最后确定，但一场席卷整个房地产并带来切实变化的气氛正在形成，一幅幅或喜或忧、或急或缓的楼市众生相生动呈现，增添了诸多看点，也让人们对此轮调控下的楼市表现充满了期待。
现场直击
一套学位房有四五个买家争抢
了解地产中介这一行的人都知道，不到有十足的成交把握，地产中介一般不愿意让买卖双方见面。而这段时间，地产中介不得不安排更多的见面，因为在20%个税新政的影响下，买家和卖家想尽快成交的欲望强烈，纷纷约见面签合同。
记者上周末走访市区多家地产中介发现，地段好、配套全、有学位、红本在手的二手房，成交速度也最快。
在百花一路的一家地产中介，记者看到，10多台办公电脑前，仅有很少的几位置业顾问坐在那里，多数都在外面打着手机。一位置业顾问介绍，前两天他代理的一套80多平方米的学位房，卖方上午放盘，晚上就卖出去了，而且成交价就是卖方报价，买方根本就没还价，这大大出乎预料。由于卖方还没找到房子住，现在买方同意卖方先租着这套房子住，对此，卖方曾笑称，不到一天的时间，自己由“业主”变成了“租户”。
该中介地铺负责人陈经理也告诉记者，这些天，二手住宅交易很旺，往往放出一套房就会有四五个买家来抢，尤其是学位房，更抢手。另外，多数卖家也不像年前那样惜售，议价的愿望也很强烈，成交都比较顺利。在外面打电话的这些置业顾问，这几天都是这样的状态，接听电话，打电话的次数都很多，多数情况都是帮卖方联系买方，或帮买方联系卖方。对于近期二手住宅成交趋旺的原因，陈经理分析，主要还是受“国五条”细则影响，卖方为避税，买方怕提价，所以都想尽快成交。
数字解读
红本在手的二手房卖得最快
在这样的市场氛围之下，上周深圳二手房市场出现了今年来的一个交易高峰。
来自市规划国土委的统计数据显示，3月4日至3月8日，也就是“国五条”细则公布后的完整工作周，深圳二手住宅共成交2833套，仅3月8日一天就成交了680套，而1月份深圳二手住宅的总成交量为8025套，2月份成交量为3840套，本月如按目前的成交速度推算，二手住宅的成交量或会轻松突破万套，也将创造2011年“7·11”政策(存量住宅按评估价征税)实施以来的月成交新高。
深圳中原地产副总经理贺晓丽分析认为，细则中，对市场“杀伤力”的当属二手房交易税的加码，二手房交易依法严格按转让所得的20%计征，这大大加重了二手住宅的交易成本。面对陡然剧增的税负，市场开始躁动，为了能避免这项高额的税费，不少购房者和业主纷纷抢在地方政府出台执行细则之前交易或者过户，这是造成上周二手住宅成交激增的主要原因。
来自中联地产的监测显示，细则公布后，中联地产的二手房签约量上涨五成，从各区来看，福田区红本物业放盘量，占原特区内(福田、南山、罗湖)区域六成比重，而福田的皇岗和新洲片区是红本物业放盘较集中的两大片区，分别占福田区两成的比重。
中联地产二手房研究院总经理肖小平分析，当前红本不在手的物业过户时间要近一个月，而红本在手的物业最快可以在一周内完成过户。由于不知道地方细则究竟何时出台，为了降低税费增加的风险，近期，买方对红本在手的物业最感兴趣，也是成交速度最快的物业。
市场心态
新一轮调控下的楼市众生相
每次楼市调控政策发布后，除了房地产市场的表现和具体的变化备受关注外，市场参与各方的心理变化也同样引人注目。记者近日采访了几类人，发现他们中有的喜、有的忧，一幅楼市众生相随即浮现出来。
喜：地产中介忙着收
细则发布后一周，兴的要算地产中介，不仅撮合成交的难度降了、效率高了，更重要的是成交量大了，收入增加了。
莲塘鹏兴花园楼下一间中介地铺负责人郑庆东介绍，以他所在的分行为例，上一周每天都会签下三单左右，一天能签五单，有个别置业顾问甚至一天能拿下两个单。“这些天，中介日子过得都不错。”郑庆东笑着说。
忧：首套刚需置业不知所措
此次调控让很多刚需置业者，尤其是首套房置业者顿时陷入困惑当中，买二手还是买一手？是现在买还是等等看？开始犹豫起来。
在罗湖区工作的市民罗先生和许女士打算今年结婚，原本值得高兴的一件事现在却因为市场的变化犯了难。
“我俩原本打算买二手房的，因为二手房的地段一般都比较好，交通也方便，有的还是学位房，可一直都没找到合适的。20%的个税新政发布后，我俩着了急，如果不抓紧找一套，未来新政实施后，那20%的个税业主肯定不愿意出，我俩可不想掏这么多的税款啊！如果选一手房，离市区近的房源要么很贵，要么就比较小，将来有了孩子，把父母接过来就不够住了，还要再换大房子，所以现在很焦虑。”罗先生给记者翻看他的“看房笔记”，记者看到，从去年到现在，两个人几乎把深圳各个区域的楼盘都走了一遍，但仍然没有选购到心仪的房子。
急：卖方为避税想尽快出手
近日在走访市区多家地产中介的过程，记者发现门前多了“急售！”“业主主动降价求售”等字样的广告。
在景田北一家地产中介，记者通过置业顾问小孙联系到了一位急售的业主。业主在电话中声称，自己现在住的是一套70多平方米的房子，急售的就是这套房子。急售原因是他正准备换一套大一点的房子，前不久找到了一个比较满意的二手房，但卖方一直不肯降价，没有谈下来，上周，卖方主动找到他，表明可以降些价钱卖给他，但要快点签约过户，否则就不卖了。为了尽快凑足首付款，拿下那套房，他选择了急售。
小孙告诉记者，上周，很多卖方都由原来的不主动变成主动，主要还是受20%个税新政影响，都想赶在新政落地前过户避税。
缓：潜在置业者等着房价降降再说
事实上，“国五条”细则在让一部分人急躁起来的同时，也让相当一部分人安静下来。记者调查发现，细则传递出对楼市调控的决心，让很多原本就处于观望状态的潜在置业者，变得更加有耐心，要看看究竟楼市该如何走，然后再做决定。
在罗湖区某新开楼盘三期，记者碰到的一位前来看房的吴女士就是这样的典型，她一直想给女儿买套房子，但又不是很迫切，所以她采取的是边看房、选房，边观察楼市动向的做法。吴女士说，她一直不出手的原因，主要是想找到各方面都令自己满意的房子，而且价格要合理。
“现在感觉国家调控日渐严厉，买个房子不是买菜，不能轻举妄动，还是再等等慢慢看吧！”吴女士说。
后市预测
二手交易或将陷入冰冻期
记者调查发现，虽然地产中介普遍受益于目前二手住宅市场交易的火爆，既忙着也乐着，但谁心里都清楚，目前的状态并不代表将来，当调控细则逐一落地后，市场必会陷入浓浓的观望情绪，成交量也会骤减，二手住宅市场或会再出现“7·11”后的状态。
贺晓丽就认为，随着相关部委和地方政府后续执行细则的出台，二手成交量将会出现明显的下降，有可能陷入继“7·11”之后的又一个冰冻期，市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。在成交价格方面，二手价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制，并且将随着成交量的持续低迷而有所下跌。
世联地产研究部总监吴志辉也认为，若20%个税新政得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升预计将明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手住宅市场成交量将显著回落。
细则发布后，二手住宅市场的反应也直接影响了新房市场和租赁市场。记者在罗湖多个新开楼盘采访发现，近段时间，新房的销售情况比较好，很多新楼一开盘就能吸引众多置业者前来询问购买，开发商也打出积极的营销策略，纷纷用“二手置业门槛提高了，不如买新房”来打动置业者，而且还有赠送面积、打折优惠等促销活动，也取得了很好的销售效果。对于将来会否提价，多数开发商表示，要看地方细则出台后的市场反应再定，但基本还是会采取“走量为主”的策略。
一位不愿透露姓名的开发商表示，从短期看，此轮调控对新房市场的影响显然要小于二手房市场，部分二手房置业者将分流至新房市场。但从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的，即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房。他预计，未来一段时间内，一手房的成交量也将会受到影响，尤其是在货币政策趋紧的环境下，因此房价基本不具备大幅上涨的条件。
在住房租赁市场方面，近段时间深圳延续了节后租金价格一路上涨的状态，部分小区租金价格甚至上涨了15%到20%不等。未来，随着细则的逐步落地，将阻碍改善性需求的入市，原先潜在的需求方或会转买为租，从而推升租金价格走高。
分析人士认为——
货币收紧的可能性有所增加
2月份中国物价、外贸等一系列经济数据于周末纷纷出炉，显示经济企稳回升的势头较为明显。分析人士认为，基于物价抬头、顺差走高等因素，下一步我国货币收紧的可能性有所增加。
市场人士认为，在物价进入新一轮上升期、外围市场有所好转的背景下，我国货币政策收紧的概率正在加大。
中国银行经济学家宗良认为，2月份的顺差会推升外汇占款的增加，人民币将面临压力，基于回收流动性的需要，货币政策可能会适度收紧。
数据显示，1月份我国外汇占款实现6000多亿元的增长，创出历史纪录，导致年初市场流动性呈现过度宽松状态，而央行亦不得不春节后首周于公开市场开展了9100亿元的巨额货币回笼。有市场人士近期预测，2月份我国外汇占款增量也将达数千亿元的规模，市场流动性依然较为充裕。
历史规律显示，市场流动性状况一定程度上与货币调控松紧程度密切相关。受去年年中资金外流等压力影响，市场流动性趋于紧张，央行自2012年中开始放松调控力度，两次下调准备金率和基准利率，信贷亦随之迅速扩张。
1月份新增信贷已破万亿元大关，引起货币调控当局的密切关注。央行行长周小川日前就1月份外汇占款激增回应记者提问时就指出，货币政策与前期比或有所收紧。
根据政府工作报告，今年我国M2增长目标定为13%左右，较前两年的16%和14%的增长目标有所下降，对此经济学家余永定认为，从方向上来讲，货币政策和去年相比应是逐渐向偏紧的方向来调，但力度到底有多大还需要继续观察。
瑞银证券首席特约经济学家汪涛判断，当前的政策基调可能会继续维持一段时间，但随着经济复苏、通胀和房价进一步攀升以及对过度投资和金融风险的担忧再度浮现，预计政府将开始收紧信贷，政策收紧的时点可能在4月份。
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