[摘要] 作为冲刺上半年销售业绩的窗口期，越来越多的项目正在积极准备入市，放手一搏。而业内人士指出，在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在持续下降，即使是大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激，伴随着成交量的不断萎缩，北京楼市正在逐渐趋向由买方市场占据主导。
尽管刚刚过去的“五一”小长假，楼市成交不尽如人意，但众多楼盘仍以积极的推盘策略冀望传统的销售“红五月”。
作为冲刺上半年销售业绩窗口期，越来越多的项目正在积极准备入市，放手一搏。而业内人士指出，在自住商品房、信贷等多方因素的强力冲击下，市场预期正在持续下降，即使是大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对买方日益浓重的观望情绪产生有效刺激，伴随着成交量的不断萎缩，北京楼市正在逐渐趋向由买方市场占据主导。
刚需盘
困局：预售审批从紧、蓄客不理想，自住房价格围堵、分流需求
需与自住房“抢跑”
北京市自住型商品房陆续入市对市场格局的影响在进一步放大。机构统计显示，有计划在5月入市的项目达到近40个，较之去年同期增幅达到32%，甚至还创造了自2010年限购以来北京楼市5月开盘量新高。包括首开香溪郡、首地·浣溪谷、润枫领尚、路劲世界城等项目在内，刚需类项目仍然呈现出“扎堆”之势。
“总价不到200万元的自住房，给目前市场上大多数的刚需项目带来的冲击不言而喻。”某项目负责人坦言，为了尽快把这部分库存消化掉，各个项目在抢时间。
在天宫院区域住宅市场沉寂已久的龙湖时代天街，近期传出将要推出最后一栋住宅的消息，起价为18000元/平方米，相比21000元/平方米的区域均价，骤时引人注目。龙湖地产北京公司相关负责人表示，作为龙湖时代天街的收官之作，这个定价符合公司内部的整体定位。但有业内人士指出，该项目在目前的环境中仍属于主动调低预期。
数据显示，北京市从2013年11月个自住房恒大·御景湾入市后，自住房供应已经涵盖朝阳区、通州区、顺义区和大兴区等区域，入市项目达9个，总房源为1.5万套，是自住房5万套供应计划的30%，总计入市建筑面积接近200万平方米，而未来这一数字仍将保持持续增长。
“这很可能是上半年最后的窗口期，为了交出一份理想的半年报，对下半年融资及项目销售形成有利影响，众多项目虽然各方面条件并不完备，但也只得选择强行开盘。”一位不愿具名业内分析人士指出，在今年三四月份预售审批从紧、楼盘蓄客情况不理想的双重因素制约下，仍有很多刚需项目的开盘时间被迫一再延后，5月将会是一个集中释放期。
改善盘
困局：很多改善型买家是“换房族”，二手房市场胶着、信贷收紧影响换房计划
受二手市场拖累
“感觉最近楼市有点向下走的意思，因为孩子上学想趁机置换一下，但老房子挂中介已经将近两个月了，还没有卖出去。期间有人来咨询，但都希望压价，如果我这边松口，那自己买房的时候压力就会更大。”购房人连跃告诉记者，因为是要置换房产，最担心是怕错过这个机会，房价再涨上去，换房会更难。
连跃的境遇是当前市场中众多改善型换房族的缩影。针对改善型需求的不断增加，改善型项目的入市积极性也进一步提高。计划在5月份入市项目中，包括国韵村、中信府世家、京投银泰·公园悦府等主打改善型产品的项目争相入市。
业内人士指出，改善型市场相对刚需会更稳定，因此为实现预期利润，企业也更倾向于推出利润水平更高的中高端楼盘，来弥补刚需项目降价跑量所带来的利润损失。
“现在的问题是，改善型购房人绝大多数都不是首次购房，都需要首先卖掉一套房子才能再买。但二手市场现在的胶着状态，也让这部分客户变得进退两难。”某知名项目营销总监明确表示，二手房、信贷双紧的状态如果继续下去，也将会对项目带来非常大挑战。
事实上，据记者了解，在将要入市改善型项目中，除了像首开·常青藤、润泽公馆这种久未开盘的项目提价幅度较大以外，多数中高端项目的售价并未出现明显上涨。亦庄·金茂悦、中信府世家以及别墅项目远洋天著的售价都将与前期开盘价格齐平。
对此，专家也表示，受到地价推涨而逐渐扩容的中高端项目，除要满足合理利润外，也更加注重利润与速度的平衡，偏向走快速周转路线可以降低项目运作风险。
高端盘
困局：市场购买力较稳定；越来越多的项目都“被高端化”，分食市场
竞争趋于白热化
机构统计显示，目前北京单价在5万元/平方米以上的高端住宅项目共有57个在售，而去年产生的一些“地王”项目，也有计划在今年下半年陆续进入市场。“尽管其中一些项目因为价格的因素，可能很难过得了预售证这一关，但毫无疑问的是，未来北京的高端住宅市场竞争将会非常激烈。”太平研究部经理董月对记者表示，包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购凯德的地安门项目，以及三里屯通盈中心等都有计划在今年开盘入市。
此外，多位业内人士表示，大量自住房的入市，已明显影响了市场预期，加之信贷环境持续紧张，多重压力下，楼市已经开始滞涨。“虽然目前对高端项目的影响尚未全面显现，但如果市场进一步恶化，包括高端项目在内，谁都说不准会怎么样。”某上市房企营销部门负责人如是说。
据太平戴维斯测算，过去几年，很多高端项目体量并不算大，很容易找到精准定位的消费人群。但伴随着海外投资者以及高资产人士需求的不断扩大，高端市场的购买力一直比较稳定。但董月同时表示，在北京市场由于地价高企，越来越多的项目都“被高端化”，去化率将会成为难以回避的现实。
高姗也认为，尤其是像亦庄、孙河这类崛起较晚、土地供量较充足的新兴区域，也已经因同质项目的集中入市而面临日益激烈的竞争局面，在对有限的高端客群的争抢下，为保持较高的去化率，加快周转，争取时间和空间，也将成为未来项目的销售策略。
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评论:挤挤"水分"挺好 房价平稳才健康
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