[摘要] 在连续一系列调控政策之后，房地产市场再次迎来一记重拳。4月14日召开的国务院常务会议针对部分城市房价过快上涨确定了四项政策措施。而从市场交易量来看，4月份一、二手房交易量肯定会比3月份下降。随着政策的陆续出台，购房人的购房需求也出现下降趋势，大家都在观望调控的效果，观望期也将持续一段时间。
在连续一系列调控政策之后，房地产市场再次迎来一记重拳。4月14日召开的国务院常务会议针对部分城市房价过快上涨确定了四项政策措施。17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制定出台二套房标准。
“这一轮调控政策是自房改后十多年以来涉及面最广、力度、综合性最强的一次调控。”接受中国经济时报记者采访的专家、开发商以及业内市场人士表示，此次调控着力点准确、效果直接明显。
房价疯涨的区域率先回落
“此次调控应该是力度的一次。”我爱我家副总经理胡景晖在接受本报记者采访时表示，整体来看，此次调控政策会对房价上涨势头起到明显抑制作用，对投资、机机炒房以及恐慌性购房需求起到抑制作用，对中长期房价的稳定也会有明显作用。
胡景晖告诉记者，“政策效应会像多米诺骨牌一样。调控政策一出，那些资金实力相对不强、前期价格抬得很高、项目体量比较大的楼盘会率先降价。”据了解，北京通州区域内的新盘开始跳水，有些项目已开始打折。他预计，以通州区域的项目为起始，打折会产生跟风效应，而且降价效应很快会从一手房传导到二手房市场。
“目前来看，市场上的短期炒家已经开始离场，房价至少会回到春节前后的水平。”胡景晖认为，今年3月15日北京一天出现了三块“地王”，致使随后一个月的时间，房价疯狂上涨。此次调控政策连续出台后，过去一个月由于“地王”效应所带来的房价泡沫会首先被挤掉，尤其是前期价格上涨比较快的地区，如通州、望京、南城区域，房价会率先回落。“个人认为要降两成左右。”
而从市场交易量来看，4月份一、二手房交易量肯定会比3月份下降。随着政策的陆续出台，购房人的购房需求也出现下降趋势，大家都在观望调控的效果，观望期也将持续一段时间。另外，二手房业主的心态也平和多了，原来几乎是价格涨了再涨，没有顶点。政策出台后，二手房交易中几乎没有再出现临时涨价、毁约、跳价等现象。 【延伸阅读】
开发商担心市场重返2008
“这次调控效果应该会很明显，因为力度是空前的，效果也是可以预见的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受本报记者采访时表示，此前房价涨得太快，连开发商都觉得应该调控了。
今年的房价疯涨一点也不亚于2009年。根据国家统计局公布的房价数据，2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11．7％，其中新建住宅销售价格同比上涨14．2％，新建商品住宅价格同比上涨15．9％。这个涨幅，创造了该统计数据建立以来的历史记录。一些大中城市，房价涨幅更是令人咋舌，以北京为例，3月15日出现三块“地王”后，随之房价几乎是几天一涨，通州新盘每平方米更是直奔3万元大关。
针对房价上涨过快现象，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四方面政策，要求二套房贷首付款比例不得低于50％。
时隔三天，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
虽然房价疯涨让开发商都觉得有必要调控，但是，现在这样的力度是开发商所没有预估到的。“我们对政策效果会有一些担心，真怕房地产市场会像2008年那样一下子冷下来。”陈云峰说，形势比想像的要严峻，开发商还要进一步了解市场反应。
陈云峰说，房价高是由多种因素形成的，其中包括社会资金大量流入房地产行业，目前这一因素并没有得到完全控制。所以，房地产市场的走势还需观望。 【延伸阅读】
调控政策仍未出尽
“中央近一段调控政策是果断而及时的，因为目前房地产市场存在的投机炒作行为会对未来房地产市场长期、持续发展带来很大的负面影响。”国务院发展研究中心产业经济研究部副部长杨建龙在接受本报记者采访时表示，这一轮调控政策是基于对市场客观研究之后推出的针对性很强的政策，政策力度很大，但产生的负面效果会很小，因为这是一种局部“手术”，是把市场中的“瘤”给切除掉。
最重要的是，在整个房地产市场中，有相当一部分的量是刚性需求。因此，即使目前采取严厉的政策手段进行调控，刚性需求也会是房地产市场今后一段时间内发展的重要支撑。由此来看，这一轮政策调控，时机抓得好，着力点准确，效果直接明显，而且副作用小。
杨建龙说，经过这一轮的调控，市场把投机需求剔除以后，房地产市场价、量会有一段时间的波动，出现一个短期调整。预计今年6月之后，市场将重新进入平稳的价量齐升状态。在此期间，很多前期存有泡沫的高房价肯定会回落，而总体房价水平不会发生太大的起落。
但也有业内人士分析认为，如果后续仍有调控政策出台，市场的波动周期可能会有所拉长。
胡景晖告诉记者，有关房地产市场的调控政策可能还没有完全出尽，目前一些地方正在酝酿的房产税已经箭在弦上。据了解，重庆的房产税征收措施国务院已经原则性批准，交由财政部进行最后审核。由此来看，后续应该还会有一些政策出台，包括土地招拍挂制度改革、房产税等等，如果这些政策也出台，对房地产市场的影响可能还要深远。 （中国经济时报） 【延伸阅读】 “就像等待楼上要落下的那只鞋子，两会之后，期待已久的地产调控政策终于出来了”。15日，得知有关部门出台了楼市调整新政，深圳一位长期关注地产行业的肖先生感慨道。
4月15日下午，新华网发布消息称，根据14日召开的国务院常务会议精神，中央相关部门要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。”
严厉的调控新政对正在高烧的深圳楼市将产生怎样的影响？本报记者就此采访了多位深圳地产界观察人士。
深圳市城市发展研究中心主任 燕认为，本次政策的出台在很大程度上会固化前一段时间市场对楼市“走跌”的预期，对深圳楼市而言，很可能会造成短期内成交量的明显下滑。
此前， 燕在接受本报记者采访时曾表示，目前楼市之所以持续在高位运行，主要是需求没有管理好。在没有能力大规模提高供应量的前提下，政府唯有通过提高二套房乃至多套房的拥有成本及交易成本来遏制市场的投机、投资需求，才能实现楼市的理性运行。
燕说，本次中央出台的新政实际上是释放了一个强烈的信号，意味着中央将大幅度加强对房地产市场的需求管理，特别是楼市中的投资性和投机性需求，并试图将这一部分需求与真正的刚性需求加以区分。另外，90平方米以上户型首次置业也需要付30％的首付，将普通户型需求与大户型需求加以区分，也体现出政府对需求管理的趋势。”
“估计成交量会有一个明显的下滑”，招商地产后海片区一位置业经理也对记者表达了同样的判断：“二套房首付提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍,这将大大提高投资者的投资、持有成本，迫使很多中小型投资者离开市场，而刚性需求者则会持币观望楼市的下一步走向，这都将导致的成交量的明显下降”。这位置业经理透露，实际上，3月深圳二手房市场的交易火爆的背后，就已有投资客开始“抛售”的影子。
深圳地产界资深评论人、不久前刚加盟潜龙地产任副总经理的贺承军博士也认为，此一轮新政出台对暂时性的投资、投机需求会有一定的遏制作用，会让持续高温的楼市“冷下来”重新回到2007年时的低迷状态。但是，贺承军表示，从2007年那一轮市场调整的结果来看，新政释放的效应不会持续太久，很可能在年内就被消化掉，因此，整个行业没必要对此轮调整过于“恐怖”。
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如果楼市成交量下降，楼价的走势又该如何？
16日凌晨，著名的楼市观察者、网友牛刀在自己的博文中写道：“二套房贷首付五成是遏制楼市投机行为的一个杀手锏，将对楼市将产生广泛的影响。”他预计，深圳等楼市泡沫严重的城市楼价至少要下跌30％——“2008年、2009年和今年一季度涨起来的房价，怎么涨起来，就怎么跌回去”。此外，他还认为，二套房贷首付五成对楼市产生的影响不仅仅只是房价下降这么简单。这个政策将实质性的改变中国住房的供应结构，颠覆一切炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，促成中国住宅的民生化，回归住房应有的居住功能。”
相比较牛刀的乐观，其他观察人士则谨慎很多，深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，目前的政策仍不足以遏制房价不断上涨的势头，他表示，虽然深圳楼市可能会进入一到几个月的短暂观望阶段，但由于市场流动性比较充足，开发商的抗压能力已与2007年不可同日而语，并且，市场存在着对通货膨胀、人民币的预期，通过楼市投资实现保值增值的气氛仍然浓厚，楼市暂时不会出现放量下跌的情况。张伟还认为，实际上，商业银行对新政的执行力度也有待观察，在没有减少总的信贷规模的前提下，银行完全可以通过发行理财产品等方式对部分客户实行较优惠的信贷政策。
张伟表示，想要真正遏制楼市上涨的势头，除了信贷政策之外，还应配套以相应的税收政策，如严格征收房产交易的个人所得税，以及开征房产税等等。
深圳市城市发展研究中心主任 燕也对此持同样的观点，他认为，在目前贫富悬殊巨大的情况下，仅靠收紧信贷政策显然无法遏制强力消费群体的投资需求，因为很多资金雄厚的购房者根本不是通过银行信贷来完成投资的，首付是4成还是5成，对这一部分投资者并无实际意义。因此，想要让楼价降下来，还必须通过诸如征收“房产持有税”等收税手段进一步加大对楼市需求的有效管理。
贺承军则认为，仅仅依靠信贷政策或者加大保障性住房的供给而非改变土地供应结构，其实无济于解决普通中低收入阶层的住房问题，因为，“即使房价从3万降到2万，大多数普通市民仍然无法参与到房地产市场的消费行为中”。(中国青年报)
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