[摘要] 节后，长三角地区的不少城市都在等待地方政府出台限购等细则，而在限购令出台之前，各地无一例外都会掀起抢购小高潮。尽管扬州尚未出台限购等细则，但在上周，楼市也出现了抬头的苗头。房管部门昨日发布的楼市销售数据显示，上周市区商品房合同销售287套，环比增幅超过8成。是刚需的释放还是“限购令”到来前的抢购风潮
记者 金鑫
节后，长三角地区的不少城市都在等待地方政府出台限购等细则，而在限购令出台之前，各地无一例外都会掀起抢购小高潮。尽管扬州尚未出台限购等细则，但在上周，楼市也出现了抬头的苗头。房管部门昨日发布的楼市销售数据显示，上周市区商品房合同销售287套，环比增幅超过8成。是刚需的释放还是“限购令”到来前的抢购风潮？记者昨日进行了深入采访。
【数据】
上周市区住宅卖了223套
节后第二个工作周，市区房地产市场供销继续呈现平稳攀升态势，成交量增幅明显。市房管局昨日发布的统计数字显示，上周（2.14-2.20）市区商品房累计合同销售287套，成交面积3.24万平方米，环比分别增加87.58%、70.53%；其中商品住宅223套，成交面积2.76万平方米，环比增幅76.98%和70.37%。可见节后市区房地产市场供销呈现明显攀升态势。
上周市区商品房主要成交量依然集中在西区板块，一周销售套数榜十强中8个项目均为该区楼盘。上周西区商品房成交186套，占比64.8%；东区合同成交商品房64套，成交主力楼盘仍是广陵世家，北区佳家花园持续小幅放量，区域销量达31套。南区九龙湾润园二期和老城区扬州沁园继续有少量成交。
【调查】
现在买房的都是什么人？
尽管扬州尚未落实限购政策，但也有不少市民产生了观望的情绪，那么，此时选择买房的都是什么人呢？记者了解到，上周主要销售楼盘有西区天俊华府、金域蓝湾公馆、京华城中城，东区广陵世家等。记者也走进这些楼盘一探究竟。
“我们每天的看房人有40多组，买房的也以刚性需求为主。”金域蓝湾售楼处相关工作人员告诉记者，买房人几乎都是市区以及江都、高邮、宝应周边县市的居民，以改善性的刚需为主。天俊华府置业顾问张晓驹告诉记者，买房的也主要是刚性需求，投资性的需求并不多，“以婚房和改善居住条件的为主。”
怕限购 有市民出手抢购
尽管扬州尚未出台限购等细则，但害怕限购政策在扬州落地，已有市民抢先出手。“我这里有一个客户，刚刚花100万买了我们这里一套110多个平方米的房子。而他就是害怕扬州出台限购政策，抢先出手购房。”天俊华府置业顾问张晓驹介绍说，该客户告诉她，“扬州可能在限购之列，所以提前买一套。”而这个客户已有两套房，无法再贷款，所以他以儿子的名义以首套房的政策购买了该房产。记者从多家售楼中心了解到，有一部分购房者看到北京、南京都先后落实了限购令，害怕扬州也会出台限购令，有抢搭“末班车”的冲动。
而事实上，受南京、无锡等城市限购的影响，已有外地人开始将目光转向了扬州市场。“已经有上海、南京地区的外地人来我们门店询问扬州的房价。这些人不在扬州工作，就是打探扬州的房价，询问增值潜力大的楼盘。”我爱我家房产中介总经理仲子琪告诉记者，但外地人转战扬州，只是个别现象，并未形成风潮。目前购房的还是以“刚刚工作的学生”、“周边县市到市区工作”这样的刚需为主。
[观点交锋]楼市调控凶猛 扬州房价上涨or下跌
【疑问】
成交量攀升楼市回暖？
“楼市成交的攀升，更多的是节后正常的刚性需求的释放以及当期上市楼盘的放量，并不代表楼市有回暖的趋势。”扬州恒通企业有限公司总经理谈德元认为，这批购买力主要集中在一部分改善型的刚性需求上，而目前，受调控政策的影响，不少的购房人还是在观望。
在一家中介门店看房的徐先生告诉记者：“政府此次调控力度很大，我们打算先看看，什么时候买要再等等，等到市场再明朗点。现在来看房是先探探路。”
【预测】
扬州房价仍将保持稳定
由于中央态度坚决，本轮调控预计将持续下去，不少市民认为，再等半年，开发商铁定降价。对此，业内人士普遍认为，扬州房价的下行空间不大。
扬州恒通企业有限公司总经理谈德元分析说，扬州的房价可能会呈现“上不去、下不来”的相对稳定的状态。“尽管扬州出台限购令的可能性不大，但当前各楼盘的销售普遍还是受到调控影响，买房人有观望情绪、成交下滑，因此价格在短期内不太可能再出现上扬的趋势。”谈德元认为，在当下，不少开发企业资金仍相对充裕，开发商主动降价的可能性也不大。
扬州金扬房产超市营销总监姚红樱也认为，由于去年各楼盘的销售情况普遍良好，不少开发企业目前资金量相对充裕。但迫于销售压力，在“一段时间”后，应当会采取促销让利的方式来“变相降价”。她认为，这“一段时间”应当在半年左右。而且，降价不会直接体现为整体价格的下调，只是体现在促销活动增多上。
事实上，不少开发商在定价上也采取了相对“谨慎”的态度。“金域蓝湾目前均价在9500元每平方米左右，照去年的势头，我们定价完全可以再提高1000元左右。正是考虑到调控政策的影响，在定价时留有余地，给予了一定的变通空间。”谈德元说。
扬州银行冻结12亿 房贷将更紧张
存款准备金率今起上调0.5个百分点
扬州银行冻结12亿 房贷将更紧张
央行18日宣布：从2011年2月24日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此次上调后，存款准备金率达到19.5%，创25年来新高。而这也意味着，从今天起，银行将更“差钱”，市民贷款或许更难了。
央行收紧钱袋子
从今天起，央行就将正式上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为何这么密集地动用货币政策呢？“主要目的还是要控制银行的放贷冲动，控制流动性，从而控制物价。”市工行个人金融部总经理魏金春说。据了解，今年1月份以来，虽然央行年初的放贷节奏比往年略有控制，但总体规模上仍然比较庞大，所以今年以来连续两次提高存款准备金率。央行为什么这么急于收紧流动性呢？魏金春认为，主要还是为了控制通胀，“1月份CPI已逼近5％，2月份或许还会冲高，控制通胀任务艰巨。”
扬州银行冻结12亿
每次上调存款准备金率，都意味着银行里的存款资金要被“抽血”一次。据市人行的统计，2010年末我市人民币余额为2430.6亿元，从理论上计算，这次存款准备金率再上调0.5个百分点，扬州银行需再上缴央行的准备金至少为12亿元。
这已是央行自去年1月份以来第8次上调存款准备金率了，每次0.5个百分点，累计下来已上调了整整4个百分点。如果按此计算的话，去年以来，扬州银行光是因为上调存款准备金率，就被抽走了近百亿的资金。
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买房贷款将更难了
存款准备金率再上调，也意味着银行用以放贷的资金更少了。记者了解到，春节过后，扬州各家银行信贷紧张的局面不但没缓解，而且还有所加剧。“我们2月份已经没有规模了。”市邮政储蓄银行信贷管理部总经理韩健表示，存款准备金率上调，银行放贷资金将更紧张。事实上，现在不少银行去年11月份以来的房贷都没有处理完，不少买房人等“贷”遥遥无期。存款准备金率再上调，也意味着市民等“贷”的时间将更长。
由于资金紧张，银行已普遍取消了房贷利率优惠，但房贷额度还是不能满足需求。业内分析，存款准备金率再上调，不排除银行会集体上浮首套房贷款利率。
房贷不易获批
银行“曲线”放贷？
将信用卡额度转为现金
存入客户借记卡
业内人士提醒：银监会明令消费贷款
不可用于购房、炒股
信贷全面趋紧，多数银行的个人房贷不易获批。在此背景下，一些银行推出的“信用卡预借现金”业务，一种类似小额贷款的业务成了近期部分急需现金人的“救命稻草”。客户只要在电话中认可，最快一天就可以在其名下借记卡上取得来自银行汇款的现金。
三年期借款年息仅7%
市民赵先生近日接到某股份制银行信用卡中心推销上述预借金业务的电话，“只要我在电话里认可，就可以提高信用卡额度，然后提高后额度的80%都可以转到借记卡上取出来用”。
这一被称作“随意借”的信用卡预借金业务，是银行通过行内转账或者跨行转账的方式，将客户持有信用卡的授信额度转到客户名下的借记卡内，客户通过信用卡分期的形式按月对预借现金还款。分期数为3-36期不等，最短3个月，最长3年。该行信用卡中心表示，对上述预借金业务收取手续费。以借出1万元计算，如果分12期，月息0.61%，一年合计下来费用为732元（相当于年息约7%），而如果分36期，月息0.72%，三年合计总费用是2592元，均摊到每年的借款成本为864元。
这一借贷利率其实并不高。据记者了解，目前，银行的5年期以上贷款，年利率为6.60%（基准利率）。部分银行推出的类似无抵押贷款，一年的年利率往往还要上浮30%左右，达到9%左右。不过，并非所有该行的信用卡客户都有资格申办这一预借金业务。由于该项业务风险较大，目前只有银行主动联络的目标客户才能申请办理，并不接受普通客户主动申请。
银行“曲线”放贷？
有意思的是，银行目前对个人消费贷款和个人房贷都“卡得比较严”。扬州一家股份制银行负责人告诉记者，“房贷没有额度，贷款是交上去批不下来，比如同样有利率8.5折、基准利率和利率上浮的房贷申请，肯定是利率上浮的单子先获批。”
银行通过行内转账或者跨行转账的方式，将客户持有信用卡的授信额度转到客户名下的借记卡内，换句话说，就是通过信用卡“曲线放贷”是银行可以为客户找到的一条可以拿到贷款的便捷通道。在业内人士看来，银行的这种做法实际上就是把信用卡的消费贷款功能转化为无担保小额贷款，而银行之所以热衷于通过信用卡曲线放贷，目的是为了绕开信贷规模限制，因为信用卡授信额度是不纳入银行的信贷规模内的。
不过，也有业内人士不赞同这样的观点。市华夏银行个人金融部总经理孙强指出，信用卡资金都是从总行拆借而来，信用卡实际消费和取现的小额贷款，还是会计入总行贷款规模，受银行的存贷比红线制约。“银行推出这样的预借金业务，只是一项业务，不能够视为是曲线放贷。手续费高则是银行力推此类业务的主要原因。”孙强说。
信用卡购房有隐患
不过值得注意的是，中国银监会已发文明令禁止银行个人消费贷款用于购房、炒股，办理个人消费贷款必须提供装修、旅游等消费凭证，银行须将借款直接打到借款人交易对手的账户上，钱并不经借款人手。而针对信用卡借款的用途，银行也特别作出“温馨提示”，“借出的钱不能用于证券市场、期货市场，以及购买房产，其他任何用途都可以。”
市中信银行个人贷款中心主任马建宇说，借道信用卡“购房”有一定的隐患。“你拿信用卡去刷开发商的POS机买房，信用卡中心后台可以监控到。即便是买房人与开发商等勾结，被查获后，资金也会被追回。”马建宇同时认为，普通客户的额度有限，三万两万的额度买房远远不够。即便是市民利用这种业务模式去变通买房，实际发生额仅仅是银行贷款盘子中很小的一块，不会对银行信贷造成太大影响。
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