[摘要] 随着3月逐渐走向末尾，各地出台“房价控制目标”的大限正在临近。截至3月24日，已有29个城市公布了今年的房价控制目标，其中包括山西省的22个城市。而最受人关注的北、上、广、深四个一线城市，如今仍然“按兵不动”。
NBD：总体而言，多数地方政府仍然没有出台房价控制目标，是不是因为这个目标本身就很难定？
胡景晖：对。我最近去过很多二三线城市，从城市发展的阶段看，它们大多处在旧城改造、新城建设的阶段。在这个过程中，房价涨幅难免攀高。
比如石家庄，目前正在进行大规模的城区改造，基础设施条件大为改善，拆迁成本也越来越高，新城区的房价势必居高不下。但由于这个城市的规划早已经做好，他们肯定不想因为制定“房价控制目标”而影响城市发展，所以迟迟难以出台。这是一种情况。
再如长沙，虽然并未进行大规模的城市改造，但去年和前年，长沙成交了一批高价地，大大提高了开发商的成本。如果说长沙希望把房价控制在很小的范围内，除非开发商赔钱。另一个现象是，近些年华润、北辰等品牌房企陆续进入长沙市场，他们在户型设计、小区规划等方面带来的先进理念，使其项目的居住品质得到很大提高，房屋价格也会水涨船高。
应“照顾”居民支付能力
NBD：怎样制定房价控制目标才算合理？
杨红旭：新“国八条”规定了制定房价控制目标的三个依据：当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，多数地方都将房价控制目标与前两者挂钩，却忽略了后一点。我认为，真正反映居民购房能力的指标是房价收入比。
虽然官方一直没有做过测算，但近几年我们一直在研究我国的房价收入比变化，去年的比值为7.7，仍处在相对合理的区间（6~7）。但从区域来看，绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高（少数城市超过10倍）。
另外，仔细分析国家统计局发布的数据，会发现一个有趣的现象：2月份一线城市新建住宅价格涨幅，为0.8%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅，为0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。
NBD：这说明了什么问题呢？
杨红旭：这说明，近几年我国中西部城市以及东部部分三四线城市房价涨幅并不大，这些城市今年的房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已经偏高，如果将房价控制目标也跟中西部城市一样定为10%~15%，显然是不合时宜的。
我认为，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理；而东部部分大城市今年的房价涨幅控制线应比中西部低一些，比如5%~10%。
NBD：关于这个指标，不同的业内人士有不同的观点。工商联房地产商会会长聂梅生曾提出过这样一个建议，她说，房价涨幅应该控制在CPI和GDP涨幅之间，高于CPI涨幅，低于GDP涨幅。怎么看待这个问题？
胡景晖：我认为房价涨幅应该跟当地的人均可支配收入增幅相一致，同时还要考虑到当地的物价水平，而不应该单纯的与GDP挂钩。具体来说，就是高于CPI涨幅，低于人均可支配收入的增幅。
高于CPI，能够体现出房地产业相对旺盛的发展势头，以及对国民经济的重要拉动作用；低于人均可支配收入增幅，则能够给予居民较为良好的预期，使其能够看到买房的希望。
制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定。在这个政策背后，我认为更应该关注制度层面的改革，比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看，房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题，如何使这种分配更加公平、合理，是我们应该长期研究的课题。
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