[摘要] “刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在体验了北京昌平回龙观某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争夺”。不仅如此，在新房成交回暖的同时，二手房价也“水涨船高”。
政策不放水买卖都试水 楼市"慢回暖"暗藏机会 房地产时报
经历了“红五月”的烂漫，情况在6月有了大突破，有更多的人在大热天买房，单月成交今年首度破百万平方米大关。就在很多人认为整个楼市会像2009年那样迅速“回暖”时，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析员赵强却泼出了一盆冷水。他认为，此次楼市“回暖”周期将非常漫长，会长达15－16个月。围绕当前关注的“稳经济”、“楼市回暖”等话题，房报邀请了多位业内人士，各抒己见，希望他们的意见能成为您的有益参考。
“回暖”源于跌价楼市难言“触底”
□策源地产总裁 邹泽人■精彩观点：
1.随着政策落地出现的“回暖”，只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。
2.尽管市场预期开始转好，但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响，市场或将逐步转暖。但从预期看，房价仍不存在大幅反弹的基础，市场走势仍可能进一步下探。
3.下半年如果市场能够保持“以价换量”态势，再配合国家信贷适度宽松，市场成交量将得到一定程度释放，反之，此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。
102万平方米，烟火般地照亮了6月的上海楼市。上一次的百万平方米，发生在2011年的1月，那是上一轮滚烫行情的“最后晚餐”。正是2011年1月底，限购政策在质疑声中呼啸而出，自此，上海商品住宅的交易量一直低位徘徊。
经历了“红五月”之后，情况在6月有了大逆转，有更多的人在大热天买房，这也是今年首度突破百万平方米大关。大多数降价项目价格暂时不再降，甚至有部分项目价格开始显现“小幅反弹”。各方争议的观点和声音中，不乏有楼市的 “政策底”和“价格底”已然若隐若现的说法——那么楼市“迷时间”是否已经过去？
6月上海楼市推盘量继续加大，但可以看出，在热销盘的名册中，刚需楼盘仍在担任市场成交主力，8.5折是常看到的，其次是中高端楼盘中面积、总价偏低的楼盘。别墅市场，打折盘貌似不多，但跌价幅度更大。尽管市场预期开始转好，但仍然比较脆弱。如果暂无利空影响，市场或将逐步转暖。但从预期看，房价仍不存在大幅反弹的基础，市场走势仍可能进一步下探。
从政策面来看，市场所称的“政策底”，意指信贷政策的放松，比如连续降低存款准备金率、央行三年半以来首次降息，加之一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控，也降低了刚性需求的购房门槛，一直在观望的刚需购房者潜意识中将其理解为“调控政策开始松动”。
但在中央政府层面，房地产调控政策丝毫没有放松迹象。此前部分城市楼市政策微调，限购有所放松，但上海等一线城市仍严格地执行限购等调控措施，近日甚至再现“收紧”态势，“单身非沪籍购房者不能在沪购房”的新政已然出台。既然“政策底”并未显现，又何来“价格底”已形成之说？
随着政策落地出现的“回暖”，只是去年刚性需求受到压制后的短暂性爆发。楼市触底、全面“回暖”尚早，这只是一个周期性的表象，因为楼盘买卖双方还是会存在博弈心态，触底的形式也是一个短期延续，目前的购房者大多冲着合理的价位而来，且其中客户95%都是首次置业。
与此同时，目前的供求关系也决定了楼市触底反弹的机会渺茫：一方面3月-6月刚性需求的释放，使得银行可用的贷款额度正快速减少；另一方面，开发商的库存依然没有大规模释放，在政策从紧的前提下，这决定了未来潜在供应依然处于较高水平。
目前看来，7月开发商开盘量也热情不再，上海市场预计将有22个住宅项目开盘，环比降三成，楼市成交量的可持续性“回暖”存在一定的变数，未来市场走势如何，仍将取决于开发商和购房者之间的力量博弈。下半年如果市场能够保持“以价换量”，再配合信贷适度宽松，市场成交量将得到一定程度释放，反之，此轮成交量的反弹必然会是“昙花一现”。
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