[摘要] 两年前被炒得沸沸扬扬的78家主业非房地产央企“退房”一事，近期再度成为焦点。中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，当前中远集团主业处于低迷时期，业绩大幅下滑，公司不会彻底退出房地产业务。
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中远集团“欲退还休”与招商地产[简介动态]合作开发博鳌项目
2010年12月，在中远集团宣布退出远洋地产的表态9个月后，中远国际较市价溢价10%，悉数出售所持远洋地产股份。
但是，中远集团并未完全退出房地产行业。日前，招商地产与海南中远博鳌有限公司签署了博鳌大灵湖项目合作协议，共同开发大灵湖项目。值得注意的是，海南中远博鳌有限公司的母公司中国远洋运输集团（以下简称中远集团）正是央企退房令名单中的一家。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，当前中远集团主业处于低迷时期，业绩大幅下滑，公司不会彻底退出房地产业务。
土地价值增幅可观
根据观点地产网的报道，大灵湖项目是中远集团在2000年以5800万元征用博鳌东屿岛全岛土地2500亩土地的一部分。该预计总投资额约46亿元，开发后将建成高端的综合旅游服务度假区。
据海南省一位土地评估公司负责人估算，海口市以下的县市土地出让价格约在每亩150万元之内，海景地价格在每亩300万~400万元之间。一位土地评估公司负责人进一步估算，此区域内平均容积率为0.3的别墅项目土地价格在每亩200万元以上。
依照上述估算，可以大致了解中远大灵湖的土地增值。观点地产网的报道称，大灵湖项目的土地面积为160万平方米（约合2400亩）。
某网站一份据称由上海日创广告所作名为《中远博鳌东屿岛用地策划方案》和琼海市公示的《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》显示，大灵湖项目所在的东屿岛建筑容积率普遍不高。其中，《博鳌亚洲论坛核心区控制性详细规划》提到，东屿岛不宜进行大规模的开发建设，目前考虑规划亚洲论坛及其附属设施、国宾馆、五星级宾馆、结合沙波岛高尔夫球场设置的高尔夫会所，以及外交培训中心、高科技研发中心、村落。
看重未来开发
作为应退出房地产行业的央企，中远集团为何没有出售上述土地，而选择合作开发博鳌大灵湖项目？对此《每日经济新闻》记者试图电话采访中国远洋运输（集团）总公司副总经理李云鹏，但对方手机一直无人接听。
韩长吉表示，出售项目虽然能给中远集团带来大量回笼资金，但项目投资水平却严重不足。中远集团选择和招商地产合作开发，可以解决项目建设资金问题，同时可以通过项目的后期盈利实现更高额的投资。
其他房产商在东屿岛附近开发的项目，可以作为参考。资料显示，位于东屿岛附近的中信博鳌千舟湾以0.88的容积率开发出了一个混合板楼、独栋别墅、多层、小高层的混合小区，目前销售均价为19000元/平方米。
虽然目前中远和招商地产均未公布东屿岛的开发规划容积率和计划销售面积，也不知道中远在这一项目中所占权益比重，假设其容积率和中信博鳌千舟湾相同，按照千舟湾的平均销售均价计算，整体销售额将超过260亿元。
全经联研究院副院长陈宝存表示，行业的惯例是，拥有土地的一方即使仅以土地入股，也至少占有项目30%的权益。
对于非主业房地产央企迟迟不退出，韩长吉表示，尽管国家对房地产行业实行严厉的调控政策，但作为资金投入大、高的行业，房地产仍受众多资金实力雄厚的大型国企的青睐。
韩长吉分析认为，中远集团引入招商地产合作开发建设大灵湖项目，目的主要是引入建设资金，缓解项目建设压力。中远集团半年度财报显示，受航运市场景气低迷的影响，公司净利润大幅下滑169.11%，业绩压力巨大。但招商地产三季报显示，公司现金资产达174亿元，能为项目建设提供强有力的资金支持。
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