[摘要] 从十八届三中全会文件可以看出来，市场化是这次改革的根本，但是改革能进行到什么程度可能还是有争议，那么市场化基础条件是私有的财权制，如果都是公有只能分配，公有和公有虽然能交换，但是无法和个人交换。
私有制度上财产权利是依附于人权，这个东西归谁首先是人，人有权利财产是随着人走的。但是公有制没有人权，人权是依附于财产权。我们可以看计划经济时代，如果不在体制内就没人给你发工资、分房子，甚至于没人给你划定粮票。但是所有财产权利依附的是人得随着财产权利走，而不是财产权利随着人走，你想随便调动单位没门儿，调动单位房子都得退。所以人反而所有行动迫使他不得不依附于财产权利。如果失去了财产权利就没法移动。今年同样，当一个离开农村你 将把户籍变成就把财产权利转让了，就是农村集体土地承包地、宅基地退了。所以农民就变成有双重身份。
我们郑主任讲到了关于城镇化争论问题，市场化、城镇化之间是什么样关系？我个人觉得城镇化是因为市场化才有，如果没有市场化就没有城镇化。去过罗马人都知道，罗马古迹的是市场，先有市场才有罗马城市，如果没有市场做基础罗马这个城市就建立不起来。所以在国外大部分都是由于这样产生。你们可以查查中国制度，中国一个叫镇一个叫集，集就是市场，进行交易的地方，镇就是官府，管理人的地方。而最后这两个就集合了，因为没有市场做支撑镇是活不下去 的，没有镇作为保障集市会首先外来的干扰和侵略，所以合二为一变成集镇，到今天为止仍然有这样的参与。为什么说中国城镇化来自于市场，如果没有市场化和产 权制度改革我们承包制就解决不了农民从土地解放出来。同样如果没有私有经济的发展也解决不了私有经济成长过程中吸纳了大量的劳动就业的问题，我们可以看看 在改革开放之前，知识青年没办法在城市就业所以上山下乡，就是要回到农村去，因为城里养不起。只有当市场经济创造了就业条件，人们有了劳动收入时候，才有可能在这个地区聚集而形成城镇化。因此也大量私有经济增加了劳动收入，这些人才能活得下来。所以每当我们听到国务院提出要用政府的力量去进行城镇化，把城 镇化作为未来几十年发展的主要动力的时候，我们就认为它是制造鬼城。比如曹妃甸，都是靠行政力量，自然资源的拥挤，政府的调配而形成的城镇化，这些城镇化就是我们今天说的鬼城。凡是靠政府力量实现的除了有保卫任务的边镇以外，其它都是鬼城。而只有靠市场经济形成的在未来发展才有活力。1930年美国大萧条 的时候就出现过两个城市的差别，一个是纽约，一个是底特律。纽约和底特律当时都是以工业化为主的城市，一个是汽车，一个是纺织行业，但经济危机之后出现了 转型，转型就让纽约变成了金融第三产业为主的城市，而另外一个城市就在盖高楼、博物馆，但是最终它们失败了。
中国城镇化可以看到三个不同发展阶段，在改革开放之前我们只有17.9%城镇化，但是到30%用了15年的时间，95年29.9%，这个阶段恰 恰是市场化和私有化的过程。涉及到房地产就是城镇化，我们大概分为四个阶段，个农村人口进入城市，这个阶段前面图中已经看到了，第二个发展阶段小城市进入大城市，到今天为止我们仍然处于这样的阶段。所以我们所有政策出台都是限制人口向超大城市进行，对大城市和中小城市进行过滤，希望所有人留在小城镇， 而不是进入到大中城市。这是我们三中全会文件提出的。城镇化规律第三个阶段是由城区进入郊区，人们本来在城市化发展过程会自动向外转移。第四个阶段是形成 城市群，我们现在提出城镇化也是希望形成城镇群，三大都市群，达到20000亿美元以上的产值。但为什么中国形不成？原因就是土地不私有制，当土地私有制的时候转移的时候会把公共产品带出。比如说硅谷这个地方过去是荒地，但因为有了风投、微软，就会把的医院、教育带去。但中国不行，一个富人跑到一个地 方买了一个房子，但是你想建医疗、教育做不到，所以土地所有制限制了第三四阶段发展的过程。
土地这些条件导致前面所说的不可能自由交换，也变成了影响市场供求关系，同时影响市场供应价格。那么我们现在看到的限购等等这些，是对产权的一种侵犯，都应该是非市场化的。取消限购救市的同时这个本身就是破坏市场，如果取消限制性措施才叫市场化。
从过去来说我们形成了一个巨大的收入分配差别，很多人认为收入分配是因为发了工资收入分配问题，除了，发工资对实际收入分配影响并不大。我们 1%最富人拥有35万亿左右，而全部居民储蓄只有40万亿。原因是因为他们资产转换，公有资产向私有资产转换，比如福利分房，向市场转换是很低价格购买， 最后变成很高价格卖出，获得了巨大的投资。另外就是最富有的20%人群敢于投资，他们把钱变成资产，投资在主房或其它资产，而这些资产增值形成了巨大 的财富，而这个财富形成的结果就是有钱。最近流行的一本书21世纪基本论，提到了贫富差别是当今社会主要矛盾，大部分不是来自于收入差别，而是投 资和资产形成的差别。
最后形成市场化对房地产的影响是如果没有过去几十年政府的垄断，今年地产商都不会发这么多财，你们应该感谢非市场化，如果完全市场化就变成完全 自由竞争。首先是资源自由竞争，你说你在举牌竞争，这是局部竞争，政府除了给你的这部分土地以外，拿剩下的土地竞争才能，产品才能，如果不断推 出，迅速推出大量土地，举牌获得的土地可能就不值钱。所以之所以现在地产商敢于举高价是因为他认为政府再继续垄断，因为每年政府只是按制定的指标供应 这么多土地，而不愿意多供应土地，无法解决市场的供求关系。另外一些城市大量供应土地而导致了供给过剩，房产资源下跌，地方政府为了土地财产还再继续供 应，就出现了土地流拍。这些不是由市场决定价格，真正市场化我们改革的目标就是希望通过完全市场的手段来调整我们经济结构的不合理。
现在说经济结构不合理其中一个重要原因是因为我们有行政垄断，当改变了行政垄断关系以后我想未来的中国只能是更加市场化，我们的社会也会更应该市场化而求得平衡。谢谢。
艾诚：谢谢任总。听完您刚才的演讲我确实明白了一句话，有人说在中国只有开发商才对中国的楼市和房价了然于心，但是今天的年会上，最近大商万科毛大清对中国地产感到丝丝寒意，潘石屹也说对未来房价不太看好。您看好吗？
任志强：刚才郑主任已经说的很清楚，怎么还问同样的问题。郑主任说房子还会继续涨价，08年美国房地产出现危机，现在房价又涨了百分之十几，历史上这么多说明不需要讨论了。
艾诚：所以你的答案就是看好中国的房价。
任志强：我不是看好房价，是货币永远是贬值的。如果货币永远贬值什么东西不涨价，麦当劳都涨价。你不要理解错了。大部分老百姓工资收入不一样，遇到的不是同一个问题，富人觉得房子很便宜，穷的人觉得房子很贵，中等收入以上的人才能讨论，怎么叫大部分人，政府责任跑哪去了，最穷的人不需要讨论房价，政府管了，要廉租房、经适房干嘛。贫富差别恰恰来自于你对资产的投资，过去投资了房产今天都是富人，过去没投资房产的人，舍不得买的人活该，该你穷。
艾诚：谢谢任总。
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