[摘要] 在涨价和调控声中，我国房地产市场即将走过2010年。这一年，商品房销售额有望突破5万亿元，创历史新高；这一年，房企夺地大战频频上演，地王再度涌现；这一年，政府调控连出重拳，土地出让、保障房建设等制度性变革逐步启动……
开发升温 供给改善
严厉的调控有效遏制了投资和投机型购房需求，但并没有“浇灭”开发商的投资热情。新房开工量创历史新高意味着未来一段时期内，房地产市场的供给有望明显改善。
国家统计局数据显示，今年前11个月，房地产新开工面积累计达14.51亿平方米，同比增长48.71%。前9个月的新开工面积就已 过2009年全年水平。业内人士分析，新开工面积将有望在2011年中期陆续形成供应，届时楼市供求关系将得到极大改善，库存压力也会随着加大。
纵观各月数据，除了11月单月的异常值外，今年其他各月的房地产新开工面积的同比增幅均在40%以上。继4月底出台轮调控政策后，5月新开工面积的同比增幅达到102.56%，6月的单月新开工面积更是达到1.9亿平方米，成为近十年来单月新开工面积的值。地产商的开发速度并没有随着政策出台而放缓脚步。
事实上，2009年楼市销售火爆，市场供不应求，各开发商就已加快了开发节奏。在房企披露2009年年报时期，不少开发商就陆续上调了2010年的新开工计划。万科在年初预计2010年新开工面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。香港上市公司中国海外发展今年预计新开工面积900万平方米，销售面积不少于480万平方米。金地集团同样大幅调高新开工计划，计划新开工面积388.85万平方米、计划竣工面积190.8万平方米，分别较2009年大幅增加175%、91%。
业内普遍预期，2009年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的火热，将导致2010年新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在2009年末的基础上将持续扩大。
在房地产投资热情高涨的同时，开发商的土地购置面积也大幅上升。今年前11个月，购置土地面积达到3.61亿平方米，同比增长33.25%，早已超过去年全年3.19亿平方米的水平。
按照房地产行业周期计算，自去年年底开始增长的新开工面积有望在2011年中期陆续形成供应，届时房地产市场的供求关系将得到很大改善。
统计显示，从今年3月起，房地产市场的新开工面积同比增幅就远远高于商品房销售面积的同比增幅，新开工面积与销售面积的差额在逐步拉大，市场供求缺口开始缩小。今年前11个月，房地产新开工面积同比增长48.71%，而商品房销售面积同比增长9.76%，剪刀差达到38.95个百分点。再加上保障性住房开始密集投入市场，楼市未来供应量将出现大幅提升，供不应求的局面会随着房源不断上市而出现缓解。
市场研究人士指出，商品房预售制度下，房屋新开工面积是供应量的先行指标。高房价和政府对需求的抑制将使2011年的销售持续低迷，新开工面积和销售面积增速之间巨大的剪刀差将加大2011年的库存压力。
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