[摘要] 近年来，中国商业地产迎来了飞速发展的契机，这股风潮之汹涌也席卷了扬州。随着经济实力的提升和市民物质生活水平的提高，需求渐长也为商业地产滋长提供了丰厚的土壤。面对愈发多样化的需求，集多种业态于一体的城市综合体适时出现，它在满足了市民需求的基础上，也为城市发展带来别样精彩。
房天下观察：寻扬州各区核心 真正意义上的城市综合体
——下一个“巨头”成就 下一站扬州
编者按：近年来，中国商业地产迎来了飞速发展的契机，这股风潮之汹涌也席卷了扬州。随着经济实力的提升和市民物质生活水平的提高，需求渐长也为商业地产滋长提供了丰厚的土壤。面对愈发多样化的需求，集多种业态于一体的城市综合体适时出现，它在满足了市民需求的基础上，也为城市发展带来别样精彩。那么，是否有了商业就可以称之为城市综合体？扬州各区真正意义上的核心又是什么？本期房天下记者观察，为您寻觅扬州各区核心，看看你所在的区域是否也在发生翻天覆地的变化？
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（扬州京华城夜景）
城市综合体概述：不是有了商业就是综合体
将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
从上述概念中我们可以浅显地领悟一个信息：城市生活空间的三项以上功能进行组合，并且具有一定能动关系的才可以称之为综合体。因此，不是有了超过一种以上形态就能被称为城市综合体。而一些有沿街商铺、可以满足业主简单日常需求的小区，也不能算是综合体。一言以概之，并非有了商业就是综合体。
资格梳理：“基础体量、互为联动”一个都不能少
那么，身为城市综合体需要具备的基础资格是怎样的？像一些有商铺的经营类写字楼可以算作是综合体吗？
事实上，综合体除了要具备多种商业空间，还需再各部分之间建立相互依存、相互裨益的关系。但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的副用存在，无法实现联动者，也不能称之为城市综合体。
是否具备多种商业空间，同时各个类空间又有相当体量的商业地产项目，就算是城市综合体了呢？其实不然。
城市综合体是各组成部分之间的优化组合，各类商业空间共生共存于一个有机系统之中。如果仅仅是多功能建筑在数量与种类上的积累综合，而不构成新系统的产生，同时局部增减无关整体大局，那么项目本身只能算做一个综合商业项目，而非城市综合体。
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城市综合体——“城中之城”的外部特征
商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”。
到这里，城市综合体的外部特征已较为明显——高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域；高楼林立或为一座城市的标志；建筑风格统一、各个单体建筑相互配合、影响和联系；实现较为完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充、缺一不可。
扬州是否具备城市综合体滋生的土壤？
在国际上，对于城市综合体的惯例是这样定义的：当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%~50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时便具备了建设城市综合体的条件。当城市人均GDP在5000~8000美元之间，城市综合体有一定的抗风险能力，步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元，城市综合体便进入了高速发展期。
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（2011年江苏各市市区人均GDP）
如果以国际惯例来判断的话，2011年扬州市区人均GDP达到71681元，按照1人民币元=0.1570美元的兑换率来算，去年扬州市区人均GDP已达到11254美元。按照这个标准，扬州市区已具备了城市综合体滋生的土壤。
那么，事实上扬州市民的消费能力如何？也许，我们可以从以下一段新闻中读出端倪：
“国际一线品牌COACH（寇驰）6月登陆扬城后，全球十余个奢侈品牌从上周起首次汇集扬州5天，6月24日正式落下帷幕。截至记者发稿前，巡展期间的销售额已高达110万元。”由此可见，无论是消费水平还是消费需求，扬州已具备了一定的实力。
城市规模扩大化 各区崛起新核心
其实，并不是在城市繁华的闹市区才可称之为城市综合体，城市综合体的区位选择可以包含以下7个地方：1.交通枢纽 2.城市CBD 3.开发区或新的城市中心 4.商业街区、商业集群的地方 5.大型的新型交通设施聚集的地方 6.大型的商业集会设施 7.旅游风景区。
众所 ，扬州文昌商圈作为的城市中心已经承载了众多期待，但城市在发展，车流量、人流量越发增多，再加上商圈附近的文物古迹，决定了文昌商圈已无法再大规模扩容，这时在新的领域拓展新的核心，就成为扬州城市综合体发展的新途径。于是我们看到，无论是在建的，还是仍在规划中的，各种城市综合体如雨后春笋般活跃在我们的视线中。它们用多个使用功能不同的建筑组合成建筑群，其合理性就在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益。
寻西区核心
已建成：京华城中城
特点：扬城资历深、规模大的城市综合体
规模：京华城中城全案占地约2500亩，其中：商贸区占地700亩，总建筑面积170万平方米，住宅区占地1340亩，总建筑面积130万平方米。房产总户数1万户，共分四期开发。
综合表征：商业、酒店、餐饮、娱乐、办公、住宅、公寓
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看过《变形金刚》系列电影的人一定会对其中的擎天柱印象深刻，如同擎天柱在电影中的作用一样，作为扬州资历较深、规模庞大的京华城中城，在经历了几年的洗礼后，变得越发成熟。它几乎囊括了城市综合体的大半特征，并且最为扬州市民熟知。新城西区优美的风光，去年落成的娱乐场，都是京华城中城牢握在手的筹码。
京华城中城地处扬州市新都心——新城西区的核心，居润扬大桥及火车站至旧城区枢纽位置，占地2060亩，是一个集商业、生活、娱乐、休闲、教育等功能配套为一体的大型综合开发案。
待期待：蒋王水街
特点：央企首开开发、亲水一条街
规模：蒋王片区核心区总占地1100亩，可供建设用地520亩；片区核心区二期占地550亩、可建设用地约280亩；总建设面积约20万平方米，其中商业项目约10万平方米，住宅项目约10万平方米。
综合表征：商业、餐饮、娱乐、酒店、公寓、办公、住宅
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由央企首开开发的蒋王水街项目自动工以来就备受关注，项目区位、规模、业态等都是热议焦点。据悉，“亲水一条街”项目是“蒋王水城”的重要组成部分，将同水景、水幕等元素一道，凸显水城特色。据介绍，“水城”中央商务区内还将建造环形的绕广场大型水幕，水幕高25米，径宽22米，周长达385米。其下部围绕中心景观形成直径120米的广场区域，水幕内环有水流经过，水幕电影和焰火水景等交相呼应，会形成城市一道亮丽的夜幕景观，也为提升城市“月光经济”打下基础。
亲水街目前也正在积极地招商，多家企业都有意向入驻亲水街。北亲水街河两岸主要会建设餐厅、河岸咖啡馆等，同时还将建设水上餐厅、水上巴士、水上娱乐场所等。在亲水街南边，或还将引进配套设施如五星级酒店、酒店式公寓等。
寻东区核心
已建成：明发商业广场
特点：一站式消费全新体验
规模：明发商业广场位于广陵新城核心位置（运河东路与宝林路交叉口），总建筑面积40万平方米。
综合表征：购物、娱乐、游乐、餐饮、酒店、住宅公寓
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明发商业广场是东区目前规模较大的城市综合体，目前已确认进驻的商家包括金逸国际影城、苏宁电器、乐天玛特超市、永辉超市、美国戴斯酒店等，从某种程度上填补了东区娱乐业态的空白，明发也是一批开拓东区市场的先行者。随着江都区加速融合，作为衔接主城区与江都区要道的明发，在地理位置上占据了一定的优势，加上近期扬州城建动作越发扩大，未来将有11条主干道通往江都，那时明发的区位价值将更加明显。
待期待：京杭水镇
特点：新景观、充满滨水特色的吃喝玩乐大本营
规模：项目占地28亩（其中河道3亩，宽15米），总建筑面积28230平米（其中地下8584平米，地上19646平米）。
综合表征：景观、商业、餐饮、娱乐、购物、办公
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京杭大运河自隋炀帝开通以来，一直是扬州人心中最柔软的牵挂。为了更好地彰显运河文化，京杭水镇应运而生。去年已近成功举办过运博会的京杭之心已经成为大运河畔一道亮丽的风景线。当京杭水镇工程完工之后，不难想象它将与不远处的明发商业广场交相辉映，成为东区“双骄”。同时，也将开启东区生活、办公新的体验模式。
京杭水镇一期涵盖的业态类型主要包括：特色餐饮、创意办公、休闲餐饮、商务会所。一期为开放的步行街区，其内部完整而丰富的外部空间体系均考虑为步行，并与四周的城市道路的人行道直接相连。A、C地块的建筑尽管从外观上看似乎由许多幢相对独立的单元组成，但它们有的在一层直接连成整体，有的在二层或三层连成整体。
寻北区核心
待期待：龙湖睿城
特点：26万的商业综合体、总投资60亿
规模：该项目位于蜀冈生态城东区，东至扬子江路，南至台扬路，西至规划蜀霞路，北至司徒庙路，建设用地净地总面积为650亩。
综合表征：住宅、办公、商业、娱乐、餐饮
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2011年4月17日-18日龙湖集团董事长兼首席执行官吴亚军率集团高层造访维扬，并与蜀冈生态区就“龙湖睿城”项目签订战略合作协议，该项目总投资7.5亿美元以上，注册外资达1亿美元，主要从事以创意产业、电子商务、文化休闲、金融商贸及居住为主题的综合性房地产项目开发建设,立足把西湖镇打造成为扬州市商业副中心。总投资60亿元的西湖商业综合体进入开工前准备。
近段时间来，蜀冈片区的商品房成交一直有了较好的势头，但到底谁才是北区的核心？似乎并未有个特别明确的说法。也许，龙湖会以实际行动来替我们作答。
寻二城核心
待期待：扬子万象都汇
特点：二城核心商务中心、将建停车场
规模：扬子万象都汇项目占地近210亩，总建筑规模约45万平方米，物业功能完善，涵盖了购物中心、商业街、写字楼、酒店、公寓及高层住宅等；其中商业面积约21万平方米，占项目近50%的体量，是扬州真正意义上的都市综合体项目。
综合表征：商业、餐饮、娱乐、购物等
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作为全功能的都市综合体，二城正在打造的万象商圈令人期待：大型双层复式停车场、零售业巨头万千百货或可进驻、商场、超市、酒店、高端景观住宅、特色休闲步行街、地下通道……二城中心建设正在加快提速，日后，这里必定是大型商业、高级写字楼、高档住宅的开发建设齐头并进，而扬子万象都汇会是其中最璀璨的那颗明珠。
寻西南核心
已建成：绿地运河纪
特点：扬州文化与海派文化融为一体
规模：总建筑面积70万方的商业综合体，其中尚锦汇商业步行街约7万方。
综合表征：住宅、公寓、商业、办公、酒店、娱乐、餐饮
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作为绿地集团进军扬州的项目，绿地运河纪可谓是盘踞在西南的超级航母，公寓、住宅、酒店、商业……可见绿地“雄心勃勃”。目前绿地缤纷城正在紧锣密鼓地建设中，年初开业的麦德龙超市给扬州超市业带来了不一样的营销模式。美亚影城、国美电器、福朋酒店……绿地通过招商网罗了一批国内外名企。不过，绿地也在面临一个较为严峻的现实：人气。由于扬州市民多存在区域性概念，因此，怎样辐射到更广的受众群是目前亟需解决的一大问题。
寻下一站“巨头”
待期待：三盛置地广场
综合消息：（消息来自于三盛地产官网）
2012年2月8日三盛集团通过参加扬州市土地公开招拍挂活动，成功竞得一幅市中心城市综合体项目开发用地，新增项目位于江苏省扬州市邗江区，项目用地紧临扬州市邗江区城市主干道—邗江大道和文汇西路，其中邗江大道是扬州市邗江区政府着力重点发展的城市中央商务金融街区(CBD)，目前邗江大道沿线已有金陵大酒店、大润发超市、交通银行、力宝广场等大型商贸、金融机构。该项目用地周边3公里内有多个中高端居住社区，约有10万具有中高端消费能力的常住居民，项目具有“未来开发销售发展前景较好、基础消费客群广”等特点。
扬州SHOPPING-MALL综合体项目是三盛集团继福州闽侨大厦、泉州海洋城后又一个重点商业地产开发项目。根据三盛集团的初步概念性设计方案，项目总建筑面积约22万㎡，将规划建设成为集大型商业中心、五星级酒店、SOHO办公、高端商务住宅等多个功能在内的城市综合体。三盛集团将采用“高端化、差异化、专业化”开发运营策略，在满足扬州居民消费购物、商务办公、文化会议、休闲娱乐、特色餐饮等多项生活及商务消费需求以及为扬州市民提供更好的“一站式”消费购物服务环境的同时，进一步推动扬州市城市第三产业的发展。
据悉，商业部分将于2013年建成。
编后语：我们欣喜地看到，如此多的城市综合体正以欣欣向荣之势占据扬州各区，我们所盘点的也仅仅只是其中一部分而已。我们无法将全部的扬州城市综合体一一网罗在案，是因为谁也无法预料，下一个“巨头”或者更多的“霸主”会是谁。但不管如何，它们背后所折射的是扬州城市规模的扩大、扬州市民生活水平的提高、以及扬州魅力的彰显。这座古城，也许没有鳞次栉比的高楼，也许没有车水 的繁华，但它正在以一种崭新的姿态，迎接更多国内国外的考验。下一个明天，会成就下一个扬州城！
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