[摘要] 某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”接下来，2013年楼市走向又该如何？
“更困难局面不会再现”
“楼市在11月、12月或将迎接一个‘暖冬’。”一业内人士如是预计。
某上市房企营销总监预计，12月的楼市成交量会比11月略低，总体不错的态势仍将得到延续，市场成交存在惯性。12月仍将是刚需唱主角，改善型、中高端楼盘的成交量还会保持弱势，“改善型、中高端楼盘年底的推盘、成交、价格都会显得比较弱势。”
某上市房企副总裁进一步说，到了年底，市场反而更加稳定和活跃，“说明临近年底，开发商对市场的预期较为稳定。虽然政策短时间里不会放松，但更困难的局面也不会再出现。”他同样认为，12月市场还是会以中低价位房源为成交主力，刚需占比预计会在70%或更高。
黄志坚的观点则是，依照目前的楼市运行态势和政策环境等因素，12月房价在年均价下方运行的概率偏大，成交量大体上会超过9月，与10月相当。
价格方面，上述上市房企副总裁分析，今年开发商资金较为宽裕，年底不会出现大幅打折、促销的情况，预计总体均价还会维持在合理水平，“如果市场回暖的趋势能够得到延续，接下来土地市场会出现价格上涨的行情，房价下行的预期或将被打破。”
年底成交量价的稳中反弹，有望拉升全年销售表现。以上海为例，据佑威统计，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米，同比增长21.75%；均价为22537元/平方米，同比微涨了2.42%。
“12月成交还是靠库存”
部分受访人士担忧的是，刚需房源的消耗及土地市场的回暖，可能在未来一段时间助涨房价。
某上市房企副总裁介绍，从新增供应量和成交量的对比情况看，10月、11月楼市均呈现出供不应求的情况，这一去库存的行情还会延续一段时间，“今年年底至明年一季度，供应量总体还是会较为稳定，但到了明年二季度，随着土地市场的回暖，房价会出现上涨的压力。”
据佑威统计，以目前的去化（销售）能力，上海市商品公寓总体去化周期在9个月，略大于7到8个的月供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期仅为6个月左右，即便调控政策维持现状，也已显示出供不应求，价格有上涨的压力。
某上市房企营销总监称，10月、11月连续两个月不足70万平方米的新增供应量是较低的，“供应低于成交，供销比达不到1：1，如果继续下去，会造成整体库存的下降。”该总监说，商品公寓总体库存9个月的去化周期并不算长，“目前虽然楼市整体库存较高，但一线城市的库存水平还是适中的。”
据德佑地产统计，11月上海市商品住宅新增供应面积为67.7万平方米，虽然环比小幅上涨6.5%，但仍处于相对低位水平。
在上述上市房企营销总监看来，12月上海楼市的新增供应量仍然不会太高，可能会比11月还要低，“年底开发商都不会大举推盘，12月的成交量主要还是要靠库存。”
不过，大户型方面仍面临高企的库存压力。
据佑威有统计，上海市商品住宅中，面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月，明显供大于求；别墅库存去化的时间则更长。
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