[摘要] 业内表示，作为首个升级措施，京七条的出炉，很有可能为其他房价快速上涨地区提供借鉴，成为新一轮调控措施的样本。
尽管月度环比涨幅已经开始收窄，但仍居高不下的同比涨幅，终于让北京成为出炉升级版调控政策的一线城市。23日，北京市住建委联合市国土局等多部门发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》），同时市住建委还首次披露了已经开始实施的七条升级版调控措施（以下简称“京七条”），从确保供应、价格调控、监管查处、信息披露等方面全面升级北京楼市调控。业内表示，作为升级措施，京七条的出炉，很有可能为其他房价快速上涨地区提供借鉴，成为新一轮调控措施的样本。
总体思路
房地产调控转型
来自市房协的调查显示，北京在经历了长达两年多的史上最严厉楼市调控后，目前市场刚性需求购房者占比已经超过九成。然而，日光盘却依然屡见不鲜，在环比数据出现涨幅收窄的情况下，同比涨幅却依然较高。
对此，北京市住建委副主任王荣武坦言，北京市始终坚决贯彻落实国务院房地产调控政策，一直采取最严厉的调控措施，但一方面是作为国家首都和国际大都市，北京市住房需求确实较为旺盛，这其中又以刚性自住型需求、改善型需求和夹心层最为迫切；另一方面，正是由于需求量较大导致供需关系紧张，老百姓对于未来房价上涨的预期依然存在。
为进一步巩固和扩大调控成效，市委、市政府多次召开专题会议、研究部署相关工作，尽管不出台新的政策，但在既定政策的执行上将进行全面的升级和强化，其中包括采取七条措施完善限购的执行机制，加快基本住房制度研究，建立健全符合首都人口资源环境实际的房地产市场发展长效机制，主要通过经济和法律手段对市场进行有效调节。
其中，23日公布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》中提出，北京“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地产市场总体思路。而在此前，北京房地产调控总体思路曾经是“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。
这一思路中，低端的主要靠保障房来解决，中端的则由新推出的“自住型商品房”解决。北京商报记者注意到，此次变化的是在“高端”上，由“市场”转为“控制”，是否意味着政府有意控制高端住房的房价？
不过，市住建委相关负责人解读说，所谓“高端有控制”并不是指控制房价，而是指控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。按照全市综合数据，保障房供应约占到全市住宅供应总量的20%，中端的商品房预计将从明年开始占到全市住宅供应量的50%，这也就意味着，高端住房未来只占全城住宅供应的30%左右，这还尚未包括租房的比例。
具体措施
确保供应自住型商品房年度供应量将达五成
“当下调控房价最迫切的是管好预期，特别是刚需、改善性需求的预期，同时加大供应。”王荣武表示，出台《意见》的出发点正式出于上述考虑。市国土局副总规划师王兵透露，在今年形成2万套自住型商品房供应的同时，今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列，供应规模要达到市场的40%-50%。
购买人群：在京有购房资格可买一次
对于哪些人群能购买“自住型商品住房”，昨日出台的政策中明确，按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。这意味着，无论是京籍还是非京籍，只要在京具备购房资格，都可以购买。
同时，政策中还规定了两类家庭可以优先购买。一是经适房、限价房轮候家庭；二是北京户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。
对于设定单身须年满25周岁这一条件，北京市房协秘书长陈志表示，主要是考虑到组建家庭时的住房需求，而刚毕业的年轻人还是鼓励先租房然后再改善。
此外，市住建委相关负责人表示，为了确保这类住房真正用于解决符合条件家庭的居住问题，因此按照一个家庭只能享受一次的原则设定了限定条件，即符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房；购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
兼顾改善：单套不超140平方米
政策中规定，自住型商品住房项目在土地出让前，将明确住房套型建筑面积、销售均价等。
自住型商品住房的套型建筑面积，以90平方米以下为主，套型建筑面积不得超过140平方米。销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。套型面积不超140平方米，是不是有些过大？陈志分析说，首先，这类住房中，绝大多数还会是90平方米以下。其次，设定少量大一些的户型，主要考虑到一些人口较多的家庭和改善型需求。
公平分配：开发商摇号政府监管
“僧多粥少”必然将成为自住型商品房推出初期面临的境况，那么如何保证公平的分配？对此，政策从各个环节加强了销售的全程监管。
首先，在销售前，开发商要在市住建委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息，公示期不少于15天。购房家庭可选择向开发商提出购房申请，随后按照北京的限购规定审核购房资格。
在批准预售后，开发商要向符合购房资格的申请人销售。至于选房顺序，将由开发商组织公开摇号确定。
由开发商来负责摇号，会不会容易出现猫腻？对此，政策中规定，摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。
“开发商只是负责摇号的一个主体，对于摇号的具体流程，我们还会出一个详细的规定，会参照保障房等摇号的方式，肯定全程公证，还会考虑摇号现场须有人大代表、政协委员、购房家庭代表来监督等措施。”王荣武表示。
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