[摘要] 如今，房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好。
如今，房价已经成为每天大家谈论的话题,无一不认为房价问题影响到民生经济乃至整个社会安定。房价构成很复杂,尽管我们不知道房价公开构成是否会对抑制房价有一定作用,但对于普通购房者来说,公开总比不公开好啊。
本期我们的话题为大家分析一下房价的构成,也许并不全面也不是最准确,但希望为你带去帮助啊。
房价：房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成的。
房价制定：国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的国民住宅,的均价应该为24.8万元,每平方米为2757元(按此要求,开发商的利润也超过了10%。
目前市场上最流行的定价方式是“市场加权平均法”,即:以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。这种定价方式,必然导致销售价格的水涨船高和房价的居高不下的。
房价的构成：目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。
房价的公式：地价款+建安成本+税费+开发商利润+公关费用+财务费用+行政事业性收费+销售费用+管理费=房价
地价款=拆迁成本+城市配套(七通一平)+政府的利润+契税等获取土地时的税金
建安成本=土建+设计费+安装房价的组成有哪些？工程(上下水+电梯+消防+外立面+空调+强弱电等)+内装修+路面硬化+绿化+销售费用
税费=营业税+企业所得税+印花税
公关费用=宴请+送礼
行政事业性收费=人防易地建设费+地勘费用+证照费用+图纸审查等
综上所述,∑房价=拆迁成本+城市配套(七通一平)+政府的利润+契税等获取土地时的税金+开发商利润+土建+设计费+安装工程(上下水+电梯+消防+外立面+空调+强弱电)+内装修+路面硬化+绿化+销售费用+管理费+营业税+企业所得税+印花税+宴请+送礼+人防易地建设费+地勘费用+证照费用+图纸审查等。
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