[摘要] 12月2日，由中指研究院主办、房天下承办的第七届香港国际地产周在香港举行，国际知名金融机构、专家和国内知名房企高层应邀出席本次盛会。在美国量化宽松货币政策、人民币升值、国内加强楼市宏观调控的背景下，海外资本如何与国内房企无缝对接呢？房企如何利用外资争取突围呢？名家论道第七届香港国际地产周高峰论坛。
【余锦雄】目前的投资者比较注重低碳环保，中国是发展中国家，的投资就是资产，随便获得一块地皮，都可以实现。最初投资者到发展中国家，最重要的就是时间，什么时候投资都可以赚钱。发展中国家发展了以后，就会慢慢提高，后期的投资就有所不同了，之前可以不需要挑选项目，投资什么都可以赚钱，现在就需要挑选项目，例如挑选零售和新能源项目，之前还挑选了煤炭、房地产，现在挑选的企业主要是环保、低碳，全世界都希望达到环保低碳，包总将环保的理念跟房地产结合起来，这是很好的理念。公司的股票在成熟的市场，例如纽约、伦敦主要是购买管理阶层，并不是购买资产和土地。如果有很好的理念、很好的团队，投资者看重的就是这一点。建设一条铁路就是碳排放的历史，例如钢轨、道路、混凝土都是高能耗的，如何建设环保的铁路是非常重要的，这就是很好的理念。
【张虎跃】刚才包总谈到，开发商需要拿地的资金，目前合作的对象都是为了拿地，拿到土地后获得土地出让金，有了银行贷款和四证就不成问题，现在跟开发商合作，主要是借钱或者是股权的形式。开发商首先要在境外有项目或者是控股公司，资金是借给境外公司，境外公司作为注册资本打到国内的公司拿土地，我们作为贷款人需要担保物，例如境外公司持有境内公司的股份，土地很难做到抵押，一般是抵押给境内的银行，除了股份抵押外，大部分时间是要求个人担保，例如主席或者是大股东的个人担保，因为境外毕竟没有土地做抵押，因此个人担保显得非常重要。
除此之外，项目公司层面有监管的措施，例如监管现金流的使用方向，重大合约等等，董事委员会和董事局会有董事的职位，重大的事项需要所有董事通过，这些都是通过董事委员会实施的，每天的操作都是由开发商自己做的，这就是贷款的模式。
如果做股权的话，如果拿到了土地，还没有给土地出让金，我们可以购买部分的股份，按照比例共同出剩下的土地出让金，如果作为股权的话，盈利是共享的，作为小股东，应该有保护我们的条款和措施，跟刚才的贷款条款是类似的。
包总是很喜欢基金的，你们的模式是稳健的，有多少钱做多少是，没有快速的扩张，如果很稳健，做一个项目就成功，基金也是很喜欢的。
【主持人】这一环节已经开始案例分析了，几位专家都谈到了具体的内容，洪总是否有补充。
【洪婧】张总是这方面的专家，讲的很详细。从基金的角度来看，现在的观念跟前几年有所改变，前几年注重的是拿地，未来是关注可持续发展的问题，包总谈到的跟新能源结合的问题是可持续发展的模式，有的时候开玩笑说，一般的企业家比市场慢半拍，好的企业家比市场快半拍，机构比市场慢半拍，机构投资者比市场快半拍，我们在市场未注重这种价值的时候，就将市场做出来，到了资本市场的时候，就会实现快速发展的模式，这就是基金和企业合作的模式。
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